Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

214-й федеральный закон: изучаем свои права. Часть четвертая. Теория мертва, мой друг, а древо жизни долларами зеленеет...

214 ФЗ 1785
214-й федеральный закон: изучаем свои права.  Часть четвертая. Теория мертва, мой друг, а древо жизни долларами зеленеет...

Далеко не всегда хорошие идеи, заложенные в законе, воплощаются в жизнь. 214-й закон — не исключение. Все проблемы рынка строящегося жилья он не решил, да и вряд ли мог.

Возможны ли при 214-ФЗ двойные продажи?

Мы начинали рассказ о 214-м законе с того, что подчеркивали его неоспоримый плюс: он поставил заслон двойным продажам — для того и принимался, чтобы обезопасить дольщиков. Действительно: регистрация договора долевого участия в Росреестре подтверждает ваши права на конкретную квартиру. Какие еще могут быть вопросы и претензии у третьих лиц? Однако, как говорится, правда жизни — это очень суровая правда. Иногда даже подписанный и официально зарегистрированный договор не становится достаточным аргументом для суда, чтобы признать вашу правоту. Причиной спора могут стать договора, которые раньше были заключены застройщиком или его партнерами по строительству.

Как это происходит? 214-ФЗ, запрещая привлекать средства граждан иначе как по договорам долевого участия, тем не менее разрешает застройщику вступать в инвестиционные отношения с иными юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями. Эти отношения регулируются законодательством об инвестиционной деятельности. Собственно, так и возникает почва для двойных продаж.

Скажем, заключил Застройщик с неким юридическим лицом инвестиционный договор (или предварительный договор купли-продажи и т.п.). Регистрировать его не надо — подписались обе стороны и договор признается действующим. Контрагенту (т. е. тому, с кем застройщик заключил договор) по этому договору переходит право на получение квартир в собственность. А он в свою очередь это право уступает конкретным дольщикам, заключая с ними предварительные договора. Причем, если организация не очень чиста на руку, то может продать одну квартиру разным лицам. Застройщик реально просто не сможет проконтролировать этот процесс. Иногда о заключенных договорах становится известно только после того, как строительство завершится.

Представим обычную ситуацию: застройщик и его контрагент вступают в спор по факту невыполнения договорных обязательств и договор между ними расторгается, или же суд признает его недействительным. Застройщик, не чувствуя за собой никаких обязательств, продает квартиры, ранее уступленные контрагенту, новым покупателям, заключая с ними договора согласно 214-ФЗ. Договора официально регистрируются. Но затем «всплывают» покупатели, заключившие договора на квартиры с упоминавшимся нами юридическим лицом. Они обращаются в суд, требуя признать их право на недвижимость. И их можно понять. Кстати, в 214-ФЗ записано, что даже если договор на квартиру был заключен не в соответствии с данным законом, все равно признать его недействительным суд может только в том случае, если иск поступил от самого дольщика. В результате тяжба, нервотрепка, подвешенное состояние, расходы...

Еще одно условие, провоцирующее двойные продажи, это долгострой. Например, застройщик не в состоянии сам завершить строительство. Объект переходит к новому застройщику. Он заключает с дольщиками договоры по 214-ФЗ, они регистрируются в Росреестре. А через некоторое время появляется организация у которой с прежним застройщиком был заключен, например, инвестиционный договор (или договор уступки) на конкретные квартиры. И начинается тяжба о признании новых договоров недействительными.

Один из расхожих вариантов, когда застройщик, взяв кредит на строительство, заложил квартиры и не может выполнить свои обязательства перед банком. В таком случае банк обращается в суд, и тот своим постановлением накладывает арест имущество должника, в том числе и на квартиры, имеющиеся в залоге. Зарегистрировать право собственности на такое жилье дольщик не может. В любом случае дело будет решаться в суде. У дольщика есть шансы на удачный исход, если он уже получил квартиру по передаточному акту. В то же время, пока его право собственности на квартиру официально не зарегистрировано, ей продолжает владеть застройщик. И если претензии к нему со стороны кредиторов признаны судом обоснованными и на квартиры наложен арест, то судебных разбирательств не миновать. Судебная практика по таким делам нарабатывается разная. Суды, в зависимости от обстоятельств, могут принимать как сторону дольщиков, так и сторону банка.

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, постарайтесь выбрать объект, где застройщик с начала строительства не менялся. Большое дело, если это солидная компания, имеющая репутацию надежной. Хорошо, если с самого начала все квартиры в данном доме реализовывались по 214-ФЗ. В случаях с долгостроями, где сроки переносились не раз, где часто менялись подрядчики, надо быть особенно внимательным. Разрешение на строительство по ряду объектов было получено еще до принятия 214-го закона, когда договора долевого участия не нуждались в обязательной регистрации. И здесь вполне могут всплыть претенденты на квартиры, которые в свое время заключали договора с поставщиками, подрядчиками и иными юридическими лицами, которым застройщик переуступал право на квартиры. Немаловажно в данном случае найти себе хорошего представителя в суде — опытную адвокатскую контору, которая специализируется на подобных делах. Причем, чем раньше обратишься, тем больше шансов выиграть в спорной ситуации.

«214-й скорый» прибывает по графику?

Поговорим еще немного о долгостроях. Загляните на форумы дольщиков в интернете. Одна из самых обсуждаемых тем: строительство идет по графику? когда сдача госкомиссии? когда ключи? Далеко не всегда ответы на эти вопросы полны оптимизма. По мнению многих, главной проблемой в строительстве в наши дни остается нарушение сроков. Это касается как самого строительства, так и сдачи домов госкомиссии. Казалось бы, 214-ФЗ предусматривает  рычаги влияния на застройщиков, чтобы не допустить долгостроя. Ведь срок сдачи дома четко прописан в договоре и за его нарушение застройщик по закону платит штрафы и пени. Чтобы немного помочь застройщику, ему представлено право сдавать многоквартирные дома по блок-секциям (если они имеют отдельный подъезд и выход на территорию общего пользования). Закон позволяет сдвигать срок сдачи дома (обычно на 2-3 месяца), поставив об этом в известность дольщиков. (Кстати, факт досрочной сдачи дома законом не приветствуется и должен оговариваться в договоре отдельно).

Но все озвученное выше хорошо на бумаге. Ведь если застройщик в конечном итоге окажется банкротом, то договор долевого участия никоим образом не спасает дольщика от  недостроя. Сам по себе 214-й закон — не гарантия того, что застройщик свои обязательства исполнит.

В дело могут вмешаться различные факторы (кризис, рост стоимости стройматериалов, проблемы с подключением коммуникаций, недобросовестность самого застройщика, его банкротство и т. п.). В результате объект не будет завершен, дольщик не получит квартиру, не сможет получить обратно вложенные деньги и то, что причитается ему согласно штрафным санкциям.

Причем, что характерно, дольщик подает на застройщика в суд, суд удовлетворяет его иск, но получить деньги с компании-банкрота не представляется возможным. Кстати, суды обычно уменьшают сумму иска, в части касающейся неустойки. Обычно размер ее составляет от 50 до 500 тысяч рублей. Суд принимает во внимание степень вины строительной компании (возможно, застройщик нарушает свои обязательства невольно, по вине обстоятельств, влиять на которые не может). Иногда размер неустойки может быть просто несоразмерен тем последствиям, которые повлекло нарушение обязательств застройщиком.

Что еще интересно, как показывает практика, в ряде случаев, когда дольщик судится с застройщиком-долгостройщиком, потребителю удается взять свое не деньгами а иным способом. Известен пример, когда благодаря трехлетней судебной тяжбе дольщик получил в качестве компенсации место под машину в подземном паркинге.

А может застраховаться?

Есть, три варианта действий для дольщика, которого «динамит» по срокам строительная компания. Можно договориться с застройщиком, пролонгировать договор на новый срок и ждать, пока дом все-таки достроят. Можно обратиться в суд, требуя неустойку. Можно застраховать строящееся жилье и в случае возникших проблем получить свое со страховой компании. Сразу отметим, что, покупая квартиру, есть смысл проверить ее на возможность страховки. Если страховая компания посчитает свои риски слишком высокими и откажется страховать данный объект, это вполне ясный сигнал, что даже несмотря на 214-ФЗ перспективы данного объекта недвижимости туманны. Кстати, если вы застраховали строящееся жилье, то имейте в виду, что после того, как решите «выйти из игры», то есть расторгнуть договор долевого участия, вы получите внесенные вами средства и страховое возмещение (по договору страхования), а вот с мечтой получить квартиру, которая числилась за вами до момента расторжения договора с застройщиком, вам придется расстаться. Конечно, если вы не захотите войти в одну и ту же реку дважды...

Статья по данной теме

Очередное (и второе за последние два года) изменение правил страхования договоров долевого участия (ДДУ) поставило строительную отрасль перед опасностью «заморозки» новых проектов и остановки деятельности. Застройщики столкнулись с повышением страховых тарифов и значительным сокращением количества страховых компаний, соответствующих требованиям закона и имеющих право работать на рынке. Очевидно, что застройщиков принуждают вступать в единственное в стране Общество взаимного страхования. Попробуем разобраться в ситуации...

«Судебное дело № 214». Удастся ли вернуть свои деньги...

Если застройщик не выполняет свои обязательства перед дольщиком (нарушает сроки передачи жилья), дольщик имеет право потребовать возвращения вложенных денег и возмещения убытков. По 214-ФЗ для этого предусмотрены следующие источники: во-первых, в залоге у дольщиков согласно закону находятся земельный участок, на котором ведется строительство (находится у застройщика в собственности или на праве аренды) и сам строящийся многоквартирный дом. Во-вторых, для возмещения может использоваться поручительство банка (договор поручительства должен быть заключен раньше государственной регистрации договора долевого участия). При этом, если банк в какой-то момент отказывается выступать поручителем, то он должен уведомить дольщика об этом не позже, чем за месяц до даты прекращения поручительства. Также застройщик обязан заключить новый договор поручительства не позже, чем через 15 дней после прекращения прежнего.

Журнал «Собственник» приводит следующую статистику. Когда договор участия в долевом строительстве расторгается по иску дольщика,  он может надеяться на то, что суд, взыщет с застройщика некую сумму в его пользу. Если застройщик не банкрот, то почти наверняка вы получите средства, что были уплачены по ДДУ (95% дел). В 90% дел застройщик платит за пользование чужими денежными средствами. Вероятность получить неустойку за несоблюдение срока передачи объекта строительства составляет около 65%. Возможно вам возместят убытки (45% дел). А вот на компенсацию морального вреда надеяться особо не стоит — ее суд взыскивает только в 30% случаев.

Весьма важным для дольщиков событием стало вступление в силу в 2011 году поправок к закону «О несостоятельности (банкротстве)». Согласно этим поправкам, если застройщик обанкротился, то в первую очередь будут удовлетворены требования дольщиков — физических лиц. А уже затем придет черед кредиторов — юридических лиц. (Подробнее об этом мы поговорим в пятой части статьи, где речь пойдет о судебной практике, связанной с 214-ФЗ).

214-й закон предусматривает, что если ДДУ расторгнут по вине застройщика, то последний должен вернуть дольщику все внесенные средства, а также проценты, которые начисляются с того момента, как он внес деньги. Но выполнить это требование строительная компания может только в том случае, если она не обанкротилась. Отсюда очень важный момент, о котором уже упоминалось выше: когда вы подписываете договор долевого участия, обязательно обратите внимание, с кем вы его заключаете. Это может быть сама строительная компания (вполне респектабельная, надежная, известная) или же одна из ее дочерних компаний. В случае непредвиденных ситуаций застройщик вполне может обанкротить «дочку» и вы останетесь ни с чем, поскольку уставной капитал фирмы, с которой вы заключили договор, был небольшим, да и имущества на ней никакого. Договор долевого участия в случае банкротства застройщика аннулируется, а значит дольщик теряет право претендовать на квартиру, которая для него строилась.

Итак, перед тем как заключить договор долевого участия, обязательно уточните, когда он будет зарегистрирован в Росреестре, покажите образец договора юристу, чтобы выявить возможные спорые моменты. Также можно заказать независимую экспертизу объекта (цена услуги около 15 тыс. рублей). Вообще, как говорят юристы-профессионалы, изучать сам договор можно в последнюю очередь. Ведь принципиально не то, как составлен ДДУ, а то, будет построен дом или нет. А об этом можно более или менее определенно судить, только проверив самого застройщика (его юридическую безупречность и финансовую состоятельность) и изучив весь пакет документов на строительство, документы на земельный участок, инвестиционный контракт, уточнив, как участники инвестиционного проекта, распределили между собой площади строящегося объекта недвижимости и т.д. Тонкостей много. Составив представление об объекте и застройщике, можно вникать в нюансы договора.

Статья по данной теме

Звонишь по рекламе какой-нибудь новостройки, начинаешь задавать вопросы. Один из первых: вы работаете по 214-му закону? «Да, конечно!» - отвечают тебе. Вопрос, на самом деле, не праздный. Потому что в Санкт-Петербурге, например, застройщиков, работающих в соответствии с 214-ФЗ, порядка 80 процентов. Значит есть пятая часть игроков строительного рынка, которые по тем или иным причинам от выполнения этого закона уклоняются. Эти данные вполне официальны, их привел в 2012 году городской Комитет по строительству.

Как мы уже говорили выше, для уверенности можно попробовать застраховать сделку в страховой компании — заодно убедитесь в степени рискованности вашего вложения.

Закон об участии в долевом строительстве сегодня и завтра

Аналитики московского рынка недвижимости отмечают, что в столице применение 214-ФЗ имеет свою специфику. Здесь далеко не все застройщики работают по этому закону. Есть ряд крупных девелоперов, которые вводят в строй сотни тысяч квадратных метров и делают это, не используя договора долевого участия по 214-ФЗ: организуют жилищно-строительные кооперативы, заключают договоры инвестирования или предварительные договоры купли-продажи. В какой-то степени для крупных компаний и масштабной застройки это оправдано. Ведь 214-ФЗ обладает большим арсеналом влияния дольщика на застройщика и способен застопорить процесс. Если в случае нарушений кто-то из дольщиков обратится в суд и выиграет дело, это может привести к аресту счетов девелопера. А если такое явление станет массовым? Если в случае просрочки десятки или сотни дольщиков пойдут в суд и все потребуют компенсации? Компания может и обанкротиться. Городу это, по большому счету, не выгодно, ведь Москва заинтересована в большом количестве квадратных метров, необходимых для реализации социальных программ.

Но, по мнению аналитиков, эта столичная ситуация для регионов не типична. Здесь практика применения 214-ФЗ с каждым годом становится все строже, ведь федераьные проверки и штрафы за строительство не по закону никто не отменял.

Подтверждает это и статистика: с каждым годом количество объектов, возводимых по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, неуклонно растет. Закон работает, он меняется, отталкиваясь от живой практики, строительное сообщество предлагает и добивается внесения поправок в него. Так оно в общем-то и должно быть. Важно только, чтобы изменения, вносимые в закон, учитывали интересы всех: помогали строителям работать эффективнее и при этом не ущемляли права дольщиков.

Ну а в идеале, если вести речь о полноценной защите прав граждан, законодателям, видимо, стоит прислушаться к общественным объединениям, представляющим права обманутых дольщиков, и предусмотреть обязательное страхование всех сделок по приобретению строящегося жилья. Это еще больше дисциплинировало бы застройщиков и придало уверенности дольщикам. Впрочем, пока это из области теории. Но, в конце концов, ввело же государство в какой-то момент обязательное государственное страхование банковских вкладов, ведь перевело оно на страховки всех автовладельцев. Почему бы теперь не задуматься о поголовной страховой защите покупателей жилья?

В принципе все к этому идет. В Госдуме на обсуждении находится закон "О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве". Проект закона предполагает объединение застройщиков в общества взаимного страхования и создание каждым таким обществом страхового фонда. Если кто-то из застройщиков — участников общества — обанкротится, то страховой фонд будет направлен на возмещение убытков дольщиков. Что ж, будем надеяться, что принятие этого закона, внесенного в Госдуму в 2011 году, не затянется на слишком долгий срок.

В продолжении нашей статьи мы поговорим о том, как работает 214-й закон на рынке малоэтажного и загородного жилья, а также остановимся подробнее на судебной практике, связанной с 214-ФЗ.

Статья по данной теме

Практика судебных дел по данному федеральному закону нарабатывается с каждым годом. Но до сих пор остаются спорные ситуации, в которых вышестоящие суды отменяют решения судов низшей инстанции. Связано это с неоднозначной трактовкой законов (не только 214-ФЗ). Итак, что же чаще всего служит поводом для судебных разбирательств?

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте: