Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Практикум: как продать квартиру вместе с ипотекой?

Ипотека 2323 2 июля 2015
Практикум: как продать квартиру вместе с ипотекой?

Продать квартиру, купленную в ипотеку с непогашенной задолженностью, возможно, но непросто. Придется договариваться с банком, который может и не одобрить желание своего заемщика. Квартира с ипотечный обременением не принадлежит на сто процентов своему хозяину. По большому счету ее не только нельзя продать, обменять, подарить любимому родственнику без одобрения банка, но даже сделать перепланировку.

Причинно-следственная связь

Причин для того, чтобы избавить от квартиры с ипотекой, может быть несколько. Одна из них - чисто финансовая, нет средств, чтобы погашать кредит. Теоретически в этом случае даже можно немного заработать, если квартира подорожала, или хотя бы вернуть первоначальный взнос и часть процентов. Специалисты рекомендуют не доводить ситуацию с проблемным кредитом до такой степени, что банк отберет жилплощадь. Тем более что и самому банку функции риелтора не очень-то по душе - лишние проблемы и хлопоты. Так что банк постарается побыстрее избавить от квартиры, реализовав ее по минимальной цене.

Упомянутые организации
NAI Becar
Компания
1 объект

Заемщику такой вариант невыгоден — самостоятельно реализовать квартиру можно будет с большей выручкой. В идеале если квадратные метры подорожали (к примеру, за пять-шесть лет), то продажа квартиры с ипотекой может обернуться выгодным предприятием. Но в любом случае сначала решать проблему необходимо непосредственно с банком. Ведь причины, условия могут быть разные, а банк может потребовать обосновать такой поступок. Все решается в индивидуальном порядке, для этого в банке имеются специально обученные для этого люди. А если продается квартира в строящемся доме, то на сцену выходит уже четвертое заинтересованное лицо — застройщик.

«Существует два типа сделок: сделка со сменой залогодателя и последующим снятием обременения и сделка с одновременным погашением записи об ипотеке, - поясняет руководитель группы по управлению залоговым имуществом АО «КБ ДельтаКредит» Алeксандр Лапин. - Разница между ними в том, в какой момент происходит погашение кредита и отказ от залоговых прав со стороны банка». Конечно, добавляет эксперт, данные типы сделок являются достаточно общими, поскольку они носят индивидуальный характер. Существует большое количество факторов, влияющих на сделку. К ним можно отнести и валюту, в которой заемщик-продавец оформил ипотечный договор, и форму расчета (наличный или безналичный), и источник средств приобретения недвижимости (собственные средства или кредит) покупателем, и схему сделки – простую или альтернативную.

«Стоит учесть, что если продавец залоговой квартиры имеет задолженность по ипотеке и не в состоянии исполнять свои обязательства, банк самостоятельно назначает стоимость реализации квартиры и выставляет объект на продажу, - добавляет Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar. - Если же заемщик не имеет задолженности перед банком, то никаких трудностей с продажей залоговой квартиры у него не возникнет. Главное, чтобы сумма продажи квартиры перекрывала сумму задолженности по ипотеке». Хотя, по словам Александра Лапина, многие банки вообще не разрешают продавать недвижимость из-под залога. Основная причина – уменьшение кредитного портфеля и, соответственно, недополученные процентов по кредитам. «Мы не ставим перед собой цели отказать клиенту в продаже квартиры из-под залога. Хотя бы потому, что многие клиенты, продавая такие квартиры, снова берут у нас кредит и приобретают другие объекты недвижимости. Кроме того, продажа из-под залога является одним из наиболее эффективных инструментов в работе с просроченной задолженностью», - отмечает банкир.

Алгоритм действий один: случай с погашением

Итак, заемщик получил «добро» от банка, и теперь может приступить к поиску покупателя, привлекать риелторов (по своему усмотрению), определяет цену продажи. Сделка готовится как только найден покупатель. Чтобы она прошла успешно для всех сторон, продавцу необходимо до сделки обсудить все существенные условия не только с покупателем, но и с кредитной организацией, получить от нее всю необходимую информацию (схема сделки, порядок взаиморасчетов и т.д.). «Покупатели, как правило не опасаются приобретать залоговую недвижимость. Для некоторых из них покупка такой квартиры несет даже меньше рисков, чем приобретение квартиры без обременений», - резюмирует Александр Лапин.

Вначале необходимо заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи. Затем покупатель жилья с ипотекой перечисляет на счет банка ту сумму, которую заемщик еще не успел погасить (по сути, она является задатком). Остальная часть стоимости квартиры закладывается в депозитарную ячейку (это может быть любой банк – не обязательно тот, который выдавал кредит). Вынуть из нее деньги продавец жилплощади сможет только при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи.

Статья по данной теме3 сентября 2015

Как при разводе супругу сохранить за собой жилье, если оно приобреталось во время брака на его средства? Вопрос очень сложный, ведь в законодательстве однозначно прописано, что на имущество, приобретенное в браке, каждый из супругов имеет равные права.

Покупателю есть смысл себя подстраховать и не просто перечислять деньги банку, а оформить с продавцом договор задатка, в котором указать сумму и порядок расчетов.

Как только банк получает на свой счет причитающуюся ему сумму, продавцу выдается хранящаяся у кредитора закладная и справка об отсутствии кредитной задолженности. С этими документами он направляется в управление Росреестра, которое должно зарегистрировать снятие обременения. Там же регистрируется договор купли-продажи и право собственности покупателя.

Алгоритм действий два: ипотека+ипотека

Возможен также вариант, когда сам покупатель перекладывает на себя ипотечное бремя предыдущего хозяина квартиры. Тот же банк, что выдавал ипотеку прежнему владельцу, может переоформить ипотечный кредит на новичка. Однако тут следует быть готовым, что финансисты потребуют пройти стандартный процесс одобрения кредита, со справками с места работы и бухгалтерии, который, как известно, не всегда завершается одобрением. Ну и плюс ставка может быть изменена сообразно сегодняшним макроэкономическим тенденциям не в лучшую сторону.

Из-за того, что такой вариант «обмена ипотечным кредитом» занимает больше сил и времени, продавец должен быть готов продать свою квартиру по цене ниже среднерыночной, чтобы возместить дополнительные хлопоты.

Идеальный вариант

Впрочем, некоторые заемщики, желающие продать купленную в ипотеку квартиру, чтобы улучшить жилищные условия, предпочитают пойти по другому пути. Они берут в другом банке потребительский кредит, досрочно гасят ипотеку и тогда уже спокойно реализуют свою жилплощадь и приобретают новую — если хотят тоже в ипотеку. Для покупателя же покупка «обременненой квартиры» может оказаться удачным вариантом. Во-первых, приобрести ее можно дешевле, а во-вторых, поскольку банк выступает гарантом и выполнения обязательств со стороны продавца залоговой квартиры и «чистоты» сделки, покупатель «ипотечной» квартиры полностью защищен от каких-либо рисков.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме
  • Столичные акции ноября. Ипотечный рай, скидки на миллионы и бедные подарки
    17 ноября 2016 в 18:18 542

    Столичные девелоперы активно стали эксплуатировать ипотечные программы, заманивая клиентов низкими ставками. Скидки тоже соблазнительны — несколько миллионов рублей. Но совсем нет подарков.

  • Скидки и подарки в новостройках становятся редкостью
    21 июля 2016 в 12:13 512

    Июльские столичные застройщики взяли паузу и не спешат распродавать свои объекты, снижать цены и предлагать уникальные подарки. Скидочные акции уже не так привлекают покупателя, как раньше, да и, возможно, потенциал снижения стоимости исчерпан. Поэтому дисконты в основном чисто номинальные — 1-3%. Исключения, впрочем, есть, но случаи эти единичны. Более популярны предложения по сниженным ипотечным ставкам, которые на самом деле не несут никакой реальной экономии, но выглядят привлекательно. 

  • Практикум: как избавиться от валютной ипотеки и снять квартиру за тысячу рублей?
    14 марта 2016 в 21:17 2082 1

    Неудобная вышла история с валютной ипотекой. Тысячи заемщиков оказались в непростой ситуации из-за резкого непредвиденного скачка иностранных денег. И вроде никто не виноват, что так получилось. Но клиенты банков вышли на улицы Москвы и Петербурга в надежде договориться с кредиторами и сохранить свое жилье. Банки предложили оригинальные решения, но отказались заниматься благотворительностью.