Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Жильё от «Спартака». Проверяем ЖК «Город на Реке Тушино-2018»

Жалобная книга 777 26 августа 2016 в 15:16 Вячеслав Ярных
Жильё от «Спартака». Проверяем ЖК «Город на Реке Тушино-2018»

Проект застройщика футбольного стадиона «Открытие Арена», реализующийся вблизи домашней арены «Спартака», в перспективном районе с недавно открывшейся станцией метро, был обречён на внимание экспертов рынка и потенциальных покупателей. Настороженность последних, объяснимая тем, что застройщик ранее не имел опыта строительства жилых объектов, не раз выражалась в комментариях на нашем портале. В частности, посетители жаловались на замедление темпов строительства. Novostroy.ru решил разобраться, насколько рискованным проектом является ЖК «Город на Реке Тушино-2018».

Застройщиком ЖК «Город на Реке Тушино-2018» является ООО «Стадион Спартак». Учредитель застройщика - АО «Тушино-2018» (99,99 % доли в уставном капитале). Он же одновременно и заказчик этого жилого комплекса.

Упомянутые объекты
«Город на Реке Тушино-2018»
Жилой комплекс
Стадион Спартак

Финансирование строительства осуществляется за счёт продажи строящихся квартир по ФЗ №214. Кроме того, инвестором строительства этого жилого комплекса является группа «ИФД КапиталЪ». И «Стадион Спартак» и «Тушино-2018», согласно информации имеющейся на сайте «ИФД КапиталЪ», входят в состав этой группы. Очевидно, что в интересах именно этой группы осуществляется коммерческое строительство жилья.

Спартаковский проект

Что из себя представляет «ИФД КапиталЪ»? Согласно информации, размещённой на сайте этой организации, под управлением компаний этой группы находится 3 офисных здания класса «А» в Москве общей площадью 26 тыс кв. м., а также спортивный комплекс в Сокольниках. Холдинг является собственником двух крупных гостиничных комплексов в России, в том числе первой гостиницы в Крыму, построенной в соответствии со стандартами компании «Рэдиссон». В настоящее время инвестиции группы представлены в нефтегазовой индустрии, секторе финансовых услуг, строительстве, химической промышленности, спорте, гостиничном бизнесе, масс–медиа и высоких технологиях. Суммарные активы группы «ИФД КапиталЪ» по итогам 2014 года составили 543,57 млрд руб, что на 71,58 млрд руб больше аналогичного показателя 2013 года. Суммарный капитал по итогам 2014 года составил 193,81 млрд руб. Чистая прибыль группы «ИФД КапиталЪ» по итогам 2014 года составила 3,825 млрд руб., согласно данным, представленным на сайте Росстата.

Трудно ожидать, что столь крупная структура с активами в сотни миллиардов рублей для решения каких-то своих проблем будет банально «выкачивать» деньги со стройки стоимостью, согласно проектной декларации, в 14,5 млрд руб., оставит стройку без денег и тем самым организует армию обманутых дольщиков.

Теперь посмотрим, что из себя представляют застройщик и заказчик. Можно ли их отнести к фирмам-однодневкам, или, как в строительстве часто бывает, к фирмам- «прокладкам», между дольщиками, деньгами и их реальными получателями?

Упомянутые организации
Компания
Рейтинг C+/1 объект

ООО «Стадион Спартак», являющееся застройщиком, было зарегистрировано 22.10.2004 года. Реорганизаций или изменений состава учредителей не было. Её уставной капитал равен 15,565 млрд рублей. Данные приводятся по состоянию на 24.03.2015, согласно учредительным документам и проектной декларации.

Компанию с размером уставного капитала в 15,5 млрд руб. и датой регистрации в 2004 году нельзя назвать фирмой-однодневкой. Солидной компанией является и заказчик проекта. Уставный капитал АО «Тушино-2018» составляет 13,269 млрд руб. (данные на 09.12.2014).

Генеральный директор компании «Стадион Спартак» — Федун Андрей Арнольдович. Очень важно отметить, что он является родным братом Леонида Арнольдовича Федуна, вице-президента одной из крупнейших нефтяных компаний страны — ОАО «Лукойл» — и председателя совета директоров футбольного клуба «Спартак». Поэтому не случайной является информация, что интересы Группы «ИФД КапиталЪ» в которую входят и застройщик и заказчик, представлены в нефтегазовой индустрии.

Иметь в непростое время кризиса головную компания со столь значительными активами, да ещё имеющей доступ к валютной выручке, — это значит при строительстве не зависеть от денег дольщиков.

Отсутствие акций — хороший знак

Строительный рынок испытывает непростые времена, он сужается. За сужающийся «пирог» денежных средств дольщиков среди застройщиков идет ожесточённая борьба. Застройщики готовы предлагать различные скидочные программы, чтобы привлечь средства дольщиков. Скидки дают меньшие цены для покупателей, но вызывают проблемы у строителей. Меньше цена — меньше маржа, меньше маржа — слабее денежный поток (за счёт того, что меньше денег привлекают за каждый проданный квадратный метр жилой площади). Меньше денежный поток — медленнее темпы строительства. Чтобы обеспечить стройку нужным количеством денег, нужно больше дольщиков, чем обычно. А их нет. Значит нужно давать новые скидки. Замкнутый круг, чреватый тем, что скидка ниже определенного предела не позволит обеспечить денежной массой, достаточной, чтобы достроить объект. Так что низкие цены и значительные скидки только с той стороны хороши для покупателей, что позволят купить дешевле. Но при этом значительные скидки могут свидетельствовать об определенных проблемах у застройщика, связанных с нехваткой денежных средств на строительство.

Очевидно, что «Стадион Спартак», не предлагающий каких-либо особенно больших скидочных программ, не испытывает проблем с финансированием и не зависит исключительно от средств дольщиков. А значит застройщик более устойчив к уменьшению объёмов продаж. Стало быть, график строительства не будет зависеть от того, продаст или не продаст застройщик в нужный момент нужное количество квартир. Согласитесь, лучше заплатить чуть подороже и получить свое жильё, чем заплатить дешевле и в итоге лишиться всего.

Помощь извне

Наличие мощного финансового плеча в виде помощи со стороны головных структур подтверждается цифрами баланса за 2014 год, когда застройщик получил извне очень значительное финансирование своей деятельности:

Получение кредитов и займов - 3,4 млрд руб.;

Получение денежных вкладов собственников (участников) - 5,9 млрд руб.;

Прочие поступления — 333,4 млн руб.

Причём заёмные средства, которые получает застройщик, он получает ну уж на очень льготных условиях. Для примера: поступлений денежных средств извне по различным основаниям, в том числе и в качестве заёмных средств, в том же году было порядка 9,6 млрд руб. При этом в качестве процентов по долговым обязательствам взимались просто мизерные платежи по отношению к привлекаемым заёмным средствам — 65 млн рублей.

Можно констатировать факт того, что у застройщика есть мощная финансовая поддержка, что он не зависит при строительстве только от средств дольщиков, что он способен привлекать значительные денежные средства на строительство не на рыночных, а значительно лучших, чем рыночные, условиях. 

Несущественные убытки

Создавая фирмы-«прокладки» между собой и дольщиками, многие строительные компании, не только «выкачивают» средства дольщиков для настоящего организатора того или иного строительного проекта, но и обеспечивают себе полную безопасность от возможных претензий, если строительный проект пойдет как-то не так. Если стройка превратится в долгострой или, что ещё хуже, в недострой, то дольщикам в суде придётся иметь дело с фирмой-«пустышкой», не имеющей ни денежных средств, ни активов, чтобы расплатится по долгам с покупателями квартир. В то время, как настоящий застройщик, в пользу которого были «выкачены» средства дольщиков, останется в «тени», потому что юридически никакого отношения к этой стройке он не имеет.

В ситуации с компанией «Стадион Спартак» ситуация другая. Эта фирма не «пустышка» и имеет очень значительные активы. По итогам 2014 года на балансе застройщика основных средств было на 11 млрд руб. Можно предположить, что это строившийся в то время стадион «Открытие Арена». Так что дольщиком, с одной стороны, есть на что обращать взыскание если стройка не пойдет. С другой стороны, руководители застройщика никак не допустят, чтобы кто-то обращал взыскание на такие активы, а значит жильё будет достроено.

Тем не менее, необходимо отметить что «Стадион Спартак» на протяжении многих лет генерирует убытки. Согласно финансовой отчетности:

Убыток по итогам 2012 года составил 190,2 млн руб.;

Убыток по итогам 2013 года — 225,8 млн руб.;

Убыток по итогам 2014 года — 1,2 млрд руб.; 

Убыток по состоянию на 30 сентября 2015 года — 632,9 млн руб.;

Убыток на 30 июня 2016 года — 467 млн руб.

Первые три цифры взяты из данных отчетности Росстата, последние две из первой проектной декларации и изменениям, внесенным в неё.

Но если соотнести эти убытки с размерами финансирования строительства извне, то можно увидеть, что они ничего не означают. Если у застройщика есть возможность осуществлять строительство за счет дешёвых привлечённых денежных средств, то самая правильная стратегия - построить за счёт таких средств, затем поставить на баланс сданные площади, продать их, как готовое и сданное жильё без скидок, которые обычно практикуются на стадии строительства, по максимальной цене и заработать значительную прибыль. Так что промежуточные убытки на стадии строительства, в этой ситуации, не значат ничего. Тем более, очевидно, что убытки 2012 года, 2013 года, части 2014 года, связаны со строительством стадиона.

Обнадёживающая задолженность

Гораздо важнее для понимания того, как идет строительство, следующие цифры:

Размер кредиторской задолженности на 30 июня 2016 года составил 265 млн руб;

Размер дебиторской задолженности — 4,8 млрд руб.

Что это означает? 265 млн руб. — это долг застройщика перед подрядчиками за выполненную, но не оплаченную работу, а вот 4,8 млрд руб. — это долг подрядчиков перед застройщиком. Причём это долг «бумажный». Большая часть этой суммы, вероятно, приходится на работы реально выполненные, но не закрытые актами выполненных работ, потому что работы еще продолжаются.

Как это выглядит? Возьмём абсолютно условную ситуацию. Застройщику необходимо, чтобы в строящемся здании была выполнена работа по электрике на 500 млн руб. Он заключает с подрядчиком договор на эту сумму. К 30 июня 2016 года (это срок, который мы разбираем по имеющейся реально дебиторской задолженности), подрядчик выполнил работ на 350 млн руб. и получил от застройщика эти деньги. Таким образом, у подрядчика образовался долг перед застройщиком в размере 350 млн руб. (они сидят в тех самых 4,8 млрд руб. дебиторской задолженности), который будет закрыт, как только подрядчик выполнит все работы по электрике на 500 млн руб., получит от застройщика оставшиеся 150 млн руб. и подпишет с последним акт, о том что застройщик работу принимает и претензий не имеет. После этого эта сумма «пропадет» из цифры дебиторской задолженности.

Таким образом, 350 млн руб. по электрике (цифра условная) обозначают, что работа реально выполнена, но еще не заактирована. А это означает, что на 30 июня 2016 года таких осуществлённых, но не заактированных работ на строительстве ЖК было выполнено на 4,8 млрд руб.

Так как эта цифра «живая» и «плавающая», то можно предполагать, что какие-то работы на значительные суммы были выполнены раньше, заактированы и уже не фигурируют в цифрах долга подрядчиков пред заказавшим у них и полностью оплатившим им их работу застройщиком.

Как соотносится цифра 4,9 млрд руб. дебиторской задолженности с общей суммой, которую необходимо затратить застройщику, чтобы построить жилые дома?

Согласно проектной декларации, размер средств необходимых для строительства двух корпусов  составляет 14,5 млрд руб.То есть цифра почти в 5 млрд руб. по отношению к 14,5 млрд руб. показывает, что уже выполнен очень большой объём строительных работ. Напомним, что цифра в 5 млрд руб. - это цифра только на 30 июня 2016 года. А ведь что-то было выполнено раньше и уже принято застройщиком.

Видно, что финансирование идет значительное, таким же значительным является и освоение этих средств на строительство ЖК. Поэтому можно предположить, что сроки строительства и сдачи объекта в эксплуатацию являются реально выполнимыми.

Корпус Начало строительства Окончание строительства Срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию
Корпус 1 2 квартал 2015 г. 2 квартал 2017 г. 30 декабря 2017 г.
Корпус 2 1 квартал 2016 г. 1 квартал 2018 г. 30 сентября 2018 г.

И ещё о застройщике

Застройщиком осуществлено страхование гражданской ответственности за несдачу или несвоевременную сдачу объекта. Компания заключила Генеральный договор № ГОЗ-69 /1100-15 страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участи в долевом строительстве от 16 ноября 2015 года с ООО «СК «Респект». Страховая компания находится по адресу г. Рязань , ул. Есенина д. 29. Действует в соответствии с лицензией СИ № 3492, выданной Центробанком России.

Обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства обеспечивается также страхованием гражданской ответственности застройщика, путём участия застройщика в некоммерческой организации «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков».

Кроме того, к очевидным плюсам застройщика можно отнести опыт, полученный при строительстве стадиона «Открытие Арена» и его многофункционального комплекса, которые в инженерном плане являются значительно более сложными сооружениями, чем жилой дом. По проектной декларации объект планировалось ввести в эксплуатацию в ноябре 2016 года. Срок фактического ввода объекта в эксплуатацию — 29 июля 2014 года. Единственный, но обладающий повышенной строительной и инженерно-технической сложностью проект, реализацией которого занималось ООО «Стадион Спартак», был сдан раньше запланированного срока.

Аккредитация строительной компании и проекта ЖК в банках (в том числе из ТОП-10 банков России) говорит о надежности проекта. При аккредитации банки тщательно проверяют разрешительную и финансовую документацию застройщика, а также смотрят экономику проекта и определяют степень его риска. Среки банков, аккредитовавших объект, числятся:

Сбeрбанк (1-е место по активам в стране);

«Россeльхозбанк» (4-е место по активам в стране);

ВТБ24 (5-е место по активам в стране);

«ВТБ Банк Москвы»;

«Ханты-Мансийский Банк Открытие»;

«Прoмсвязьбанк»;

«Мoсковский индустриальный банк»;

«Возрождение»;

«Cвязь-Банк».

Застройщик работает без нарушения строительных норм. Проверок Мосгосстройнадзора, выявивших существенные нарушения в ходе строительства, способных повлиять на темпы строительства и его результат, в 2015 году не зафиксировано.

«Стадион Спартак» аккуратно ведёт дело с контрагентами по договорам, оснований для значительных судебных споров (в том числе и по задолженности) не возникает.

Иски по гражданскому делопроизводству, в которых «Стадион Спартак» выступал ответчиком (2014-2015 г.г.)
Дата Истец
17.07.2014 ЗАО «МПО ТЕПЛОИНЖСТРОЙ»
29.09.2014 ООО «Несущие системы»
15.07.2015 ООО «Несущие системы»
28.09.2015 ООО «Основа»

Только по иску «Несущие системы» суд принял решение о частичном удовлетворении претензии на общую сумму 15,3 млн руб., за выполненные, но оплаченные частично работы по монтажу наружных фасадов стадиона «Открытие Арена».

При общем объеме работ в 14,5 млрд руб. сумма в 15 млн руб. не может являться значительной и влияющей на ход строительства. Банкротных и административных исков к компании «Стадион Спартак» не было. Данные о долгах отсутствуют. Исполнительные производства в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведутся.

Вывод

«Стадион Спартак» является компанией более чем с десятилетней историей. Она стабильно функционирует на протяжении этого времени. Отсутствие попыток реорганизации свидетельствует о надёжности выбранной бизнес-стратегии развития.

До начала строительства ЖК «Город на Реке Тушино-2018» компания осуществила масштабный строительный проект повышенной строительной и инженерно-технической сложности по строительству стадиона «Открытие Арена». Причём запустила этот объект в эксплуатацию на два года ранее запланированного, согласно разрешительной документации, срока.

Финансовое состояние компании стабильное. Несмотря на показанные застройщиком убытки, размер его активов, денежные вложения головных организаций, наличие учредителя со значительными финансовыми возможностями, нахождение в составе очень крупной группы «ИФД КапиталЪ» позволяет предположить финансовую устойчивость застройщика.

Размер заёмных и привлечённых со стороны головных организаций средств по отношению к сумме, необходимой для строительства ЖК «Город на Реке Тушино-2018», вполне достаточен для значительного самостоятельного финансирования строительства объекта. У застройщика нет острой необходимости в привлечении на любых условиях средств дольщиков. Об этом свидетельствует отсутствие сколько-нибудь заметных акций по скидкам и другим льготным условиям, направленным на активное привлечение средств дольщиков.

Аккредитация компании в банках из числа Топ-10 банков России, говорит о серьезной проработанности бизнес-планов строительства объекта.

Осуществлено страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Компания работает без существенного нарушения строительных норм. Имеет в отношении себя небольшие по количеству и суммам (за исключением решения по судебному разбирательству с ООО «Несущие системы») иски в судебные инстанции. В отношении компании нет исполнительных производств.

Компания «Стадион Спартак» финансово состоятельна и надежна. Это означает, что велика вероятность, что корпуса ЖК «Город на Реке Тушино-2018» будут сданы в эксплуатацию согласно разрешительной документации, а именно во 2 квартале 2017 года и 1 квартале 2018 года. Риски при вложении в этот ЖК отсутствуют.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме