Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Андрей Колочинский: «Без продления программы субсидирования ипотеки, рынок бы точно не рухнул»

Интервью 369 18 мая 2016 в 18:42
Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский: «Без продления программы субсидирования ипотеки, рынок бы точно не рухнул»

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» считает, что продление государством программы поддержки ипотеки не является «панацеей» от всех проблем застройщиков, дольщиков и рынка в целом. В интервью для портала Novostroy.ru спикер также прокомментировал последние нововведения в законодательство о недвижимости и рассказал, какие меры, кроме снижения ипотечной ставки, могли бы помочь отрасли. 

Novostroy.ru: Как Вы оцениваете последние изменения законодательства в сфере недвижимости? 

Андрей Колочинский: На протяжении последнего года власти принимали самое активное участие в контроле девелоперской деятельности. Все инициативы были направлены в первую очередь на повышение надежности вложений дольщиков и снижения риска потери денег покупателями. 

Пожалуй, важнейшей инициативой c начала года стало предложение ввести единого санатора в сфере строительства жилья. Впервые государство заявило о готовности взять на себя риски долевого строительства и тем самым косвенно признало, что институт страхования договоров долевого участия неэффективен. По проекту Минстроя застройщики будут обязаны отчислять страховой процент санатору, который в свою очередь сможет проверять финансовую состоятельность компаний, работающих в сфере долевого строительства и при необходимости брать на себя все возникающие обязательства. Результатом санации проблемных застройщиков станет безусловное завершение строительства проблемных объектов и исполнение обязательств застройщика. То есть пострадавшие дольщики не просто вернут вложенные деньги, а получат жильё. Уверен, что такая мера будет действенна, причем она не должна повлиять на удорожание жилья.

Кроме того, с начала года продолжается обсуждение большого пакета поправок к 214-ФЗ, внесенного Правительством РФ 15 декабря 2015 года на рассмотрение Государственной Думы. Предложенные нововведения призваны защитить дольщиков и усилить контроль над компаниями, занимающимися долевым строительством. Поправки включают создание единого реестра застройщиков, использование счетов эскроу для расчетов между участниками долевого строительства, а также установление дополнительных требований к застройщикам. 

Novostroy.ru: Какие из нововведений в законодательство, по Вашему мнению, в текущих условиях наиболее важны?

А.К.: Одно из самых важных нововведений - добавление банка в цепочку «дольщик-застройщик», так как это создаст дополнительный страховой барьер от нецелевого использования денег дольщиков. Планируется, что средства покупателей будут аккумулироваться на специально созданных эскроу-счетах и перечисляться застройщикам частичными выплатами по мере достижения следующей стадии строительной готовности. Использование эскроу-счетов означает введение посредника между участниками долевого строительства в лице банка, а значит, ликвидирует риски потери денег или мошеннических действий недобросовестного застройщика.

Также можно отметить инициативу увеличения объема уставного капитала до 5% от суммарной стоимости жилых помещений. Это не станет серьезной нагрузкой для крупных девелоперов, а вот мелкие игроки могут не справиться с новыми правилами и уйти с рынка. Новая мера властей направлена на укрупнение рынка через отсечение мелких, финансово неустойчивых компаний-застройщиков с целью дополнительного страхования покупателей.

Таким образом, вектор последних месяцев – ужесточение  и максимальный контроль деятельности девелоперов. Все вышеперечисленные меры  направленны на защиту дольщика. Ведь уверенность покупателя «в завтрашнем дне» - лучший способ поддержать спрос на рынке недвижимости.

Novostroy.ru: По Вашему мнению, насколько верным было решение властей о продлении программы госсубсидирования ипотеки?

А.К.: Скажем так - без продления программы субсидирования ипотечной ставки, рынок бы точно не рухнул. В принципе, господдержка изначально была ограничена определенными сроками. Поэтому застройщики, надеясь на продление программы, одновременно просчитывали «запасные варианты». На какое-то время могла заработать система софинансирования кредитной ставки самими девелоперами. Были и другие антикризисные проекты, например, субсидирование первоначального взноса. 

В целом, субсидирование ипотечной ставки -  необходимая и действенная мера. Однако только лишь льготной ипотекой вряд ли удастся сохранить  хотя бы прошлогодние темпы реализации. Да, с одной стороны, снижение платежеспособности населения почти прямо пропорционально увеличивает востребованность кредитов. Только в 2015 году доля ипотечных сделок по некоторым проектам выросла с 30% до 80%. С другой стороны, у многих уже нет денег даже на первоначальный взнос. 

Novostroy.ru: Какие более эффективные или аналогичные механизмы могло бы ввести государство для поддержки отрасли? 

А.К.: Льготная ипотека – не панацея. Необходимо разрабатывать и внедрять также другие меры. Это может быть, к примеру, специальная программа кредитования для застройщиков – субсидирование ставки проектного финансирования, соинвестирование в строительство объектов транспортной и социальной инфраструктуры, отмена налоговой ставки на землю. Все это позволит девелоперам пересмотреть себестоимость и обеспечить бОльшую финансовую устойчивость даже при относительно низкой рыночной стоимости квадратного метра.

Кроме того, не стоит забывать об «обратной стороне медали» субсидирования. Продление программы в итоге может обернуться негативными последствиями для всех участников рынка и экономики в целом, так как государственное вмешательство в рыночный продукт - это крайняя мера, которая поддерживает на плаву лишь ограниченную часть рынка. Оказав существенную помощь в краткосрочном моменте, продление программы в долгосрочной перспективе затормозит естественный ход развития событий, снизит конкурентные преимущества банков и увеличит нагрузку на государственный бюджет. Поэтому для решения сегодняшних проблем требуется системный подход. И возлагать надежды только лишь на льготную ипотеку – в корне неправильно.

Novostroy.ru: На Ваш взгляд, какой инструмент может использоваться для дополнительной помощи обманутым дольщикам, в том числе, ипотечным заемщикам, которые остались без жилья по вине застройщиков-банкротов?

А.К.: Все инструменты для решения проблем ипотечных заемщиков уже давно разработаны - рефинансирование или реструктуризация долга. Ни одно кредитное учреждение не обязано нести ответственность за проблемы, возникшие у девелопера. Вряд ли в данной ситуации что-то изменится и появятся новые способы поддержки ипотечных заемщиков проблемных проектов.

Что касается поддержки обманутых дольщиков, то здесь главное – в максимально короткие сроки достроить и передать квартиры. Для этого нужно либо замотивировать девелоперов, достраивающих проблемные проекты, либо создать отдельный государственный орган, главным направлением деятельности которого станет решение проблем обманутых дольщиков. Первые шаги в этом направлении уже сделаны - сегодня ведется активное обсуждение создания единого государственного санатора, который будет не только возвращать деньги дольщикам, но и завершать проблемный проект. Идея появления подобного госоргана – более чем актуальна, особенно в условиях повышенных рисков банкротства финансово-неустойчивых застройщиков.

Novostroy.ru: С 1 января 2016 года для продажи квартиры без налоговых обременений необходимо владеть ей не менее пяти лет (вместо прежних трех). По Вашему мнению, как это может отразиться на динамике покупок квартир для инвестиций и «для себя»?

А.К.: Новые правила исчисления налога при продаже квартиры не смогут изменить конъюнктуру рынка. Мало кто из инвесторов ждал оформления собственности, чтобы уйти от налогов. В 90% случаев жилье продавалось по переуступке, а сумма, указанная «сверху», т.е. прибыль закладывалась в ячейку. Иными словами, согласно договору переуступки инвестор получал нулевую доходность. Поэтому увеличение срока владения квартирой с 3 до 5 лет ничего кардинально не изменило. Инвесторы как и раньше будут продавать квартиры до оформления в собственность, закладывая прибыль в ячейку.

Кроме того, доля инвестиционных сделок на первичном рынке составляет сегодня не более 10-15% в среднем по проекту. Все чаще клиенты рассчитывают не на классическую инвестиционную сделку (купил на старте продаж – продал через год-полтора), а на более долгосрочные инвестиции. Ведь недвижимость сегодня показывает минимальную доходность. Поэтому выходить из сделки на стагнирующем рынке не просто сложно, но зачастую невыгодно. 

Таким образом, вступившие изменения  Налогового кодекса, очевидно, направленные на пополнение бюджета и сокращение теневых доходов инвесторов не привели к кардинальным изменениям. Более 90% квартир сегодня приобретается конечными покупателями для проживания, а не перепродажи. 

Novostroy.ru: Как Вы считаете, повысится ли доступность жилья для граждан, если будет принят законопроект об отмене повышающих коэффициентов для застройщиков на владение землей?

А.К.: Вряд ли отмена повышающих коэффициентов на владение земельными участками позволит снизить себестоимость настолько, что можно будет говорить о падении рыночных цен. Ведь сегодня максимальная ставка налога равна 0,3%. Повышающие коэффициенты зависят, в основном, от срока владения землей и увеличивают ставку в 3-4 раза. То есть вместо 0,3% стоимости земли застройщик вынужден был отчислять 1,2%. 

Отмена повышающего коэффициента – сокращение налога лишь на 0,9 п.п. Очевидно, что это незначительная сумма. Не стоит забывать, что девелопер несет огромное количество других гораздо более серьезных расходов, которые и формируют основную часть себестоимости. Поэтому да, любое послабление для девелоперов – это разумно и необходимо. Однако вряд ли отмена повышающих коэффициентов на владение земельными участками кардинально поможет отрасли и снизит цены.

Novostroy.ru: Какие прогнозы относительно развития рынка Вы могли бы сделать на 2016-2017 год? Реально ли выправление экономической ситуации и стабилизации рынка или кризис продолжится? Какой срок по-Вашему необходим для восстановления рынка?

А.К.: На мой взгляд, если в 2016 году и стоит ждать оживления рынка, то это произойдет не ранее осени – традиционно самого активного периода. Кроме того, стимулировать спрос будет и другой фактор, а именно – завершение программы субсидирования ипотечной ставки. Клиенты понимают, что вряд ли господдержку продлят на третий срок, ведь даже пролонгация программы до конца текущего года вызвала бурные обсуждения властей. Не исключено, что ввиду потенциального ажиотажного спроса, связанного с завершением госпрограммы, застройщики поднимут цены. Соответственно, чтобы успеть до роста стоимости, основной объем сделок, скорее всего, придется на конец третьего – начало четвёртого квартала 2016 года. Это будет наиболее оптимальный момент для приобретения недвижимости по низким ценам и с привлечением льготной ипотеки.

Дополнительно «подхлестнуть» рынок могут перемены в экономической и политической обстановке в стране, например, отмена санкций в отношении России, рост цен на нефть, укрепление рубля. Однако не стоит забывать, что рынок недвижимости инертен и реагирует на любые изменения в экономике с определенным лагом по времени, который составляет в среднем до полугода. Поэтому даже при каких-то положительных событиях в ближайшие несколько месяцев ответные изменения на рынке недвижимости произойдут не ранее 2017 года. Пока же нас ждет стагнация и невысокий, но стабильный спрос, поддерживаемый преимущественно с помощью льготной ипотеки.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте: