Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Что ждать от «Града»? Novostroy.ru проверил ЖК «Красногорский»

Жалобная книга 565 31 августа 2016 в 13:46 Вячеслав Ярных
Что ждать от «Града»? Novostroy.ru проверил ЖК «Красногорский»

Благоприятная экология и удобная транспортная доступность. На эти два момента девелопер ЖК «Красногорский» сделал основной упор в своей рекламной кампании. Судя по отзывам на Novostroy.ru, у пользователей нашего портала остаются вопросы к обоим этим пунктам, но ещё больше посетителей сайта волнует надёжности самого проекта и его застройщика. Мы решили прийти на помощь и попробовать разобраться, насколько рискованно совершать покупку жилья в ЖК «Красногорский».

Застройщиком ЖК «Красногорский» является ООО «Град», сравнительно давно учрежденная компания с датой регистрации 26.03.2007 года. Её уставной капитал равен 10 000 рублей. Единственным учредителем застройщика является частная компания «Джонедо Лимитед» (Республика Кипр).

Упомянутые объекты
«Красногорский»
Жилой комплекс
Град
Упомянутые организации
Град
Компания
3 объекта

Строительство и сдача ЖК ведётся несколькими очередями. Согласно разрешительной документации, срок строительства и сдачи в эксплуатацию домов первой очереди (№ № 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12) предполагался начиная с октября 2013 года до 4 квартала 2015 года включительно. Но разрешение на ввод в эксплуатация домов первой очереди было получено лишь 24 июня 2016 года. Таким образом, задержка с вводом в эксплуатацию составила порядка 7 месяцев. Важно отметить, что дома первой очереди в эксплуатацию всё-таки сданы. Задержку на 7 месяцев в текущих условиях в строительной отрасли в России можно считать незначительной.

Вторая очередь предполагает строительство домов №№ 1, 2, 3, 4, 13, 14, 15, 16. Разрешение на строительство получено 17.10.2014 года. Действует оно до 31.12.2017 года. Строительные работы, согласно проектной декларации, начались в 3 квартале 2015 года. Окончание, в том числе и получение разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, намечено на 4 квартал 2017 года.

Изучаем документы

Финансирование строительства осуществляется за счёт продажи строящихся квартир по ФЗ №214. На официальном сайте ЖК самым подробным образом представлена документация: проектные декларации двух очередей, ежеквартальные изменения к ним, разрешения на строительство домов, ТУ объектов и пр.

Немногие из девелоперов выкладывают в открытый доступ столь большое количество рабочей документации. Большинство из застройщиков считает достаточным представить разрешение на строительство и последнюю редакцию проектной декларации (причём более ранние редакции, как правило, удаляют с официального сайта, для того чтобы нельзя было эти редакции сравнить). Открытость ООО «Град» добавляет очков к репутации компании.

Тем не менее, нельзя не отметить один обнаруженный факт. На официальном сайте ЖК среди множества документов, касающихся строительства второй очереди ЖК «Красногорский», отсутствует договор, заключенный фирмой «Град» со страховой компанией, имеющей право на страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Между тем, без заключения такого договора застройщик не имеет права подписывать договора долевого участия и привлекать денежные средства дольщиков. Возможно такой договор существует, но его почему-то забыли выложить на сайт.

Приблизительные цифры

Согласно проектной декларации, в домах второй очереди предполагается наличие 1 626 квартир. Инвестиционная стоимость строительства второй очереди составляет 5 000 000 тыс. руб. Эта формулировка из проектной декларации очень говорящая для тех, кто занимался строительством. Строительство домов второй очереди идёт полным ходом. Через год с небольшим планируется их сдача, при этом застройщик называет приблизительную стоимость домов, называя ее инвестиционной.

Смета строительного проекта не предполагает приблизительных величин. Стоимость рассчитывается специалистами-сметчиками с точностью до рубля. Это необходимо, в том числе, и для того чтобы подрядной организации была ясна сметная стоимость того объёма работ, который ей необходимо выполнить. Ведь застройщик не скажет подрядчику: «Я тебе заплачу приблизительно вот столько». Приблизительная цифра в проектной декларации означает только одно - полноценной сметы у застройщика нет.

Это не является чем-то противозаконным. Смета, как раздел проекта, обязана быть при получении государственной экспертизы проекта и получении разрешения на строительство только в том случае, если застройщик работает с государственными деньгами. В остальных случаях соблюдение этого требования не обязательно.

Застройщик осуществляет строительство со сметой, которую он делает, что называется, «на коленке». Эту смету по разделам, по мере продвижения строительства, может выполнять сметный отдел самого девелоперв. И это, как правило, происходит только в том случае, если смету застройщик подстраивает (разумеется не отклоняясь слишком сильно от строительных норм и регламентов) под текущие нужды строительства, связанные, например, с ускорением некоторых работ, пусть даже за счёт небольшого удорожания.

В этом случае смета превращается в «творческое задание» для производственно-технических и сметных отделов застройщика и подрядчика. Первый объявляет свои желания, а второй смотрит, как их исполнить, не слишком нарушая строительные нормы. Эта творческая работа не предполагает твердых расценок и жесткости сметы.

Таким образом, объявляя цифру в 5 млрд руб. инвестиционной стоимостью строительства, застройщик готов «играть» этой цифрой, она не является для него законом, а название при этом говорит само за себя. Цифры вложений в строительство застройщик понимает как инвестиции, которые должны соотноситься с инвестиционной логикой вложений, скоростью оборачивания этих средств и их максимальной отдачей. А значит здесь не может быть жесткой сметы, а может быть только гибкий подход.

Задержки и вливания

Итак, застройщик воспринимает вложения в строительство как инвестиции и собирается получить отдачу от вложений, как от инвестиций. За счёт чего он хочет этого добиться? Разберём, насколько правильна была его инвестиционная стратегия при строительстве этого ЖК, насколько спокойной и надежной, способной обезопасить от рисков она была для дольщиков.

Чтобы понять, в чём заключалась стратегия, необходимо посмотреть финансовую отчетность застройщика за 2014 год. Почему 2014 год? Да потому что строительство первой очереди началось в самом конце 2013 года (первая декларация датирована 30 декабря 2013 года), а значит полноценное начало работ приходится именно на 2014 год. Посмотрев на начало работ, можно определить, какими стартовыми возможностями располагал застройщик.

Некоторые показатели ООО «Грaд» по итогам 2014 года (в тыс. руб.):

Внеоборотные активы (на конец отчётного года) - 1 167 705

Поступления (всего за отчётный год) - 2 626 643

Прочие поступления (за отчётный год) - 367 621

Целевые взносы (за отчетный год) - 2 263 707

Ещё одна важная цифра: согласно первой проектной декларации 1 этапа строительства от 30 декабря 2013 года, инвестиционная стоимость строительства составляла 4 500 000 тыс. руб.

Что мы видим по итогам первого года строительства? Внеоборотных активов на конец отчетного года - 1 167 705 тыс. руб. К внеоборотным активам относятся объемы незавершенного строительства, то есть стройка. За счёт чего же осуществлялось это строительство?

Во-первых, согласно проектной декларации, за счёт средств дольщиков. Но не только. Вторая и третья цифры: целевые взносы за отчётный год - 2 263 707 тыс. руб. - и прочие поступления за отчётный год - 367 621 тыс. руб. - говорят о многом.

Например о том, что в застройщика на первом этапе строительства в 2014 году было «влито» 2,6 млрд руб.! Это очень много! Эта сумма составляет 58% всех средств, необходимых для строительство первой очереди.Не за счёт денежных средств дольщиков была построена первая очередь. Денежные средства дольщиков были лишь подспорьем. Основная сумма денежных средства на строительство была предоставлена застройщику извне. Так что 7 месяцев задержки при сдаче первой очереди - это не от отсутствия финансирования строительства, а только от того, что для застройщика это был первый построенный и сданный строительный объект.

С деньгами всё в порядке

К чему привело такое массивное вливание денежных средств в застройщика? Согласно данным проектной декларации 1 этапа, общее количество квартир в домах № № 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 составляет 1 274 шт. Cогласно данным Росреестра на 21 августа 2016 года, количество зарегистрированных сделок долевого участия по домам первой очереди, расположенных, согласно проектной декларации на земельных участках со следующими кадастровыми номерами, составило:

Кадастровый номер участка Количество проданных квартир (шт.)
50:11:0030106:672  123
50:11:0030106:671 77
50:11:0030106:673 74
50:11:0030106:670 110
50:11:0030106:674 77

Из 1 274 квартир первой очереди, продана 461 шт. Общая площадь всех квартир первой очереди ЖК составляет 58 281 кв. м. м. Процент проданных квартир — 36,2%. Таким образом, не реализовано 63,8% площадей, что составляет 37 183 кв. м.

Если исходить из средней продажной стоимости в 80 тыс. руб./кв. м, то нераспроданным остаётся объём квартир на 2 974 000 тыс. руб., то есть около 3 млрд руб. Иначе говоря, вложив в строительство первой очереди 2,6 млрд руб., после окончания строительства этой очереди и сдачи домов в эксплуатацию, в распоряжении застройщика оказалось квартир на сумму около 3 млрд руб., которыми, после продажи квартир, застройщик может распоряжаться по своему усмотрению, в том числе и инвестировать в строительство второй очереди.

То, что план был именно таков, нетрудно понять по следующему обстоятельству. Разрешения на строительство объектов второй очереди были получены 17.10.2014 года, а строительство началось только в третьем квартале 2015 года, когда строительство 1 очереди, и соответственно обязательства по финансированию этих работ, близились к завершению, а вырученные от продажи квартир денежные средства можно было направлять на начавшееся строительство 2 очереди. Если бы это было не так, то строительство можно было бы, согласно разрешению на строительство, начинать на средства дольщиков ещё за год до этого.

Это говорит о том, что если к моменту сдачи в эксплуатацию объектов 2 очереди, который заявлен на 4 квартал 2017 г., будут реализованы оставшиеся нераспроданными квартиры 1 очереди, то застройщик будет обладать денежными средствами в размере 60% денежных средств от инвестиционной стоимости строительства 2 очереди! Своими собственными средствами, безо всяких денег дольщиков!

Между тем, существуют ещё заключённые договора долевого участия в строительстве 2 очереди ЖК. Согласно данным Росреестра на 21 августа 2016 года количество зарегистрированных сделок долевого участия по домам 2 очереди, расположенных, согласно проектной декларации на земельных участках со следующими кадастровыми номерами, составило:

Кадастровый номер участка Количество проданных квартир (шт.)
50:11:0030106:781  78
50:11:0030106:777 111
50:11:0030106:679 142
50:11:0030106:680 142
50:11:0030106:681 138
50:11:0030106:678 148

Из 1 626 квартир второй очереди, продано 759 квартир. Процент проданных квартир составляет 46,6%. Таким образом, за год с небольшим до окончания строительства и сдачи объектов второй очереди в эксплуатацию, оказалось законтрактовано около половины всех квартир второй очереди.

Графики платежей по подписанным договорам долевого участия наверняка синхронизированы с графиком строительства и окончания работ. Значит, полученные по этим договорам суммы, составляющие половину всей суммы, требуемой на строительство, а также суммы от продажи квартир первой очереди, составляющие 60% от требуемой на строительство 2 очереди, в итоге уже могут составить сумму, большую чем необходима для строительства домов 2 очереди.

На самом деле - значительно большую, потому что продав 50% квартир во второй очереди застройщик получает не 50% денег на строительство, а значительно больше, потому что он продаёт квартиры не по себестоимости, а с заложенной нормой прибыли. Проданные 50% площадей означают получение такой же суммы + маржи, заложенной строителем. До окончания строительства у застройщика будет значительно больше денежных средств, чем нужно для этого.

Наверняка, будут заключаться и новые договора долевого участия. В принципе, и без 3 млрд руб. вливаний, которые может себе позволить застройщик общая экономика проекта 2 очереди на текущий момент благоприятна. У застройщика законтрактовано 50% площадей квартир, которые как уже было сказано, дают за счет маржи застройщика значительно больше 50% денежных средств на строительство. Наверняка по этим договорам проплачены не 100% стоимости квартир, а только часть их. Таким образом, денег, полученных реально, должно быть значительно меньше 50%.

Отчёты со стройплощадки

Если посмотреть на фотоотчёты строительства домов 2 очереди на различных форумах, то можно увидеть, что к августу 2016 года в корпусах 2 очереди выполнено значительно больше 60% всех работ.

Построены коробки всех зданий, выполнены наружные стены и внутренние перегородки, в некоторых корпусах выполнены работы по кровле, в части корпусов идёт работа по утеплению фасадов зданий, частично выполнена разводка внутренних сетей по некоторым зданиям, в некоторых зданиях началась внутренняя отделка помещений, в ряде домов выполнены остекление и витражные работы, вырыты траншеи для наружных коммуникаций, складированы материалы для этих работ, заложены колодезные кольца в места разводок наружных коммуникаций и пр.

Застройщик работает без нарушения строительных норм. Проверок Мосгосстройнадзора, выявивших нарушения в ходе строительства в 2015-2016 годах не зафиксировано. Последняя проверка, которая закончилась решением суда о взыскании с застройщика 200 тыс. руб. штрафа, за несоблюдение норм закона ФЗ №214, касающихся привлечения средств дольщиков, датирована 06.08.2014 года.

Гражданских, административных и банкротных исков к компании «Град» не отмечено. Также отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведётся.

Вывод

Компания «Град» осуществила строительство и сдала в эксплуатацию жилые дома 1 очереди ЖК «Красногорский» с задержкой в 7 месяцев.

Финансирование строительства 1 очереди было осуществлено в большей степени не за счёт средств дольщиков, а за счёт привлечения сторонних финансовых ресурсов. Такой порядок финансирования привёл к тому, что к моменту окончания строительства 1 очереди и выполнения застройщиком всех обязательств по ней, в построенных и сданных домах осталось нераспроданными квартир на 3 млрд руб. Эта сумма может быть использована застройщиком для строительства 2 очереди и составляют около 60% всех средств, необходимых для этого.

При этом застройщиком продолжает осуществляться продажа квартир второй очереди, которая идёт хорошими темпами. Денежных средств, которые могут быть получены в рамках таких продаж, с запасом хватает для строительства объектов 2 очереди, с учётом того, что на момент написания этого отчёта выполнено уже более 60% всего строительного объема.

Проблем с финансированием строительства у застройщика нет. Также нет проблем с проверяющими органами и контрагентами, так как застройщик не участвует ни в каких судебных разбирательствах. Единственным не выясненным моментом, является отсутствие информации на официальном сайте застройщика относительно заключения им договора страхования гражданской ответственности застройщика, без которого продажа квартир считается незаконной.

Риски вложения денежных средств в ЖК «Красногорский» отсутствуют. Мы рекомендуем вкладывать денежные средства в покупку квартир 2 очереди строительства ЖК и в этого застройщика, в том случае, если при заключении такого договора компанией «Град» будет предоставлен договор о гражданской ответственности застройщика, заключенный между ним и страховой компанией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования. Речь идёт о квартирах 2 очереди проекта. Никаких иных препятствий для вложения денежных средств в покупку квартир в этом ЖК не существует.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме