Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Уловки в ДДУ: вправе ли застройщики сами определять, где судиться?

Судебная практика 2005 24 августа 2015
 Уловки в ДДУ: вправе ли застройщики сами определять, где судиться?

Нередко девелоперы включают в договоры долевого участия в строительстве (ДДУ) пункт о конкретном месте рассмотрения споров. Например, о суде по месту регистрации застройщика или даже об одном из многочисленных негосударственных третейских судов. Однако, подавая иск (например, о взыскании неустойки в случае проблем со строительством), дольщик вовсе не обязан этот пункт исполнять, считает адвокат Дмитрий Трунин. Его позиция подтверждается решениями судов.


Как можно обмануть дольщика, или откуда взялся «Адрем Трейдинг»

Упомянутые объекты
«Северное Кучино»
Жилой комплекс
Мортон
Упомянутые организации
Мортон
Компания
Рейтинг A+/45 объектов
Упомянутые локации
Железнодорожный
Локация
17 объектов

Группа дольщиков ЖК «Северное Кучино» в подмосковном Железнодорожном обратились в общество защиты прав потребителей «Принципъ» под руководством Дмитрия Трунина осенью прошлого года. Двумя годами ранее, в феврале 2012 г., они заключили договор долевого участия в строительстве с застройщиком ЗАО «АМБ Инвест», которое является подрядной организацией компании «Мортон». По их словам (что нашло подтверждение в решениях судов), девелопер задержал сроки сдачи дома почти на полгода. Дольщики отказались подписывать соглашение о продлении сроков строительства и потребовали неустойку. В свою очередь, представители застройщика не подписывали акт приёма-передачи квартиры, и оформить право собственности на жильё в новостройке покупатели не могли.

Между тем, положения договоров долевого участия в строительстве предусматривали, что в случае возникновения спора девелопера и дольщиков спор будет рассматриваться не в государственном суде общей юрисдикции, а в негосударственном третейском. Точнее – в Третейском суде при ООО «Адрем Трейдинг». Порядок и место рассмотрения определялся только правилами данного суда, а решения являлось окончательным и обжалованию не подлежало. То есть, ДДУ содержал так называемую «третейскую оговорку».

Как пояснил Дмитрий Трунин, в случае споров о неустойке по договорам долевого участия подобные пункты соглашений дольщики имеют полное право игнорировать. Но, как показывает практика, далеко не все из них знают о заведомой ничтожности данных положений.

Что говорит закон 

К отношениям сторон по договору долевого участия в строительстве применяются положения закона «О защите прав потребителей», пояснил Дмитрий Трунин. Согласно закону «О защите прав потребителей» (ст. 17, п. 2), потребитель (в данном случае – дольщик), если его права нарушены, может обратиться за их защитой в суд общей юрисдикции по своему выбору:

  • по месту нахождения организации (в данном случае – застройщика);
  • по месту своего жительства или пребывания;
  • по месту заключения или исполнения договора.

Данное положение подтверждается в том числе позицией Верховного суда РФ (см. «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013, ред. от 04.03.2015), п. 4).

Статья по данной теме24 апреля 2015

Слова «банкротство застройщика» звучат для покупателя как страшный сон и означают, казалось бы, крах всех планов: отсутствие жилья, потерю денег. Но, если разобраться, этот вариант может спасти от участи стать обманутым дольщиком и привести все-таки к получению собственной квартиры. 

Тем самым, выбирать, в какой суд обращаться в случае споров с застройщиком в рамках ДДУ – исключительное право истца-потребителя, возникающее в силу закона. А положение договора, ограничивающее это право только конкретным третейским судом (или, например, судом общей юрисдикции по месту регистрации застройщика), по сути, не имеет юридической силы.

Исключением является только обращение дольщика в суд с требованием о признании права собственности на квартиру в новостройке. Согласно ГПК РФ (п. 30), такой иск может быть подан в суд общей юрисдикции только по месту нахождения объекта долевого строительства (что подтверждает и вышеуказанный «Обзор практики…», п. 5).

Кстати, что касается «третейских оговорок» в случае долевого участия в строительстве, о признании их ничтожными в силу закона есть соответствующая судебная практика. В качестве примера можно привести решение Черёмушкинского районного суда Москвы в мае прошлого года, вступившее в законную силу (дело № 2- 2651/2014). Истцы в том числе требовали признать недействительным пункт 3.3 в договоре уступки права требования по договору долевого участия в строительстве, по которому «рассмотрение споров по настоящему договору осуществляется по правилам, установленными Третейским судом при ООО «Адрем Трейдинг», и решение Третейского суда является окончательным и не может быть обжаловано» (цитата из решения суда).

В данной части исковые требования были полностью удовлетворены. Как сказано в решении, «пункт 3.3 … ущемляет права истцов как потребителей на судебную защиту, в том числе право на обжалование судебного решения, в связи с чем пункт 3.3 … в силу п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 168 ГК РФ, п. 2 ст. 167 ГК РФ ввиду ущемления прав потребителя является недействительным (ничтожным в силу закона)»

Что решил суд

Как рассказал Дмитрий Трунин, несмотря на «третейские оговорки» в договорах долевого участия дольщики обратились с исками к девелоперу «АМБ Инвест» в Жeлезнодoрожный гoродской суд Московской области. В частности, речь идёт о признании права собственности на квартиру – по месту нахождения объекта долевого строительства, и о взыскании неустойки с компании-застройщика – по месту исполнения договора. Суд принял оба иска к рассмотрению, и тем самым все вопросы об обоснованности применения закона «О защите прав потребителей» в данном случае были сняты, резюмировал Трунин.

Для справки отметим, что право собственности на квартиру было признано, решение вступило в законную силу (дело № 2-2498/2013, дело № 2-2607/2013). Точно так же суд удовлетворил иски о взыскании неустойки за срыв сроков строительства (дело № 2-951/2014, дело № 2-968/2014). Решения также вступили в законную силу.

Справедливости ради нельзя не отметить, что формально в таких случаях законодательство не запрещает дольщиками обращаться за защитой своих прав и в третейский суд. Однако, как отметил Трунин, в общем случае дольщикам не рекомендуется этого делать. Так как всегда есть риск, что решения подобных негосударственных инстанций максимально возможным образом будут удовлетворять интересам компании-девелопера. Также с исками о выплате неустойки не стоит обращаться в суд общей юрисдикции по месту регистрации застройщика, добавил Трунин.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме