Дом на Тихой: тише воды, выше травы

Новострой проверил 614 17 сентября 2018 в 18:23 Диана Солнцева
Дом на Тихой: тише воды, выше травы

В одном из старинных уголков поселка Заречье (Одинцовский район МО) появился новый жилой комплекс, в котором предлагаются элитные квартиры. Проанализируем, стоит ли инвестировать в эту недвижимость.

О застройщике

Согласно информации в проектной декларации, застройщиком ЖК «Дом на Тихой» выступила компания ООО «Жилинвест ХХI» (ИНН 7707288234), зарегистрированная в марте 2009 г. Учредителями являются:

Упомянутые объекты
«Дом на Тихой»
Жилой комплекс
Жилинвест ХХI
Упомянутые организации
Жилинвест ХХI
Компания
3 объекта
Упомянутые локации
Одинцовский район
Локация
107 объектов
  1. Юридическое лицо «Оверсиз Риэлти Холдингс Эл-Эл-Си» в лице представителя Бакуненко И., владеющее долей 67,5%;
  2. Гражданин США Бакуненко Игорь, которому принадлежит 32,5% голосов.

Уставный капитал организации составляет 300 000 рублей. Генеральным директором числится Бакуненко И.В. Организация владеет дочерним предприятием – ООО «Малые энергосистемы».

Компания ранее уже занималась строительством жилых комплексов в Одинцовском районе, которые были успешно введены в эксплуатацию:

Все объекты построены на земельных участках, что находятся в собственности фирмы (это обозначено в проектной декларации).

Важно! На официальном сайте документы по ЖК «Дом на Тихой» отсутствуют, но при этом есть ссылки на статьи других тематик. В сторонних источниках указанная информация не подтверждается. В частности, на портале СБИС юридическое лицо с ИНН 7707288234 найти не удалось.

Краткая характеристика новостройки

«Дом на Тихой» – это пятиэтажное трехсекционное каркасно-монолитное здание с подземным паркингом на 88 машино-мест. В доме предусмотрены 54 квартиры свободной планировки, с балконами или лоджиями:

  • двухкомнатных – 16 шт.;
  • трехкомнатных – 32 шт.;
  • пятикомнатных – 6 шт.

Сметная стоимость строительства – 850 миллионов рублей. Объект находится на земельном участке площадью 7432 кв. м. Кадастровый номер – 50:20:0020202:2256. Сроки возведения комплекса – с июля 2014 г. по декабрь 2015 г. Дом уже введен в эксплуатацию и частично заселен.

Темпы продаж

Согласно информации, зафиксированной в проектной декларации (пункт №12), строительство велось исключительно на денежные средства, привлеченные от дольщиков в процессе реализации квартир. Другие сделки и договоры, на основании которых могло осуществляться финансирование объекта, не предусмотрены. Значит, застройщик зависел от темпов продаж квартир. Так ли это?

Попробуем выяснить, как при строительстве обстояли дела, поскольку даже сейчас, по состоянию на август 2018 г., распроданы еще не все квартиры – на продажу выставлено 5 шт. Жилье реализуется согласно ФЗ-214. Если обратиться за справочной информацией к порталу Росреестра, то там отмечено, что в ЖК «Дом на Тихой» заключены всего ТРИ! ДДУ – два из них были подписаны в 2016 г. и один в 2017 г. Но здесь зафиксированы только договоры, которые оформлены с привлечением ипотеки, а следовательно, картина неполная. Получается, что остальное жилье продано за наличные (со 100% оплатой) или в рассрочку, – по договорам, подписанным напрямую с застройщиком. Как показывает практика, в большинстве случаев именно так и происходит. Особенно, когда речь идет об элитных объектах – покупатели, готовые выложить солидную сумму за квартиру, редко используют кредитные/заемные средства.

Но если предположить, что на момент окончания строительства (начало 2016 г.) официально были реализованы всего 2 квартиры, то возникает вопрос: за чьи деньги в таком случае возвели комплекс?

Финансовое положение и стабильность застройщика

В проектной декларации застройщик отобразил такие цифры:

Дата

Финансовый результат (прибыль, тыс. руб.)

Кредиторская задолженность (тыс. руб.)

Дебиторская задолженность (тыс. руб.)

01.01.2014 г.

105525

205336

138332

Выходит, что в самый разгар строительства объекта компания располагала мизерными средствами по сравнению со сметной стоимостью объекта. Можно предположить, что использовались деньги покупателей, оплативших недвижимость наличными (полностью или частично). Учитывая, что стоимость квадратного метра на тот момент оценивалась примерно в 200 тыс. руб., значит застройщик должен был продать как минимум тысячу квадратов недвижимости, что соответствует 11 средним двухкомнатным квартирам. Однако поступления от дольщиков тогда официально отсутствовали (согласно данным Росреестра, 2 договора были подписаны гораздо позже – в середине 2016 г.).

Поскольку на старте в обороте уже засветилась сумма (хотя это лишь около 20% от сметной стоимости), которая вряд ли поступила от дольщиков, – значит застройщик использовал другие источники финансирования. Вероятно, строительство велось за счет собственных средств компании. Это вполне возможно, так как финансовое положение организации стабильно устойчивое. Об этом свидетельствует бухгалтерская отчетность, которую можно найти в открытом доступе:

Финансовая отчетность ООО «Жилинвeст ХХI»

Основные финансовые показатели
субъекта крупного предпринимательства (руб.)

2009 г.

2012 г.

2016 г.

Выручка

278 000

314 150 000
+112903.6%

2 450 691 000
+680.1%

Прибыль (убыток) до налогообложения

82 223 000

2 704 000
-96.71%

414 566 000
+15231.58%

Чистая прибыль (убыток)

65 778 000

1 256 000
-98.09%

325 068 000
+25781.21%

Источник данных: ГМЦ Росстата

Интересно, что на момент окончания строительства (декабрь 2015 г.) в обороте застройщика числилось 3 867 279 тыс. руб., а к 2016 г. сумма оборотных средств увеличилась до 7 139 436 тыс. руб. Это еще раз подтверждает высокую платежеспособность компании. Таким образом можно сделать вывод, что даже в случае полного отсутствия продаж застройщик мог завершить работы по возведению объекта за свой счет.

Судебные тяжбы

За время существования, застройщик принимал участие в 19 судебных разбирательствах. В основном это были арбитражные споры и дела, которые уже закрыты (в большинстве из них застройщик участвовал в качестве истца и выиграл). Данные о долгах ООО «Жилинвест ХХI» отсутствуют. Исполнительные производства Федеральной службой судебных приставов в отношении компании не ведутся.

Выводы

ЖК «Дом на Тихой» смотрится эффектно. Поскольку объект уже сдан в эксплуатацию, – риски при покупке жилья здесь минимальны. Но не стоит забывать о ложке дегтя – отсутствии документов на официальном сайте (при наличии ненужной информации). По этой причине принять окончательное решение о покупке квартиры становится довольно сложно. На сайте проекта не опубликованы даже разрешение на строительство и проектная декларация. Поэтому мы не можем однозначно рекомендовать такую инвестицию. А тем, кому не жалко «отвалить» кругленькую сумму за недвижимость вдали от центра, напомним, что цены, которые предложил застройщик (225-240 тыс. руб./кв.м), – значительно выше тех, которые предлагаются в аналогичных новостройках. К примеру, стоимость квадратного метра в соседнем ЖК «Резиденция Сколково» (бизнес-класс) – 160-200 тыс. руб., а в ЖК «Панорама Сколково» – 130 тыс. руб.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме
  • Самые неразвитые районы Москвы и Подмосковья
    28 ноября 2018 в 10:38 366

    Найти район с неразвитой инфраструктурой в Москве не так-то просто. Городские власти жестко следят, чтобы новоселы получали все блага, достойные москвичей. В Подмосковье проблема с инфраструктурой стоит более остро.

  • Августовские новички: квартирный удар
    12 сентября 2018 в 12:24 1128

    Застройщики столичного региона ударными темпами пополняют рынок новостроек свежими объектами. Последний месяц лета не стал исключением.

  • Как сэкономить 13 млн рублей на покупке квартиры в июле?
    18 июля 2018 в 15:52 930

    Чтобы сэкономить много миллионов, надо сначала потратить много миллионов. Такова суть больших скидок. В дешевых проектах акций практически нет — ценник замер, как монолитный.