Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Городской квартал в деревне. Novostroy.ru проверил ЖК «Баркли Медовая Долина»

Жалобная книга 1 874 18 октября 2016 в 18:35
Рейтинг
5.0
Вячеслав Ярных
Городской квартал в деревне. Novostroy.ru проверил ЖК «Баркли Медовая Долина»

Компания Barkli сделала себе имя благодаря премиум-проектам, построенным в центральной части столицы. Сегодня застройщик с головой погружён в реализацию жилого комплекса комфорт-класса «Баркли Медовая Долина», строительство которого ведётся в Новой Москве. Интересный проект настораживал только недостаточно развитой инфраструктурой окрестностей. Но в последнее время в обсуждениях на нашем портале встречались мнения, что строительство некоторых корпусов идёт слишком медленными темпами. Novostroy.ru решил проверить, насколько это надёжный проект.

Упомянутые объекты
«Баркли Медовая Долина»
Жилой комплекс
Barkli

Застройщиком жилого комплекса «Баркли Медовая Долина» является ООО «Логитек», компания, учреждённая сравнительно давно — 17 октября 2007 года. Её уставный капитал равен 591 181 руб.

По данным проектной декларации от 23 августа 2016 года, учредителями застройщика являлись несколько физических лиц:

  • Селезнев Петр Иванович с долей в уставном капитале в 68%;
  • Казинец Леонид Александрович - 25% в уставном капитале;
  • Шевчук Светлана Юрьевна - 13% в уставном капитале.

Но, если верить базе данных ЕГРЮЛ по состоянию на 11 октября 2016 года, список учредителей поменялся. Теперь это:

  • «Пи-Ви-Экс Холдингз Лимитед» (Республика Кипр») - 31% уставного капитала;
  • «Кроунхолд Лимитед» (Республика Кипр) - 13% уставного капитала;
  • «Колефорд Лимитед» (Республика Кипр) - 31% уставного капитала;
  • Казинец Леонид Александрович -25% уставного капитала.

Генеральный директор компании-застройщика - Селезнёв Сергей Иванович.

«Логитек» до начала реализации ЖК «Баркли Медовая Долина» не только не принимал участия в строительстве других объектов недвижимости, но и не вёл сколько-нибудь значительной хозяйственной деятельности.

Кто строит?

Согласно проектным декларациям, размещённым на официальном сайте ЖК, сметная стоимость строящихся домов №№ 1 - 6 составляет чуть меньше 4,5 млрд руб.

Строительство домов ЖК началось в сентябре-октябре 2015 года. Но если посмотреть данные финансовой отчётности застройщика по состоянию на 31 декабря 2014 года, последней отчётности, с которой можно ознакомиться в открытом доступе на сайте Росстата, то легко увидеть, что застройщик в этот момент из себя ничего не представлял, и возможности осуществить строительство стоимостью 4,5 млрд руб. не имел.

Вот эти цифры (в тыс. руб.):

Материальные внеоборотные активы (включая основные средства, незавершенные капитальные вложения в основные средства) на конец отчетного года - 591

Запасы на конец отчётного года - 10 956

Финансовые и другие оборотные активы (включая дебиторскую задолженность) на конец отчётного года - 3 982 Долгосрочные заёмные средства на конец отчётного года - 16 193

Выручка за отчётный год - 0

Чистая прибыль (убыток) за отчётный год - 529

Нетрудно понять, что компания с нулевой выручкой и прибылью в размере пятисот тысяч рублей не способна самостоятельно потянуть строительный объём в размере нескольких миллиардов рублей. Очевидно, что застройщик является типичной фирмой-«прокладкой» между реальным застройщиком и дольщиками. Фирма сможет обезопасить реального застройщика от возможных судебных преследований со стороны дольщиков, если строительство пойдет как-то не так.

Уже из названия ЖК видно, кто стоит за номинальным застройщиком. Это компания Barkli, известная, в первую очередь, строительством элитного жилья в центре Москвы. Это подтверждается и проектной декларацией, где сказано, что компания «Баркли Констракшн Систем» является генподрядчиком проекта.

Упомянутые организации
Barkli
Компания
Рейтинг A+/13 объектов

В проектной декларации 1 этапа строительства застройщик объявляет о том, что финансирование строительства ведётся за счёт собственных и кредитных средств. Далее сообщается, что кредитные средства получены на основании договора № 4551 о невозобновляемой кредитной линии между ПАО «Сбербанк» и ООО «Логитек» от 25 января 2016 года. Подтверждением этого может являться запись в базе данных ЕГРЮЛ о залоге на доли учредителей в уставном капитале застройщика от 25.04.2016 года и сроком действия до 24 января 2024 года со стороны ПАО «Сбербанк России».

Упомянутые организации
Сбербанк
Банк

Таким образом, становится ясно, что застройщик ориентируется не только на средства дольщиков. Строительный рынок испытывает значительные трудности. Количество покупателей квартир значительно уменьшилось. Затраты на материалы растут из-за роста их стоимости, при этом продажная цена квадратного метра жилой недвижимости расти практически перестала. Прибыль, которую получают застройщики в результате своей деятельности, значительно упала, а значит зависимость от привлекаемых средств участников долевого строительства значительно увеличилась.

Застройщики, которые в своей деятельности ориентируются только на средства дольщиков, рискуют превратить свои строительные объекты в долгострои. Компании же, которые имеют доступ к финансированию извне, менее зависят от денег дольщиков и имеют возможность построить работу по строительству своих объектов и вводу их в эксплуатацию в зависимости от изначального плана производства работ.

Что строят?

Что же строит компания «Логитек» на эти деньги? Что представляет из себя ЖК «Баркли Медовая Долина»?

Согласно проектным декларациям, в настоящий момент осуществляется строительство домов первой и третьей очередей строительства с номерами 1, 2, 3, 4, 5, 6.

Жилые семисекционные дома первой очереди (№№ 1, 2, 3)
Номер дома Количество квартир (шт.) Площадь квартир (кв. м) Площадь нежилых помещений (кв. м)
Дом № 1 228 9 520  444
Дом № 2 236 9 874 54
Дом № 3 228 9 776 442

Таким образом, общая площадь квартир составляет  29 170 кв. м. Общее количество квартир - 692 шт.

Номер дома Начало строительства Завершение строительства Срок действия разрешения на строительство
Дома №№ 1, 2, 3 3 квартал 2015 г. 1 квартал 2017 г. 4 квартал 2016 г.

Далее обнаруживается интересное несовпадение данных, размещенных застройщиком в проектной декларации и имеющихся в разрешении на строительство этих домов.

Первое несовпадение — это кадастровые номера земельных участков на которых осуществляется строительство домов №№ 1, 2, 3. Согласно проектной декларации 30.09.2015 года (в редакции от 23.08.2016 года) кадастровый номер земельного участка: 77:18:0170215:3, согласно разрешению на строительство от 29.09.2016 года: 50:26:0170215:35.

Следующее несовпадение. Согласно проектной декларации, количество квартир - 692 шт. Их общая площадь - 29 170 кв. м. Общая площадь нежилых помещений - 940 кв. м. Согласно разрешению на строительство, количество квартир - 626 шт. Их общая площадь - 32 459 кв. м. Общая площадь нежилых помещений - 1000 кв. м. Планируемая стоимость строительства домов №№ 1, 2, 3, согласно проектной декларации, составляет 2 226 806 тыс. руб.

Жилые семисекционные дома второй очереди (№№ 4, 5, 6)
Номер дома Количество квартир (шт.) Площадь квартир (кв. м)
Дом № 4 311 11 488 
Дом № 5 421 15 373
Дом № 6 382 14 721

Таким образом общая площадь квартир составляет 41 582 кв. м. Их общее количество - 1 114 шт.

Номер дома Начало строительства Завершение строительства Срок действия разрешения на строительство
Дома №№ 4, 5, 6 3 квартал 2016 г. 1 квартал 2018 г. 4 квартал 2017 г.

Здесь не совпадают только кадастровые номера земельных участков. Согласно проектной декларации кадастровые номера земельных участков на которых осуществляется строительство домов №№4, 5, 6: 77:18:0170215:21 и 77:18:0170215:6, согласно разрешению на строительство: 50:26:0170215:35.

Планируемая стоимость строительства домов №№ 4, 5, 6, согласно проектной декларации, равна 2 226 806 тыс. руб.

Темпы работ

Теперь посмотрим, насколько активно идёт строительство и успевает ли застройщик построить ЖК к заявленному сроку. Прежде всего оценим, что уже построено по состоянию на октябрь 2016 года.

Согласно фотоотчётам хода работ, которые застройщик обновляет ежемесячно, а также согласно данных с камеры видеонаблюдения, информация с которой транслируется на сайте застройщика, на октябрь 2016 года выполнены следующие работы:

В корпусах №№ 1, 2, 3 закончены работы по литью монолитных коробок зданий, идёт кирпичная кладка наружных стен, фасадов из облицовочного кирпича на уровне 4-6 этажей домов, ведётся кладка внутренних перегородок во всех домах, начаты работы по обустройству кровли. В корпусе № 2 начаты работы по остеклению здания.

К сожалению, застройщик не выкладывает фотографий внутренних помещений, для того чтобы оценить, что делается внутри зданий, но согласно описаниям на сайте одновременно со строительно-монтажными работами происходит монтаж внутренних инженерных систем, на сайте застройщика сообщается, что завершён подвод наружных сетей газоснабжения, и идёт строительство котельных.

Кроме того, застройщик сообщает о строительстве локально-очистных сооружений и водозаборного узла, а также об окончании работ по монтажу сбросного коллектора локального очистного сооружения.

Объём выполненных работ можно оценить не менее чем в 45% от общего объёма работ. Окончание работ в 1 квартале 2017 года, как написано у застройщика в проектной декларации, видится нам не выполнимой задачей.

За один год (с октября 2015 года по октябрь 2016 года) на строительстве освоено около половины объёма. При сохранении существующего темпа строительства, окончание его и сдача домов №№1, 2, 3 в эксплуатацию видится не ранее 4 квартала 2017 года, то есть через год. Поэтому можно предположить задержку с окончанием строительства и сдачей этих домов в эксплуатацию на срок от 6 месяцев от заявленного срока.

По корпусам №№ 4, 5, 6 вырыты котлованы. Причём вырыты они были достаточно давно - в июне-июле 2016 года, но к самому строительству по состоянию на октябрь 2016 года, почему-то, застройщик не приступает.

Объём работ по рытью котлована невелик, но с учетом того, что ведутся работы (а очевидно, что они ведутся для всех корпусов ЖК) по строительству водозаборного узла, очистных сооружений, строительству котельных, а также закончено подведение газа, объём выполненных работ по домам №№ 4, 5, 6 можно оценить приблизительно в 10% от общего.

Работы находятся на начальной стадии, поэтому сказать определенно, укладывается застройщик в отведенные сроки или нет, на этом этапе довольно трудно. Немного напрягает, то, что рытьё котлованов было закончено ещё в июле 2016 года, но с того момента застройщик так и не приступил к фундаментным работам и далее - к литью коробок здания.

Между тем, наступающие холода, а затем зимний период, не способствуют монолитным работам. Бетон в зимнее время должен быть с присадками, а значит дороже, его нужно прогревать, что увеличит себестоимость работ. Кроме того, литьё монолита возможно не при всяком температурном режиме. В большие холода эти работы не ведутся. А вести их придётся, чтобы уложиться в отведенный график строительства и сдачи в эксплуатацию, то есть к первому кварталу 2018 года.

Вызывает удивление, что застройщик «пропустил» благоприятный для этих работ теплый период времени года. Поэтому по этим корпусам возможно потенциально небольшое отставание от графика, но судить о чём-то определенном можно будет только при разворачивании застройщиком работы на этих домах.

Как идут продажи?

Если ориентироваться на данные самого застройщика, то реализация квартир идёт очень активно и большинство квартир во всех домах уже законтрактованы договорами ДДУ.

По данным, предоставленным застройщиком, по состоянию на середину октября 2016 года свободными оставалось:

Корпус 1- 61 квартира. Корпус 2 - 37 кв. Корпус 3 - 95 кв. Корпус 4 -101 кв. Корпус 5 - 113 кв.

Таким образом, согласно данным застройщика, нераспроданными в корпусах 1-5 остаётся 407 квартир. Согласно проектным декларациям, общее количество квартир в этих корпусах - 1 424 шт.

Значит, согласно этим данным, застройщиком распродано более двух третей всех квартир в строящихся домах. Но тогда не понятно, почему строительство осуществляется с задержкой, если с продажами, а значит вероятно, и с поступлениями денег от дольщиков всё так хорошо?

Если же ориентироваться на данные Росреестра, которые есть в свободном доступе, то картина представляется несколько другой.

Дома №№ 1, 2, 3.

В базе данных ЕГРП по состоянию на 14.10.2016 года отсутствуют данные по заключенным договорам ДДУ в домах, строительство которых осуществляется на земельном участке кадастровым номером 77:18:0170215:3.

Между тем, на сайте Росреестра по состоянию на 08.10.2016 года по справочной информации в режиме он-лайн был зарегистрирован 281 договор продаж по ипотеке. Таким образом количество договоров составляет 40% от общего количества квартир. 90% из них приходятся на 19.09.2016 года. Остальные заключены позже.

Кстати, наличие договоров с ближайшей датой регистрации 19.09.2016 года объясняет возможную причину отсутствия этих договоров в базе данных ЕГРП. Их могли ещё не успеть туда внести к 14.10.2016 года.

Если исходить из того, что график платежей по договорам, как правило, синхронизирован с графиком строительства и вводом объектов в эксплуатацию, можно предположить, что застройщиком получено меньше, чем 40% денежных средств, при этом объёмы выполненных работ можно оценить не менее, чем в 45%.

Таким образом очевидно, что денежных средств, которые получил застройщик от дольщиков, меньше чем освоено денег на строительстве, из чего следует сразу несколько выводов:

С экономикой строительства этих домов всё в порядке. Денежные средства участников долевого строительства используются по назначению, а не выводятся, как иногда это бывает, посредством фирмы-«прокладки» в другие компании. Очевидно, что здесь такого нет.

Застройщиком используются и привлечённые денежные средства.

Последнее подтверждается данными, которые застройщик предоставил в проектной декларации.

Финансовый результат деятельности застройщика за 1-е полугодие 2016 года:

Прибыль (убыток) — 0 руб.

Кредиторская задолженность на 30.06.2016 года — 12 244 тыс. руб.

Дебиторская задолженность — 781 830 тыс. руб.

Мизерная кредиторская задолженность (то есть долг застройщика за выполненные работы, оказанные услуги, поставленные материалы) говорит, что застройщик рассчитывается с контрагентами в срок и задолженность не копит.

Это же подтверждает и не сопоставимо большой размер дебиторской задолженности (то есть оплаченных застройщиком и либо еще не выполненных подрядчиками, либо выполненных, но не закрытых актами, работ на стройке). Эти цифры говорят о том, что застройщик платит своевременно и в полном объеме, а подрядчики «нагоняют» работами своевременную оплату.

Но эти же цифры говорят и о том, почему всё-таки идет отставание в сроках строительства.

Цифры подтверждают существующую зависимость застройщика от денежных средств дольщиков. Очевидно, что темпы строительства зависят от того, сколько денег поступит от дольщиков, и если деньги будут поступать существующими темпами, то задержки со сроками сдачи этих домов в эксплуатацию не избежать.

Дома №4, 5, 6.

В базе данных ЕГРП нет никаких данных по заключенным договорам ДДУ в домах, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 77:18:0170215:21 и 77:18:0170215:6.

Между тем, согласно справочной информации в режиме он-лайн, имеющейся на сайте Росреестра, по состоянию на 08.10.2016 года было зарегистрировано:

 По участку с кадастровым номером: 77:18:0170215:21 - 18 договоров ДДУ (все зарегистрированные договора приходятся на сентябрь и октябрь 2016 г.).

По участку с кадастровым номером: 77:18:0170215:6 - 7 договоров ДДУ (все они были зарегистрированы в октябре 2016 г.).

Дата регистрации этих договоров сентябрем-октябрём объясняет, почему они ещё не появились в базе данных ЕГРП.

Если ориентироваться на справочную информацию, размещенную на сайте Росреестра, согласно которой количество заключенных договоров ДДУ по ипотеке составляет 25 шт., из общего количества квартир в 1114 шт. (чуть больше 2% от общего количества), то можно понять, почему строительство домов №№ 4, 5, 6 происходит такими медленными темпами, и застройщиком был упущен тёплый сезон. Нет денег от дольщиков - вот работы и стоят.

Но при этом также очевидно, что работы, выполненные в объёме не менее 10%, никак не соотносятся с деньгами, поступившими от дольщиков. Работ выполняется значительно больше, а значит и здесь денежные средства дольщиков используются строго по назначению. Экономика домов № 4, 5, 6 также очень благоприятна и при наличии поступлений денежных средств от участников долевого строительства, никаких проблем с окончанием строительства у застройщика не возникнет.

Положительная репутация

Застройщик ООО «Логитек» работает без нарушения строительных норм. Проверок Мосгосстройнадзора, выявивших нарушения в ходе строительства в 2016 году не зафиксировано.

Застройщиком осуществлено страхование гражданской ответственности за несдачу или несвоевременную сдачу строящихся объектов. Информация об этом размещена в проектных декларациях застройщика.

Административных и банкротных исков к застройщику «Логитек» не отмечено. Из значимых судебных исков в рамках гражданского судопроизводства можно отметить исковое заявление ПАО «МОЭСК» от 13.07.2016 года о взыскании с ООО «Логитек» суммы задолженности 31 921 594 руб. Впрочем, судебное разбирательство по этому делу продолжается.

Данные о долгах отсутствуют. Исполнительное производство в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведётся.

Вывод

Несмотря на то, что застройщик ООО «Логитек» является номинальным, за ним стоит очень серьёзная компания Barkli. Ею получены финансовые средства для строительства со стороны ПАО «Сбербанк России». Это говорит о хорошей экономике проекта, потому что иначе такой серьезный банк не предоставил бы финансирование.

Денежные средства используются застройщиком по назначению. Освоенный на строительстве объём значительно превышает денежные средства, полученные от дольщиков.

Тем не менее, очевидна существующая зависимость застройщика от денежных средств дольщиков. Сегодняшние темпы заключения договоров ДДУ недостаточны для строительства и сдачи в эксплуатацию корпусов, согласно срокам, указанным в проектной декларации. Происходит отставание от графика, которое по домам №№ 1, 2, 3, например, составляет несколько месяцев. Значительных проблем нет - всё-таки за застройщиком стоит серьезная компания - но при покупке квартир в этих домах, необходимо это иметь ввиду.

Мы рекомендуем вкладывать денежные средства в покупку квартир в домах №№ 1, 2, 3, потому что единственным риском при этом будет являться задержка со сроком сдачи в эксплуатацию.

По домам №№ 4, 5, 6 мы бы рекомендовали подождать и посмотреть, какими темпами будет осуществляться строительство. В случае недостаточного количества заключенных договоров, темпы строительства этих домов могут существенно замедлиться. Рисков не приобрести квартиры в домах №№4, 5, 6 нет, потому что квартиры в этих домах ещё не распроданы.

Если же застройщик начнёт строительство этих домов хорошими темпами (что будет видно уже зимой 2016-2017 года), то и покупку квартир в домах №№4, 5, 6 мы также можем рекомендовать.

Комментарии 1

Последний написан 1 месяц назад
Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
0 -1 +1
20 октября 2016 в 10:10
Отличная статья
Оценка статьи
Похожие статьи по данной теме