Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Мария Литинецкая: «Цены на апартаменты будут постепенно повышаться»

Интервью 530 13 сентября 2016 в 13:00
Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая: «Цены на апартаменты будут постепенно повышаться»

Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», рассказала порталу Novostroy.ru о том, намного ли апартаменты дешевле квартир и приравняют ли эти два типа недвижимости друг к другу.

Novostroy.ru: Месяц назад аналитиками была обнародована любопытная информация — впервые в истории столичного рынка средняя стоимость апартаментов бизнес-класса превысила стоимость квартир. Действительно ли цены на апартаменты растут стремительнее, чем на квартиры? Чем это можно объяснить?

Мария Литинецкая
Эксперт рынка

Мария Литинецкая: Действительно, цены на апартаменты бизнес-класса растут быстрее, чем на квартиры аналогичного сегмента. Так, средняя стоимость квадратного метра квартир бизнес-класса в Москве выросла за I полугодие на 2,2%, тогда как апартаменты того же сегмента подорожали на 4,6% за аналогичный период. Разница в ценовой динамике объясняется тем, что в I полугодии 2016 года на рынок выходили новые комплексы апартаментов с более высокими ценами, по сравнению со стоимостью новых жилых комплексов, которая не оказала существенного влияния на средневзвешенную цену в своем типе жилья.

Упомянутые объекты
«Фили Град»
Жилой комплекс
MR Group
«Царская Площадь»
Жилой комплекс
Группа ВТБ

Однако средняя стоимость апартаментов по-прежнему ниже, чем у квартир. По итогам I полугодия квадратный метр квартир на столичном рынке бизнес-класса стоил 234 725 рублей, а апартаментов — 223 457 рублей. Разница в цене — 5,04%. Таким образом, ценовая динамика в двух разных типах жилья схожа, однако разница в цене все же говорит в пользу апартаментов.Как показывает практика, даже идентичные объекты в рамках одного жилого комплекса имеют разную цену, если один из них относится к апартаментам, а другой — к квартирам. К примеру, в МФК комфорт-класса «Фили Град» апартамент площадью 47,5 кв. м. продается по цене 190 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как квартира в том же корпусе, с аналогичными видовыми характеристиками реализуется по 228 тыс. рублей за квадратный метр. Разница в стоимости — 17%. В ЖК бизнес-класса «Царская площадь» аналогичные по своим характеристикам квартира и апартаменты имеют разницу в цене 18%. Стоимость одного квадратного метра в квартире площадью 63,1 кв. м составляет 206 510 руб., в то время как в апартаментах площадью 62,4 кв. м она равна 171 200 руб.

На мой взгляд, апартаменты — один из самых перспективных форматов жилья в Москве, причем как для покупателей, так и для инвесторов. Едва ли стоит ожидать, что их стоимость сравняется, ведь это главное конкурентное преимущество таких проектов, которое делает их доступными для покупателей и более доходными — для инвесторов. В связи с этим, полагаю, что до конца года спрос на апартаменты останется устойчивым, а цены будут постепенно повышаться.

Novostroy.ru: Выгодная цена — одно из преимуществ апартаментов перед квартирами. Какие еще преимущества Вы могли бы назвать?

М. Л.: Цена — это, безусловно, главное преимущество апартаментов, но не единственное. Чаще всего такие проекты появляются в более удачных локациях, поэтому для многих покупателей приобретение апартаментов — это возможность переехать поближе к центру. При этом любой апарт-комплекс будет иметь сниженный ценник по сравнению с ближайшими ЖК того же сегмента. То же касается и уровня жилья: зачастую клиенты, которые могут позволить себе квартиру бизнес-класса, в результате покупают элитные апартаменты. Тот, кто накопил на комфорт-класс, может позволить себе апартаменты бизнес-класса.

Наконец, ценовая выгода имеет особое значение для инвестора: для него важно получить как можно более высокую доходность от перепродажи или (реже) сдачи объекта в аренду. Соответственно, чем дешевле объект (то есть чем ниже объем инвестиций), тем выше доходность вложений.

Novostroy.ru: Минувшим летом снова шли разговоры о том, что апартаменты в России могут быть «легализованы» и в них будет разрешена прописка, даже говорилось, что это произойдёт до конца текущего года. У Вас есть прогноз на этот счёт?

М. Л.: Все чаще официальные лица посылают сигналы рынку о том, что апартаменты приравняют к жилью уже в текущем году. В частности об этом сказал Александр Плутник, возглавляющий АИЖК, в ходе Петербургского экономического форума. Неоднократно эту тему поднимал Михаил Мень, глава Минстроя. Если апартаменты приравняют к жилью, то это будет способствовать снятию недоверия, которое до сих пор встречается среди многих покупателей этого формата жилья.

Тем не менее, реальных шагов ни от законодателей, ни от представителей исполнительной власти в этом направлении пока не предпринято. Полагаю, что в текущем году вряд ли удастся это реализовать, ведь потребуется внести изменения в огромное число законодательных актов. Новоизбранную Госдуму РФ в период выборов, думаю, будут волновать другие проблемы.

Однако в долгосрочной перспективе, рано или поздно, апартаменты придется легализовать. Сейчас они составляют примерно четверть от общего объема предложения не первичном рынке жилья в Москве, и власти не могут с этим не считаться.

Novostroy.ru: Насколько эта «легализация» выгодна застройщикам? Насколько и почему перевод апартаментов в жильё увеличивает стоимость?

М. Л.: Разница в стоимости квартир и апартаментов на рынке может достигать 30%. Очень многое зависит от того, как именно будут «легализованы» апартаменты властями, ведь здесь может быть много сценариев. Если в апартаментах разрешат прописку, но при этом не обяжут девелоперов строить социальную инфраструктуру или переводить земельный участок в жилое назначение, то, безусловно, для застройщиков такая «легализация» принесет выгоду. По сути, у них появится возможность выводить на рынок эконом-продукт, который с юридической точки зрения не будет отличаться от квартир, ведь в нём можно будет прописаться.

Если же после «легализации» девелоперы апартаментов будут обязаны соблюдать все те же технические и процедурные правила, что и при строительстве квартир, то себестоимость данных форматов жилья сравняется. Фактически два рынка сольются в один. В этом случае значение «легализации» для девелоперов будет противоречивым, ведь часть из них вынуждены возводить апартаменты, потому что у них нет возможности получить необходимую документацию для строительства квартир. Для них легализация принесет выгоду. Другой части девелоперов строительство апартаментов выгодно, ведь они могут вложить меньше средств в проект. Соответственно, если себестоимость квартир и апартаментов сравняется, то последние рискуют потерять ценовое преимущество.

Novostroy.ru: Налог на нежилое имущество в России выше, чем на собственное жильё. Насколько эта разница будет существенна для покупающих апартаменты? Есть ли ещё какие-то «подводные камни», с которыми могут столкнуться собственники апартаментов?

Упомянутые объекты
«Водный»
Жилой комплекс
MR Group
«Пресня Сити»
Жилой комплекс
Группа ВТБ

М. Л.: Налог на имущество собственников квартир и апартаментов рассчитывается на основе кадастровой стоимости. Площадь умножается на кадастровую стоимость квадратного метра, а затем — на ставку налога. Однако в налогообложении апартаментов есть два принципиальных отличия. Первый момент — ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки налога для квартир составляет 0,1%, для апартаментов — от 0,5% до 2%. При этом 2% применяются для площадей, расположенных в административно-деловых и торговых центрах, объектов общественного питания и бытового обслуживания, а 0,5% — для апартаментов в здании гостиничного назначения (примеры таких проектов на московском рынке — МФК «Фили Град», МФК «Водный», МФК «Пресня Сити» и др.). Второй момент — кадастровая стоимость проектов апартаментов ниже примерно в 1,5 раза. К примеру, в первой очереди МФК «Фили Град» кадастровая стоимость квартиры составляет 180 975 рублей, а для апартаментов — 62 377 рублей за кв. м. То есть база для начисления налога на апартаменты в три раза меньше, чем на квартиры.

Кроме того, не стоит забывать про то, что бюджет покупки апартаментов намного меньше: при одной и той же площади и даже планировке разница составляет от нескольких сотен до миллионов рублей. Если разделить разницу в цене на сумму переплаты за налог, то получается, что сэкономленных денег при покупке апартаментов хватит для компенсации переплаты по налогам как минимум на 60 лет.

Novostroy.ru: Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев в одном из интервью заявил, что «перевести апартаменты в жильё законодательно невозможно». Однако новости о том, что в том или ином объекте часть апартаментов переоформили в квартиры, были не раз. Как вообще осуществляется процедура перевода апартаментов в квартиры?

М. Л.: Перевод апартаментов в квартиры регулируется Жилищным кодексом РФ (гл. 3), а также Административным регламентом Правительства Москвы № 692. Для признания нежилого помещения пригодным для проживания требуется собрать внушительный пакет документов: заявление на предоставление государственной услуги; проект переустройства помещений (в случае необходимости); протокол общего собрания собственников имущества (если, к примеру, комплекс апартаментов уже сдан в эксплуатацию и в нем есть собственники); заключение уполномоченной организации о соответствии помещений требованиям, предъявляемым к жилым объектам.

В Москве эти документы направляются в Департамент городского имущества. Если перевод помещения согласован, вам выдадут решение о переводе нежилого помещения в жилое.

Если перевод помещения не согласован, вам выдадут решение об отказе в предоставлении государственной услуги. Это решение можно обжаловать в суде в течение трёх месяцев.

Однако на практике процедура, конечно, сложнее. Во-первых, проблемы могут возникнуть с получением «жилого» статуса, ведь малейшее отклонение от технических, санитарных и иных требований, предъявляемых к жилым помещениям, является основанием для отказа.

Второе препятствие — это юридическая коллизия, связанная с тем, что, согласно закону «О государственном кадастре недвижимости», на кадастровый учет может быть поставлено только «нежилое здание», «жилой дом» и «многоквартирный дом». В то же время, согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся жилой дом (его часть), квартира (часть квартиры) и комната. Иными словами, формально нежилой дом не может состоять из жилых помещений. Это может вызвать проблемы с постановкой на кадастровый учет апартаментов, переведенных в жилые помещения в рамках нежилого дома.

Тем не менее, многие аспекты процесса перевода апартаментов в жилые помещения давно стали предметом регулирования не законов или нормативных актов, а бюрократической практики. Поэтому в каждом отдельном случае чиновники принимают решение в индивидуальном порядке, а девелоперы стараются не афишировать конкретные условия, которые они выполнили, чтобы перевести апартаменты в жильё. Как правило, город действительно требует оплатить разницу в стоимости земельного участка до и после перевода в жилое назначение. Это большие деньги, но девелоперы идут на такие расходы и покрывают их за счет реализации квартир.

Novostroy.ru: Отдельная категория апартаментов — «лофт». О них активно говорили в начале 2010-х годов. Но, судя по тому, что на рынке появляются новые лофт-проекты, мода на этот стиль не прошла. Так ли это?

Упомянутые организации
Галс-Девелопмент
Компания
Рейтинг B+/10 объектов
KR Properties
Компания
Рейтинг B+/10 объектов
Strike
Компания
1 объект

М. Л.: На сегодняшний день на первичном рынке апартаментов представлено 15 проектов с лофтами. Из них только один — «Арт Хаус» — лофт, построенный с нуля. Остальные 14 проектов располагаются в реконструируемых зданиях старых заводов, фабрик и административных зданий. С кризисом проекты лофтов в полной мере столкнулись с падением спроса. Однако это нельзя сказать обо всех объектах. Как и в сегменте жилой недвижимости, всё зависит исключительно от комплекса. Есть примеры девелоперов, успешно работающих сегодня в том числе и в сегменте лофтов. Среди них KR Properties, «Галс Девелопмент», Strike. Главный секрет успеха заключается в грамотном подходе. Стоит понимать, что реконструируемое здание — это весьма специфический объект, зачастую со сложными планировками, не всегда пригодными для комфортной жизни. К сожалению, не все застройщики могут справиться с этим продуктом. Именно от концепции проекта и продуманности планировок в значительной степени зависят продажи лофтов. Например, компания KR Properties ведет одновременную реализацию трех проектов, что позволяет максимально эффективно контролировать финансовые ресурсы. Кроме того, KR Properties проектировала двухуровневые апартаменты небольшой площади, которые также пользовались отличным спросом. А вот те застройщики, кто по той или иной причине уделил недостаточное внимание созданию продуманных планировок, а также вывел большой объем сразу в нескольких проектах, оказались в сложной ситуации, как, к примеру, Red Development.

Novostroy.ru: Стоит ли ожидать новых лофт-проектов в рамках активного редевлопмента промзон, о котором сейчас столько говорится, или столичному рынку больше характерны новостройки, стилизованные под «лофт»?

М. Л.: Нужно понимать, что лофт — это крайне специфический продукт на рынке жилья, который может заинтересовать весьма узкую аудиторию покупателей. Поэтому в принципе этот формат едва ли когда-нибудь «завоюет» рынок апартаментов. Лофты приобретают представители творческой интеллигенции, богемы, креативного класса, молодёжь. Это заметная, но узкая прослойка на рынке апартаментов.

Что касается промзон, то, конечно, лофты — не лучшее решение для редевелопмента маштабной территории, на которой куда выгоднее возвести крупный проект с большим числом удобных и привычных для покупателя планировок. Кроме того, реновация промзон проходит под чутким контролем властей, заинтересованным в комплексном обновлении территории, которое предполагает снос всех старых построек, рекультивацию земли, обновление коммунальных сетей и инфраструктуры. С этой точки зрения, удачной базой для строительства лофта, скорее, послужат небольшие производственные участки, на которых располагается один небольшой объект (телефонная станция, склад и т. п.).

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме