Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

ЖК «Полянка, 44». Дорого, но насколько надёжно?

Жалобная книга 263 14 октября 2016 в 13:13 Вячеслав Ярных
ЖК «Полянка, 44». Дорого, но насколько надёжно?

Судя по фотоотчётам со строительной площадки ЖК «Полянка, 44», работы на объекте ведутся быстрыми темпами. Но сдать элитный комплекс в Якиманке планируется только через полтора года — во втором квартале 2018 г. За это время может многое измениться. Novostroy.ru попробовал разобраться, насколько надёжны проект ЖК «Полянка, 44» и его застройщик.

Упомянутые объекты
«Полянка, 44»
Жилой комплекс
Группа ПСН

Застройщиком комплекса является АО «Телеком», компания достаточно опытная - она была зарегистрирована 13 сентября 2002 года. Её единственным учредителем к началу строительства ЖК «Полянка, 44» являлась компания «Лаэри Инвестментс Лимитед» (Республика Кипр), в дальнейшем она была заменена на компанию «Келрот Лимитед», что нашло отражение в изменениях к проектной декларации от 08.12.2015 года. Затем, на смену «Келрот Лимитед» пришло ООО «Полянка/44», что было отражено в изменениях к проектной декларации от 24.12.2015 года. По состоянию на сентябрь 2016 года ООО «Полянка 44» является единственным учредителем застройщика.

Уставный капитал АО «Телеком» - 6 млн руб. В течении трёх лет, предшествовавших началу строительства этого ЖК, застройщик не принимал участие в каких-либо строительных проектах.

«Сбeрбанк» и другие источники финансирования

На официальном сайте ЖК «Полянка, 44» представлены проектная декларации и изменения к ней начиная от 4 августа 2015 года и заканчивая 2 августа 2016 года. Документы оформлены правильно, не просрочены, отображают должным образом всю информацию, которую должен предоставить застройщик участникам долевого строительства.

Согласно проектной декларации, строительство объектов ЖК планируется вести в один этап. Жилой комплекс состоит из 7 зданий. Это два реконструируемых здания (корпуса 4 и 5) и пять новых строений (блок-секции №№ 1.1, 1.2, 1.3, 2 и 3).

Начало строительства Окончание строительства Срок разрешения на строительство
3 квартал 2014 г. 2 квартал 2018 г. 3 квартал 2019 г.

Жилой комплекс рассчитана на 189 квартир. Их общая площадь составляет 26 500 кв. м. В ЖК спроектирована подземная автостоянка на 372 машино-места.

Сметная стоимость строительства - 9 033 952 тыс. руб. Согласно информации, представленной в проектной декларации, финансирование строительства осуществляется из разных источников:

Собственные средства — не менее 19,38% от стоимости проекта.

Кредитные средства — не более 64,22% от стоимости проекта.

Средства участников долевого строительства — не менее 16,4% от сметной стоимости строительства.

Кредитные средства, о которых идёт речь в проектной декларации, это кредиты, полученные застройщиком в Московском Банке ОАО «Сбербанк России» в соответствии с договором № 2424 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 30 сентября 2014 года,

Упомянутые организации
Сбербанк
Банк

В изменениях к проектной декларации отражено также, что права аренды земельного участка переданы Московскому банку ПАО «Сбербанк России» по двум договорам последующей ипотеки №2424/ДПИ от 30 октября 2014 года и №848-R-3 от 06 августа 2015 года, до полного выполнения обязательств, взятых застройщиком по генеральному соглашению и сделкам, заключенным в рамках генерального соглашения. Информация об обременении имеется на сайте Росреестра, что подтверждает информацию в проектной декларации.

Застройщиком привлечён не разовый банковский кредит, а заключено соглашение о сотрудничестве с крупнейшим банком России. В рамках него открыта кредитная линия. То есть финансирование осуществляется по графику в соответствии с потребностями застройщика в денежных средствах в процессе строительства.

Информация об этом сотрудничестве представлена в открытых источниках. Летом 2015 года, в рамках Петербургского международного экономического форума «Сбербанк России» и «Группа ПСН» (которая стоит за застройщиком, о чём будет сказано ниже) заключили соглашение о стратегическом сотрудничестве. Документ подписали заместитель председателя правления «Сбербанка», руководитель Sberbank CIB Олег Ганеев и президент «Группы ПСН» Максим Гасиев. Согласно достигнутым договоренностям, ПАО «Сбербанк России» рассматривает «Группу ПСН» в качестве стратегического партнёра по финансированию (в размере до 16 млрд рублей) будущих проектов строительства жилой недвижимости в Москве.

Заключение подобного соглашения о сотрудничестве с крупнейшим банком страны, дорогого стоит. Очевидно, что руководство подобного кредитного учреждения не подписало бы такого соглашения с компанией, в финансовой состоятельности и надёжности которой, оно бы не было уверено. Также очевидно, что уровень менеджмента со стороны «Сбербанка , участвующего в подписание такого соглашения (в лице заместителя руководителя этого банка), говорит о том, что Группа «ПСН» - это компания очень серьёзного уровня.

Становится очевидным, что основным источником финансирования строительства являются не средства участников долевого строительства, а кредитные ресурсы ПАО «Сбербанк России», а также собственные средства.

Доступ к кредитным ресурсам в кризисное время, которое затронуло строительную отрасль и привело, в том числе, к уменьшению количества покупателей недвижимости, является плюсом этого застройщика. Он позволяет построить строительный процесс и график строительных работ, не зависящий от планомерности поступления средств участников долевого строительства, а значит сделать процесс строительства непрерывным.

Кто и как строит?

Понятно, что АО «Телеком» является номинальным застройщиком. У компании даже нет своего сайта. Вся информация о строящемся ЖК размещена на сайте «Полянка, 44», а также на официальном сайте «Группы ПСН», куда входит АО «Телеком» и от лица которого ведутся продажи. Хотя, повторимся, юридически её роль в строительстве этого ЖК в проектных декларациях не закреплена. Может возникнуть впечатление, что в случае провала проекта, отвечать за это будет не компания, объявляющая проект своим, а никому не известная номинальная фирма-застройщик.Так поступают многие крупные застройщики, создавая под конкретный строительный проект фирмы-«прокладки». На их счета поступают денежные средства от дольщиков, купивших квартиры, затем они выводятся в организации, реально стоящие за строительством. но юридически ни за что не отвечающей.

Но это не тот случай. В ЖК «Полянка, 44» всё выглядит совсем по-другому. Согласно фотоотчётам, представленным на официальном сайте ЖК, строительство идёт активно. Работы начаты в августе 2015 года со сноса старых строений, расположенных ранее на этом участке. По состоянию на сентябрь 2016 года выполнены работы по котловану, которые включают в себя не только рытье самого котлована, но и установление подпорных стен; практически завершено литьё и устройство двухуровневой подземной парковки, ведётся монолитное литьё вторых и третьих этажей некоторых из корпусов. Это очень хороший график, который соблюдается, несмотря на стесненные условия работы застройщика на небольшой площадке в центре города. Необходимо отметить, что работа по фундаментам и двум подземным этажам очень трудоёмкая, капиталоёмкая и занимающая значительное время в графике производства работ часть. Объём выполненных работ можно оценить не менее, чем в 25% от общего объёма, а по времени - значительно больше.

За счёт чего достигается такое выполнение? Во многом, за счёт поступлений заёмных средств в рамках генерального соглашения, подписанного между застройщиком и Московским Банком ПАО «Сбербанк России» в виде невозобновляемой кредитной линии.

Каков масштаб финансирования строительства за счет средств, привлекаемых застройщиком извне? Посмотрим это на цифрах финансовых показателей застройщика, имеющихся в проектной декларации и изменениях к ней, размещенных на официальном сайте ЖК:

Дата финансовых результатов Прибыль/убыток (+/-) Дебиторская задолженность Кредиторская задолженность По долгосрочным обязательствам
30.06.2015 - 154 090 000 руб. 509 290 000 руб. 184 315 000 руб. 735 936 000 руб.
30.09.2015 - 173 143 000 руб. 1 226 843 000 руб. 169 902 000 руб. 1 244 272 руб.
31.12.2015 + 256 022 000 руб.  466 944 000 руб. 210 979 000 руб. 1 557 246 000 руб.
31.03.2016 + 67 012 000 руб. 1 257 216 000 руб. 150 101 000 руб. 2 667 496 000 руб.
30.06.2016 + 138 765 000 руб. 1 573 533 000 руб. 351 461 000 руб. 3 274 173 000 руб.

Видно, что в период между первым полугодием 2015 года и первым полугодием 2016 года застройщик получил финансирование извне на сумму около 3,3 млрд руб., что составляет около 37% всех денежных средств, необходимых для строительства.

Заключение договоров долевого участия, и поступление денежных средств в рамках этих договоров, в этом случае, является лишь подспорьем к значительному финансированию застройщика, полученному им в виде заёмных средств.

О том, что эти средства были использованы по назначению, говорят благоприятные цифры соотношения дебиторской (то есть задолженности подрядчиков перед застройщиком за оплаченные, но не выполненные, либо за оплаченные, выполненные, но еще не заактированные застройщиком, объемы работ) и кредиторской задолженности (то есть долга самого застройщика перед подрядчиком за выполненные подрядчиками, но не оплаченные застройщиком работы). Указанные цифры (значительное превышение дебиторской над кредиторской задолженностью) показывают, во-первых, значительный объём финансирования работ на протяжении последнего года, а во-вторых, своевременную оплату застройщиком выполненных работ (отсутствие долга за эти работы), то есть отсутствие проблем с финансированием строительства.

Кроме того, эти цифры показывают безусловную прибыльность деятельности застройщика. Если в течение 2015 года застройщик показывал промежуточные цифры убытков, то уже по итогам 2015 года, застройщик показал итоговую существенную прибыль.

Что касается 2016 года, то и промежуточные итоги показывают, что застройщик работает с существенной прибылью, то есть и здесь можно наблюдать очень благоприятные цифры результатов его деятельности.

Хотя мы и не знаем, на каких принципах строятся взаимоотношения реального и номинального застройщиков, из приведённых цифр отчетности становится очевидно, что денежные средства из застройщика не выводятся, а, наоборот, в него вкладываются. Это означает, что риски вывода денежных средств дольщиков из стройки и использование их на финансово-хозяйственную деятельность, не связанную со строительством объектов ЖК, отсутствуют. Видно, что даже те заёмные денежные средства, которые были получены застройщиком в рамках кредитной линии «Сбербанка России», используются целевым образом для активного финансирования строительных работ.

Проблем с финансированием строительства у застройщика нет. Он обладает значительными заёмными денежными средствами, что подтверждает информацию, отражённую им в проектной декларации относительно структуры финансирования работ. Там объявлено, что строительство будет осуществлено в значительной степени за счёт заёмных и собственных денежных средств.

В своей отчётности застройщик показывает поступление существенных заёмных ресурсов, а также значительную собственную прибыль в процессе деятельности. Это означает, что осуществление строительства практически не зависит от поступления денежных средств в рамках заключенных договоров долевого участия, а значит медленные темпы поступления денежных средств дольщиков (что возможно в условиях кризиса) никак не скажутся на итоговом результате, а именно на окончании строительства объектов этого ЖК и вводу их в эксплуатацию согласно заявленного срока — во втором квартале 2018 года.

Без долгов и нарушений

Застройщиком осуществлено страхование гражданской ответственности за несвоевременную сдачу объекта. Заключён генеральный договор №ГОЗ-63-0183/15 страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве от 31.03.2015 года. Договор заключён со страховой компанией «Респект».

Также заключено соглашение №150DOG9185 о взаимодействии при страховании гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве со страховой компанией «ВСК».

Застройщиком заключён Генеральный договор №35-46128Г/2016 страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве от 08.06.2016 года «Региональной страховой компанией».

В случае заморозки строительства ЖК, участники долевого строительства могут рассчитывать на получение компенсационных страховых выплат.

Застройщик АО «Телеком» работает без нарушения строительных норм. Проверок Мосгосстройнадзора, выявивших нарушения в ходе строительства в 2015-2016 годах не зафиксировано. Значительных гражданских, административных или банкротных исков к АО «Телеком» не отмечено. Также отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведётся.

Вывод

АО «Телеком» является компанией с более чем четырнадцатилетней историей. Она стабильно существует на протяжении этого времени. До начала возведения ЖК «Полянка, 44» застройщик не участвовал в проектах строительства жилых домов и не имел соответствующего опыта, что не помешало ему подготовить рабочую документации должным образом.

Финансовое состояние компании-застройщика благополучно. На протяжении последних двух лет компания демонстрирует значительную прибыль. При этом застройщику удалось осуществить привлечение заёмных денежных средств со стороны крупнейшего банка страны. Их размер позволяет строить вне зависимости от поступлений денежных средств участников долевого строительства. Значительное финансирование извне позволило застройщику обеспечить хороший темп строительных работ, который, при соблюдении его в дальнейшем, позволит своевременно построить и сдать объекты ЖК в эксплуатацию в соответствии с графиком, прописанным в проектных декларациях.

Предоставление доступа к невозобновляемой кредитной линии, предоставленной ПАО «Сбербанк России», говорит о серьёзной проработанности бизнес-плана строительства ЖК «Полянка, 44».

Осуществлено страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Компания работает без нарушения строительных норм, не имеет в отношении себя какие-либо значимых исков в судебные инстанции. В отношении компании нет исполнительных производств.

Совокупность перечисленных факторов позволяет предположить, что велика вероятность того, что корпуса ЖК «Полянка, 44» будут сданы в эксплуатацию согласно разрешительной документации, а именно во 2 квартале 2018 года. Риски при вложении в ЖК «Полянка, 44» минимальны. Мы можем рекомендовать вложение денежных средств в строящийся ЖК «Полянка, 44».

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме