Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Без задержек, но не без судов: Novostroy.ru проверил ЖК «Видный город»

Жалобная книга 1007 23 августа 2016 в 17:43 Вячеслав Ярных
Без задержек, но не без судов: Novostroy.ru проверил ЖК «Видный город»

Жилой комплекс «Видный город», строящийся в подмосковном городе Видное, - один из наиболее активно обсуждаемых проектов среди пользователей портала Novostroy.ru. Мы решили разобраться, насколько рискованно приобретать здесь недвижимость.

Застройщиком ЖК «Видный город» является ООО «Ваш город». Единственный учредитель компании - ООО «Урбан Групп».

Упомянутые объекты
«Видный город»
Жилой комплекс
Urban Group

Финансирование строительства осуществляется за счет продажи строящихся квартир по ФЗ №214. Кроме того, для строительства привлекались кредитные средства на основании двух кредитных договоров с «Первобнком» и заемные средства на основании договоров займа с компаниями «ЗаказСтрой» и «ПрофиКонсалт». В проектной декларации также представлена информация о том, что право аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство, находится в залоге у «Автовазбанка». Можно предположить, что для реализации проекта используются кредитные ресурсы и этого банка.

Компания «Ваш город» была учреждена 26.04.2011 года и не имела опыта жилищного строительства и введения объектов в эксплуатацию до начала работ над ЖК «Видный город».

В базе данных ЕГРЮЛ представлены сведения, о том что уставный капитал застройщика составляет 1 млн руб. С 05.05.2016 года доля в уставном капитале фирмы находится в залоге у «Автовазбанка». Срок залога завершается 31.03.2017 года. Можно предположить, что компания получила кредит в этом банковском учреждении, но его оформление не было отражено в изменении в проектную декларацию.

На основании этой информации можно сделать первый вывод, относительно планов застройщика. Закладывается не доля в предприятии, а фактически само предприятие, в том числе и материальные ценности, которые будут находиться на балансе этого предприятия. К материальным ценностям будут относиться и отраженные на балансе, нарастающие по мере строительства ЖК строительные материалы и объёмы выполненных работ. Проще говоря, на балансе будет находиться и «расти» объект незавершенного строительства.

Для того, чтобы построенный объект можно было сдать, его необходимо освободить от залога. Если кредит, привлеченный для строительства ЖК, планируется закрыть до марта 2017 года, то это означает, что планом производства работ к этому моменту предусмотрено выполнение основной их части, и необходимо будет переходить к «бумажной» части работы, а именно, подготовке к сдаче и введению объекта в эксплуатацию. А для оформления нужных для сдачи документов, здание будет необходимо освободить из-под залога. Это приводит к простому выводу, что строительство жилых домов этого ЖК застройщик планирует к этому времени в большей степени закончить.

Гендиректор как гарант

Генеральный директор ООО «Ваш город» Пучков А.В. также является генеральным директором и одним из учредителей головной организации - Urban Group. Компания Urban Group была зарегистрирована 24.06.2008 года. Её уставный капитал - 65 млн рублей.

Упомянутые организации
Urban Group
Компания
Рейтинг A+/10 объектов

Учредителями Urban Group являются:

Компания с ограниченной ответственностью «Лейк Бриз Инвестментс Лимитед» (Республика Кипр) — 95% доли в уставном капитале;

Пучков А.В. - 5% доли в уставном капитале.

Очевидно, что за компанией-застройщиком «Ваш город» стоит Urban Group. Также очевидно, что в интересах именно этой группы осуществляется коммерческое строительство жилья на этом участке.

В строительной отрасли России очень часто бывают случаи, когда застройщики, являющиеся таковыми по документам, действуют в интересах каких-то лиц или организаций, которые формально никакого отношения к стройке не имеют, не несут ответственности за результат, в том числе и за своевременную сдачу жилых домов, но куда «перекачиваются» по разным основаниям денежные средства дольщиков, из-за чего строящиеся дома «замораживаются», превращаются в долгострои, а иногда и не достраиваются вовсе.

Может ли быть такая ситуация в этом случае? Теоретически - да. Но практически, с учетом того что Urban Group является 100% учредителем застройщика, а кроме того и там и там один и тот же директор, вероятность мала. Скорее всего новая компания была создана для того, чтобы выделить под этот проект одну бизнес-единицу, которая будет заниматься только этим ЖК. Это поможет упростить бизнес-планирование проекта, а также контроль за целевым направлением финансовых потоков, издержками и соответствием затрат смете.

Многие крупные строители, ведущие несколько строительных объектов, имеют общие финансовые потоки по всем объектам, перераспределяя средства между стройплощадками по мере необходимости. Здесь, вероятно, выбрана другая бизнес-стратегия: сделать экономику этого строительного проекта прозрачной (потому что она будет касаться только этого объекта) и тем самым жестко контролировать бизнес-процессы на стройке. Такая стратегия тоже имеет право на жизнь.

Документы внушают доверие

С документацией у застройщика всё в порядке. Проектные декларации представлены на сайте Urban Group и официальном сайте ЖК «Видный город». Информация, содержащаяся в проектных декларациях, полна и соответствует требованиям норм ФЗ №214 к информации, которую застройщик обязан предоставить участникам долевого строительства. 

Корпус Дата выдачи разрешения на строительство Начало строительства Окончание строительства Срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию
№ 6 28.12.2015 г. 4 квартал 2015 г. 1 августа 2017 г. 1 августа 2017 г.
№ 7 28.12.2015 г. 4 квартал 2015 г. 1 августа 2017 г. 1 августа 2017 г.
№ 9 28.12.2015 г. 4 квартал 2015 г. 1 августа 2017 г. 1 августа 2017 г.
№ 3 26.05.2016 г. 2 квартал 2016 г. 30 марта 2018 г. 30 марта 2018 г.

 

Согласно данным финансовой отчетности на 1 января 2015 года застройщик «Ваш Город» среди показателей отразил следующие цифры (в тыс. руб.):

Запасы на конец отчетного года - 796 117

Дебиторская задолженность на конец отчетного года - 89 645

Долгосрочные заемные средства на конец отчетного года - 690 000

Долгосрочные заемные средства на конец предыдущего года - 582 788

Краткосрочные заемные обязательства на конец отчетного года - 1 958 246

Поставщикам (подрядчикам) за сырье, материалы, работы, услуги за отчетный год - 187 833

Получение кредитов и займов за отчетный год - 444 502

Работы в ожидании разрешения

Но если строительство официально началось только 28.12.2015 года, на что брал займы, и с какими подрядчиками рассчитывался застройщик ЖК «Видный город» в 2014 году? Выясняется, что работы на объекте начались раньше.

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 августа 2014 года, дело №А41-44213/14, на ООО «Ваш город» был наложен штраф в размере 50 тыс. руб. за административное правонарушение, выявленное и зафиксированное в результате проверки Главгостройнадзора МО № 479 от 18.04.2014 года, выразившееся в строительстве без получения разрешения на строительство многоэтажной жилой застройки по адресу: Московская область, Ленинский район, с. Лопатино, то есть строительстве будущего ЖК «Видный город».

Таким образом, еще в апреле 2014 года, за 1,5 года до получения официального разрешения на строительство, работы по этому ЖК уже велись. Причем велись без привлечения средств дольщиков, а за счет привлеченных заёмных средств и кредитных ресурсов.

Кстати, такая «смелость» застройщика осуществлявшего работы в течении полутора лет без разрешительной документации свидетельствует о его хорошем административном ресурсе, что в строительной индустрии России является очень важным фактором, способствующим не столько самому строительству, сколько своевременной и беспроблемной сдаче построенных объектов. Это тоже плюс к этому ЖК.

Денег хватит

Если посмотреть на фотоотчеты строительства по состоянию на середину августа 2016 года, сравнить их с фотоотчетами, за июль, июнь, май, апрель, то можно увидеть, что темпы у строительства очень хорошие. По состоянию на середину августа выполнены монолитные коробки корпусов и активно ведётся кладка стен. Объём выполненных работ можно оценить в 30% от всего объема строительства.

У Urban Group есть административный ресурс. Это уже понятно. Компания имеет опыт строительства и сдачи объектов. На её сайте представлена информация о том, что застройщик построил и сдал более 2 млн кв. м жилья. Более чем солидный багаж строительного опыта.

Есть ли у застройщика финансовые возможности осуществить строительство в срок?

Согласно проектным декларациям, общая сметная стоимость строительства оценивается в сумму 4,7 млрд. руб. Если убрать из этой цифры минимальную (в жизни больше) 15% заложенную в смете норму прибыли, то для строительства необходимо около 4 млрд. руб.

Согласно данным финансовой отчетности, в 2014 году застройщик привлёк на строительство не менее 1,1 млрд. руб заёмных и кредитных средств. Сколько денежных средств было привлечено в 2015 и 2016 году не известно, но можно предположить, что такие денежные средства были привлечены.

Если исходить из цифр площадей строящегося ЖК, взятых в проектной декларации, то нетрудно посчитать, что застройщик рассчитывает на выручку в размере около 6 млрд. руб. В комплексе запланированы квартиры общей площадью 62 675 кв. м и средней стоимостью 90 тыс. руб. за «квадрат»; кладовки площадью 4 920 кв. м и ценой 45 тыс. руб./кв. м; площади общественного назначения в 946 кв. м при средней стоимости 100 тыс. руб/кв. м.

Согласно данным Россреестра, по состоянию на 10 августа 2016 года застройщиком было заключено 813 договоров долевого участия, при этом всего квартир в комплексе 1487 шт. То есть было реализовано около 55% всех квартир ЖК.

При этом необходимо отметить очень хорошие темпы заключения договоров, так как первый договор был зарегистрирован только 29 марта 2016 года. То есть за 4,5 месяца девелопер заключил договора на большую часть продаваемой площади. При этом до окончания строительства основной части корпусов остался целый год. Можно предположить, что за оставшиеся 12 месяцев такими темпами договора на все продаваемые жилые площади будут заключены.

Если исходить из того, что по 55% распроданных квартир внесено хотя бы 20% их стоимости, то общая сумма полученных средств от дольщиков составит около 700 млн руб., что вместе с полученными заёмными и кредитными ресурсами, в размере минимум 1,1 млрд. руб., составляет уже не менее 45% от денежных средств, реально необходимых для строительства (около 4 млрд. руб.). Таким образом, эти несложные расчеты показывают, что привлеченных денежных средств оказывается достаточно, чтобы вести строительство согласно существующему графику (не менее 30% от общего объема строительства, выполненного по состоянию на середину августа). Также очевидно, что уже заключенных договоров, вместе с ранее привлеченными заемными и кредитными средствами уже достаточно, для того чтобы строительство и сдача жилых домов этого ЖК была закончена в срок. При этом будут заключаться новые договора и поступать дополнительные средства. Стало быть проблема финансирования строительства этого ЖК отсутствует. 

Ложка дёгтя

К неприятным фактам можно отнести судебное разбирательство, проигранное застройщиком, между ним и ОАО «МОЭСК» (электрические сети) на осуществление технологического присоединения и оплату работ по строительству подстанций, обеспечивающих электроэнергией ЖК «Видный город», и подписанному по итогам проигрыша в Арбитражном суде г. Москвы мирового соглашения от 24 мая 2016 года, по делу №А40-208816/14176-1215. Застройщик обязался оплатить «МОЭСК» 121 531 000 руб. за выполненные работы.

Кроме того, 30.11.2015 года «МОЭСК» подало еще одно исковое заявление в Арбитражный суд г. Москвы о взыскании с компании «Ваш город» 41,8 млн рублей. Это никак не скажется на финансовых показателях строительства объекта, потому что технологическое присоединение к сетям входит в сметную стоимость строительства (за исключением неустойки, которую по решению суда должен выплатить застройщик), но непонятно, зачем застройщик усложняет взаимоотношения с энергетиками, которые будут принимать участие в приемной комиссии при сдаче объекта и выдавать заключения по своему разделу в акте госкомиссии. Видимо застройщик рассчитывает на свой административный ресурс.

Других проблем со строительством не наблюдается. Кроме уже перечисленных, застройщик не имеет против себя каких-либо значительных исков, способных повлиять на ход строительство. Не имеет также исполнительных производств.

Застройщиком заключен Генеральный договор №35-1434/2016, №35-1440/2016, №35-1441/2016 страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве от 19 января 2016 года, и договора №35-45616/2016 от 26 мая 2016 года с «Региональной страховой компании», лицензия СИ № 0072 выдана Центральным Банком Российской Федерации.

Застройщиком заключено Соглашение о взаимодействии №160DOG9069 при страховании гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участи в долевом строительстве от 15 марта 2016 года с САО «ВСК», лицензия СИ № 0621 выдана Центральным Банком Российской Федерации.

Таким образом, участники долевого строительства смогут рассчитывать на получение компенсационных страховых выплат, в случае проблем со строительством и сдачей объектов ЖК у застройщика.

Упомянутые организации
Сбербанк
Банк
ВТБ 24
Банк

Аккредитация ЖК «Видный город» в банках, входящих в ТОП-10 банков России (Сбербанке, «ВТБ 24» и «ВТБ Банк Москвы») говорит о надежности проекта. При аккредитации банки тщательно проверяют разрешительную и финансовую документацию застройщика, а также смотрят экономику проекта и определяют степень его риска .

Застройщик работает без нарушения строительных норм. За исключением единственной проверки в 2014 году, других проверок Госстройнадзора МО, выявивших существенные нарушения в ходе строительства не зафиксировано.

Вывод

«Ваш город» является молодой компанией. Тем не менее, за этой компанией стоит Urban Group, крупный застройщик имеющий многолетний опыт работы, построивший и сдавший более 2 млн. кв. м жилья. Финансовое состояние застройщика хорошее. Компания не имеет проблем с финансированием строительства, которое осуществляется как за счет привлеченных заёмных денежных средств, так и за счет заключенных договоров долевого участия.

Размер заёмных денежных средств и денежных средств, которые должны поступить по заключенным договорам, уже достаточен для своевременного и полного финансирования строительства объектов.

Компания работает без нарушения строительных норм, не имеет против себя значительных судебных исков, которые могут сказаться на строительстве. Исключение - разбирательства с энергетиками. Но компания вероятно, рассчитывает на свой административный ресурс, который у неё имеется, судя потому что строительство этого ЖК в течение 1,5 лет осуществлялось без должного разрешения.

Вся разрешительная документация оформлена в соответствии с нормами законодательства, и проблем здесь у застройщика не имеется.

Аккредитация компании в банках из ТОП-10 банков России, говорят о серьезной проработанности бизнес-планов строительства объекта. Осуществлено страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Компания «Ваш город», как и стоящий за ней Urban Group, финансово состоятельны и надёжны. Велика вероятность, что корпуса ЖК «Видный город» будут сданы в эксплуатацию согласно заявленным срокам: корпуса №6, 7, 9 до 1 августа 2017 года, корпус №3 до 30 марта 2018 года. Риски при вложении в ЖК «Видный город» отсутствуют.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме