Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

МЖК «Валь д’Эмероль»: «премиальный долгострой»

Жалобная книга 1978 30 сентября 2015
МЖК «Валь д’Эмероль»: «премиальный долгострой»

В 2013 году проект подмосковного МЖК «Валь д’Эмероль» («Изумрудная долина») стал обладателем премии Urban Awards в номинации «лучший малоэтажный жилой комплекс Московской области». Увы, сейчас «Валь д’Эмероль» – это «долгострой» со срывом сроков возведения домов почти в два года. Novostroy.ru попытался разобраться, что же случилось.

Детектив с застройщиком

Упомянутые объекты
«Лесной городок» (Одинцово)
Жилой комплекс
Трест Мособлстрой №6
«Валь д'Эмероль»
Малоэтажный ЖК
Ипотечная компания М-6
«Князь Голицын»
Жилой комплекс
Трест Мособлстрой №6
Упомянутые организации
Трест Мособлстрой №6
Компания
2 объекта
Ипотечная компания М-6
Компания
1 объект

Реализация квартир и само строительство ЖК «Валь д’Эмероль» в Лесном городке (Подмосковье, 15 км от МКАД) стартовали ещё в начале 2012 года. Девелопером проекта является ЗАО «Ипотечная компания М-6», созданная в феврале 2010 года. Однако реально за строительством ЖК «Валь д’Эмероль» стоит известный в районе застройщик ОАО «Трест Мособлстрой №6». По данным ЕГРЮЛ, на 90% «Ипотечной компанией М-6» владеет руководитель и собственник 90% акций «Мособлстроя» Сергей Самохин, ещё на 10% – одна из дочерних компаний того же «Мособлстроя».

Почему известный девелопер, в истории которого уже были успешно реализованные проекты (например, новостройки на Грибовской ул. в Лесном городке), не стал позиционировать проект ЖК «Валь д’Эмероль» как собственный, доподлинно неизвестно. Отвечать на вопросы корреспондента novostroy.su в «Мособлстрое» отказались (как и в самой «Ипотечной компании М-6»).

Но нельзя не сказать, что подобное решение выглядит, как минимум, странно. У потенциальных покупателей квартир «на котловане» «Мособлстрой» как девелопер проекта вызвал бы куда больше доверия, чем никому не известная компания. Что интересно, другие реализуемые проекты – ЖК «Леcнoй гоpoдoк» и ЖК «Князь Голицын» – девелопер позиционирует как собственные. Отдельное юридическое лицо в статусе застройщика было создано только для возведения ЖК «Князь Голицын». Однако это может быть вызвано тем, что у проекта есть соинвесторы.

Замах на рубль, а удар…

Генеральным планом ЖК «Валь д’Эмероль» изначально предполагалось строительство 95 малоэтажных домов на 3500 квартир общей площадью 205 тыс. м2. Уже на первом этапе реализации проекта к концу 2013 года было анонсировано строительство почти половины – 40 домов (№№ 27 – 45, 62 – 72, 86 – 95).

В итоге в планируемые сроки не уложилось строительство ни одного, а к настоящему моменту введены в эксплуатацию только пять. Это дома первой очереди №№ 27-29, №3 и №35. Причём к водоснабжению они подключены только в конце июля этого года (примерно через год после ввода в эксплуатацию), а газ не подключён до сих пор. Между тем, централизованное отопление в домах не предусмотрено проектом, обогревать квартиры предполагается индивидуальными газовыми котлами. (Как дома вообще могли ввести в эксплуатацию без подключения всех коммуникаций – вопрос отдельный).

Остальные 35 новостроек первой очереди, как следует из официального заключения Минстроя Московской области, по итогам проверки застройщика от 24 октября 2014 г., (предоставлено novostroy.su одним из пострадавших дольщиков Игорем Лагуновым) на тот момент были возведены только на 72%. И с тех пор, по словам Лагунова, кардинально строительство так никуда и не продвинулось.

Зато в прошлом году частично началось возведение домов второй очереди №№ 73 – 85. (Что, кстати, прекрасно видно на космоснимках в программе Google Earth.) Проще говоря, девелопер начал строить новые жилые корпуса, не завершив в срок предыдущие. Однако и эта стройка достаточно быстро «встала» на этапе фундамента и монолитных работ.

Что важно, фактов нецелевого расходования денег вышеупомянутая проверка Минстроя МО не выявила. Тогда почему же работы в итоге застопорились? В июле этого года на митинге обманутых дольщиков ЖК «Валь д’Эмероль» сложившуюся ситуацию частично прояснил сам Сергей Самохин. В комментарии тележурналистам ТРК «Мир» он рассказал, что для полноценного завершения строительства первой очереди включая дорожные работы и подведение инженерных коммуникаций необходимо ещё около 1 млрд руб., которых у компании-застройщика нет. Чтобы эти средства появились, нужно было построить и полностью реализовать квартиры хотя бы в трёх кварталах ЖК. Но в результате падения динамики продаж практически до нуля проект «подвис в воздухе».

Позже, в середине августа, на встрече с пострадавшими дольщиками в Общественной палате Одинцовского района Подмосковья Самохин подтвердил, что в проект необходимы внешние инвестиции и что «мы сейчас в поисках и уже практически нашли и работаем с финансовым инвестором» (цитата). Соответственно, возобновление стройки было анонсировано примерно в середине сентября. Но работы так и не начались.

В частности, как сказано в обращении инициативной группы дольщиков во главе с Александром Ерохиным в администрацию Одинцовского муниципального района, «по состоянию на 21 сентября строительство не возобновлено, на строительной площадке присутствуют отдельные рабочие, но их количество недостаточно не только для системного изменения ситуации, но даже для достижения внятного прогресса по … строительству на наиболее готовых домах третьего квартала (№ 30, 32, 33, 34, 38)».

«Строительная пирамида»?..

Если попытаться свести все известные факты о возведении «Валь д’Эмероля» в некую единую непротиворечивую картину, можно предположить: реализацию проекта начали в расчёте только на поступления средств от будущих участников долевого строительства.

Упомянутые организации
Азбука Жилья
Агентство

В целом, по данным экспертов и участников рынка, после кризиса 2008 года застройщики от подобной практики большей частью отказались. По оценкам департамента аналитики и консалтинга АН «Азбука жилья», девелоперы стараются вкладывать в проект хотя бы 30% собственных или кредитных средств. Иначе его реализация рискует обернуться слишком большими рисками. Особенно в случае комплексной застройки на несколько сот тысяч «квадратов» жилья практически в «чистом поле», куда необходимо проводить все инженерные коммуникации, где необходимо строить дороги. Ведь всё это требует немалых затрат, как минимум сопоставимых со стоимостью строительства самих домов. ЖК «Валь д’Эмероль» под критерии подобных проектов во многом подпадает.

Отсутствие собственных начальных инвестиций девелопера (или сторонних инвесторов) в таких условиях подразумевает, что для успеха проекта на ранних этапах стройки необходимо было реализовать весьма существенную долю квартир. Как можно предположить в отношении ЖК «Валь д’Эмероль» – практически 100% квартир во всех 40 домах первой очереди.

Похоже, надежды на сверхинтенсивную динамику продаж не оправдались с самого начала. Достаточных денег на стройку не поступало, сроки завершения возведения первой очереди «поплыли», возмущённые дольщики подняли волну негатива на публичных площадках… И, как очень часто бывает в подобных случаях, дальнейшая реализация квартир падает практически до нуля, а сам проект превращается в типичный долгострой… Кстати, возможно, именно отсутствие собственных средств (инвестиций) на проект и связанные с этим риски побудили руководителей компании-девелопера создать формально стороннего застройщика. В том числе чтобы не испортить репутацию в случае проблем.

(Не)проблемный объект

Формально существенная часть недостроенных домов ЖК «Валь д’Эмероль» соответствует критериям так называемых «проблемных объектов». По закону о защите прав обманутых дольщиков Московской области, такой статус может быть присвоен многоквартирным домам, обязательства по строительству которых в соответствии с договорами долевого участия (ДДУ) просрочены более чем на девять месяцев. Если говорить о домах первой очереди, этот срок уже превышает полтора года.

В случае официального признания строящегося многоквартирного дома проблемным объектом местные власти обязаны принять решение о привлечении нового девелопера. А также рассмотреть вопрос о бесплатном выделении ему другого земельного участка под строительство с целью компенсации затрат, «связанных с удовлетворением требований пострадавших соинвесторов» (цитата из закона). Однако первоначально для признания «проблемным объектом» также необходимо решение местных властей, в данном случае – администрации Одинцовского муниципального района.

В настоящий момент такое решение не принято. Однако инициативная группа дольщиков уже обратилось к главе Одинцовского района Подмосковья Андрею Иванову рассмотреть вопрос смены застройщика, если стройка так и не начнётся в ближайшее время.

Вместо послесловия

К сожалению, в подобной ситуации дольщикам остаётся только посочувствовать. Особенно если исходить из очевидного «застоя» на первичном рынке недвижимости даже в столичном регионе и фактического падения реальных цен (рост цен если и отмечается, то никак не компенсирует уровень инфляции). В таких условиях найти нового инвестора в проект не так просто. Тем не менее, замена «проштрафившегося» застройщика и приход в проект нового инвестора под гарантии администрации района, пожалуй, единственный реальный выход.

Что касается того, как можно избежать попадания в подобную ситуацию в принципе, то рядовым покупателям квартир «на котловане» можно посоветовать только довольно банальные вещи.

Во-первых, не иметь дела с никому не известным и не зарекомендовавшим себя застройщиком. И во-вторых, стараться приобретать жильё «на котловане» тогда, когда к будущим новостройкам уже подведены все необходимые инженерные коммуникации. Например, во второй очереди строительства ЖК при условии, что дома первой очереди уже сданы в эксплуатацию и пригодны для проживания..

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме