Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Почему услуги ЖКХ в подмосковных новостройках в 2-3 раза дороже, чем в столичных

Интервью 1736 16 июля 2015
Почему услуги ЖКХ в подмосковных новостройках в 2-3 раза дороже, чем в столичных

О сложившихся реалиях в коммунальной инфраструктуре новостроек ближнего Подмосковья novostroy.ru рассказывает Сергей Креков, президент АКОН (Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость) и владелец УК «Clever Estate».

 

(Novostroy.ru) По Вашим оценкам, как соотносится стоимость услуг ЖКХ в новостройках Москвы и ближнего Подмосковья?

Сергей Креков: В Московской области стоимость услуг ЖКХ в два-три раза дороже. Если взять для примера типовую однокомнатную квартиру, то в столице коммунальные платежи, в среднем, составляют около 2500 рублей в месяц. В Подмoсковье стоимость услуг ЖКХ дома можно условно разделить на две группы. Если дом подключён к городским сетям, квартплата равна примерно 3300 – 3600 рублям в месяц. Если дом – новостройка с так называемой «автономной» коммунальной инфраструктурой - чуть менее 5000 рублей в месяц. Но это в среднем - практика показывает, что ежемесячные платежи могут быть существенно больше.

​(Novostroy.ru) Откуда берётся столь огромная разница? Ведь столичные и подмосковные новостройки в некоторых местах чуть ли «не заглядывают друг другу в окна»…

С.К.: Давайте по порядку. Во-первых, в Подмoсковье существенная часть новостроек имеет собственную коммунальную инфраструктуру: артезианские скважины для холодного водоснабжения, газовые котельные, автономные системы водоотведения и т. п. А теперь приведу пример. Допустим, у вас есть дача, и вы решили построить для неё отдельную ТЭЦ или систему очистки и сброса сточных вод как для многоквартирного дома. Есть ли в этом экономический смысл? Наверное, нет.

Статья по данной теме30 мая 2013 в 16:57

Все без исключения эксперты оценивают ситуацию в жилищно-коммунальном хозяйстве России как крайне сложную. Модернизация основных фондов в этой сфере требует колоссальных средств. Правительство России предпринимает ряд шагов для улучшения ситуации. Один из используемых механизмов — подпрограмма "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры".

Экономически обоснованное создание таких мощностей возникает только на определённой точке, на определённом уровне числа потребителей. Там, где потребителей слишком мало, автономная коммунальная инфраструктура неоправданно дорога.

Во-вторых, в Московской области скопилось огромное количество непроданных квадратных метров жилья в новостройках. Думаю, больше 10 миллионов. Эти «квадраты» в распоряжении девелоперов. Но и с частично нереализованными квартирами эксплуатировать новостройку всё равно нужно, затраты на это кто-то должен нести. Застройщики делать это не заинтересованы, и подконтрольные им управляющие компании могут распределять эти расходы на рядовых покупателей квартир через манипуляции с тарифами.

(Novostroy.ru) Но большая часть тарифов ЖКХ – регулируемы…

С.К.: Совершенно верно. Большая часть тарифов, за исключением подогрева водя для горячего водоснабжения, относятся к тарифам естественных монополий и, соответственно, устанавливаются регионами. В этих условиях поведение, скажем так, отдельных управляющих компаний может быть разным.

Пeрвый путь – повышение тарифов. А если среди жильцов появляются те, кто начинает разбираться в ситуации, жаловаться (как в саму компанию, так и в различные инстанции), то есть и другая стратегия. В платёжную квитанцию ставится не завышенный, а утверждённый тариф, но затем отдельными строчками добавляются «обслуживание насосной станции», «обслуживание теплового узла» и др.

Я лично видел в одной из квитанций за услуги ЖКХ отдельные строки «приём холодных сточных вод» (на основе показаний счётчика холодной воды) и «приём горячих сточных вод» (на основе показаний счётчика горячей воды). Последнее стоило в три раза дороже. На мой вопрос о том, с чем это связано, в УК ответили, что, мол, сети быстрее изнашиваются от горячей воды, чем от холодной.

(Novostroy.ru) Если говорить о тарифе на подогрев воды для горячего водоснабжения - как понять, насколько он обоснован, коль скоро не относится к регулируемым?

С.К.: Здесь важно понять структуру затрат. Главное здесь - исходный ресурс: холодная вода, тариф на которую тот же самый, что и на холодную воду «из-под крана». Далее для нагрева используется либо перегретая вода (теплоноситель), либо природный газ. Всё, что оплачивается сверх – это, во-первых, зарплата конкретного теплотехника или газовщика, обслуживающего оборудование и сети (около 30 - 50 000 рублей в месяц) или сопоставимые расходы на оплату услуг сторонней организации. Во-вторых - отдельные затраты в связи с регламентными работами и текущим ремонтом. Но если данное оборудование и сети входят в общее имущество дома, то все эти расходы должны проходить по статье «обслуживание общего имущества в многоквартирном доме», а не по статье «подогрев холодной воды». Проще говоря, в данном случае затраты равняются суммарной стоимости холодной воды и ресурса на её нагрев.

Если же оборудование и сети в общее имущество не входят, то ситуация существенно сложнее и может сильно отличаться от одного жилого комплекса к другому. Например, мне известен такой пример. Газовая котельная, рассчитанная на целый микрорайон, обслуживает всего два дома. По соседству – чистое поле, другое жильё так и не начали строить (идут вялотекущие переговоры). Стоимость горячей воды для жителей этих двух домов запредельная, «космическая». Снизить затраты невозможно: слишком сложное оборудование, слишком дорого стоит его обслуживание из-за очень серьёзных требований со стороны Ростехнадзора. Формально тариф обоснован, но жителям от этого не легче.

(Novostroy.ru) Кстати, об общем имуществе. Каковы, в среднем, ставки по статьям на его содержание в Москве и в новостройках ближнего Подмосковья?

С.К.: В Москве наиболее распространён утверждённый мэрией тариф «по умолчанию» - 25.51 рублей в расчете на 1 м2 общей площади квартиры в месяц. В Подмoсковье аналогичные тарифы, принятые органами местного самоуправления, колеблются, в среднем, от 30 до 32 руб. А в новостройках фактические тарифы начинаются где-то от 37 рублей и могут доходить до 53 руб. Объяснение простое: застройщики через подконтрольные им УК путём таких высоких тарифов могут компенсировать свои затраты в том числе за обслуживание непроданных «квадратов».

(Novostroy.ru) Эти затраты как-то можно снизить?

Статья по данной теме22 июня 2015

Хотя рынок первичного жилья Московской области на грани затоваривания, не все застройщики пойдут на снижение номинальных цен, полагает директор по маркетингу компании Tеkta Group Вартан Погосян. О соотношении предложения и спроса на квартиры в подмосковных новостройках – в интервью эксперта novostroy.ru.

 

С.К.: Один из вариантов – сменить аффилированную с девелопером управляющую компанию на другую. Могу рассказать об одной такой истории в Химкaх. Управляющая компания застройщика попробовала поднять тариф на содержание общего имущества с 38 до 45 рублей. Собственники взбунтовались и в итоге заключили договор с УК из Москвы, которая предложила тариф 32 рубля.

Однако это удалось сделать чуть ли не с пятого раза. На тот момент застройщик владел примерно 30% жилых площадей в доме. Каждый раз на общем собрании собственников он голосовал за «свою» УК, а голосов противников не хватало.

(Novostroy.ru) Последний вопрос на тему ЖКХ в Подмoсковье, но с тарифами не связанный. Ходят слухи, что некоторые областные новостройки, которые получают холодную воду из артезианских скважин, а не от местного водоканала, рискуют столкнуться с её острой нехваткой. Под этими слухами могут быть основания?

С.К.: Проблема действительно существует. Во-первых, точно оценить так называемый «дебет скважины» далеко не всегда возможно. Во-вторых, нередко у конкретной скважины этот показатель завышают, чтобы не тратить ресурсы на поиск и бурение новых. Мне известны примеры подобного рода на юге Подмосковья, но, по понятным причинам, я не хотел бы их озвучивать. Причём, важно иметь в виду: полную нагрузку на коммунальные сети, в первую очередь, электро- и водоснабжения дом даёт примерно на третий год после сдачи в эксплуатацию.

Стоит упомянуть и о другом. Артезианская вода очень активна, ионы сразу же начинают агрессивно окислять инженерные сети, если они сделаны из металла: задвижки, запорную арматуру, сами трубопроводы… По-хорошему, делать металлические сети в таких случаях я бы вообще запретил, но реалии немного иные.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте: