Заставит ли «Калипсо» ждать? Novostroy проверил ЖК «Калипсо-3»

ООО «Териберский Берег», являющееся застройщиком ЖК «Калипсо-3», действует с 17 ноября 2003 года. В числе его учредителей только частные лица:

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Калипсо-3»

Est-a-Tet

Упомянутые организации

Компания

ТБ-Инвест

2 объекта

Дибин Андрей Валентинович (также является генеральным директором компании) - 40% уставного капитала;

Цацкина Маргарита Эликовна - 30% уставного капитала;

Журавлев Михаил Константинович - 30% уставного капитала.

Уставный капитал застройщика составляет 10 000  рублей.

До начала работ по ЖК «Калипсо-3» компания «Териберский Берег» построила в Щербинке жилые комплексы «Калипсо» и «Калипсо-2». Последний согласно проектной декларации должен был быть сдан в 4 квартале 2014 года, однако разрешение на ввод в эксплуатацию было получено только год спустя, в декабре 2015 года. В социальных сетях можно найти множество недовольных отзывов не только по поводу задержки ввода дома, но и по поводу качества выполненных работ.  

Первая очередь на старте

В состав жилого комплекса «Калипсо-3» входит два многоэтажных дома — башенный и четырёхсекционный. Строиться и сдаваться они будут поэтапно. На начало июля на официальном сайте застройщика размещена проектная декларации только первого корпуса-башни.

Он рассчитан на 224 квартиры. Разрешение на строительство было выдано 25 января 2017 года. Действует оно до 30 декабря 2018 года. 

Планируемая стоимость строительства составляет 720 000 000 рублей. 

К началу июля были выполнены подготовительные работы для начала строительства 1 корпуса. Об этом можно судить, изучив фотографии, опубликованные на сайте компании «Териберский Берег».

На строительной площадке снесено аварийное многоквартирное здание. Отключены сети его инженерного обеспечения, из пятна застройки вынесены высоковольтные кабельные линии, ведутся работы по устройству ливневого коллектора. Стройплощадка ограждена строительным забором и обустроена временными зданиями и бытовками. Организованы строительные проезды из железобетонных плит, начато рытьё котлована.

Объём освоенных работ пока не значительный. Он не превышает нескольких процентов от общего объёма, даже с учётом демонтажа ветхих строений и подготовки строительной площадки. Поскольку полномасштабное строительство ещё толком не началось, давать прогнозы относительно того, будет ли оно выполнено в срок, обозначенный в проектной декларации, пока преждевременно. 

Но необходимо отметить, что до окончания строительства и сдачи в эксплуатации дома осталось всего 1,5 года. Сроки сжатые. С учётом того, что предыдущий жилой объект ООО «Териберский Берег» был сдан в эксплуатацию на год позже заявленного срока, застройщику необходимо поторопится с началом строительных работ.

Возможности застройщика

Посмотрим на финансовые показатели застройщика согласно последней финансовой отчётности, сданной компанией «Териберский Берег» в органы Росстата. Несмотря на то, что эта информация отражает деятельность застройщика полуторалетней давности, она очень показательна, так как говорит нам о состоятельности компании на момент сдачи предыдущего построенного жилого комплекса — ЖК «Калипсо-2».

В проектной декларации ничего не сказано о привлечённых заёмных денежных средствах со стороны застройщика. При этом говорится, что строительство осуществляется за счёт денежных средств участников долевого строительства. Финансовая отчётность это подтверждают.  Компания не имеет собственной  значительный выручки. Её оборот складывается в большей степени из денежных средств, поступивших от участников долевого строительства, за счёт этих же средств финансируются расчёты с поставщиками и подрядчиками. Остаток средств на начало 2015 года аналогичен доходам будущего периода, отражающим сумму денежных средств, полученных от дольщиков. 

По итогам 2015 года размер внесённых дольщиками денежных средств был полностью использован застройщиком на хозяйственную деятельность. ЖК «Калипсо-2» сдали в эксплуатацию в декабре 2015 года, а расчётный счёт после понесённых затрат был обнулён.

Застройщик строит исключительно за счёт средств дольщиков. Если квартиры продаются хорошо, строительство идёт, если деньги от дольщиков поступают не быстро, то и стройка идёт не торопливо.

Если это было некоторое время назад с ЖК «Калипсо-2», нет оснований полагать, что принципы работы застройщика изменились и строить ЖК «Калипсо-3» он будет по другому. Чтобы понять, какими темпами будет осуществляться строительство, нужно посмотреть, как продаются квартиры. 

Стройка ждёт продаж

Согласно справочной информации по объектам недвижимости на сайте Росреестра (которая отражает только договора ДДУ, оплата по которым осуществляется в рамках заключенных с банками ипотечных договоров) по состоянию на 28.06.2017 года, в строящемся доме ЖК «Калипсо-3» был заключён 1 договор долевого участия  от 11.05.2017 года.

Конечно, существуют не только ипотечные договоры долевого участия, но и ДДУ, заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком, когда участники долевого строительства оплачивают договоры самостоятельно, не привлекая заёмного финансирования. Эти ДДУ не находят отражение на сайте Росреестра. Поэтому картина проданных квартир по строящемуся дому у нас не полная. В ЖК «Калипсо-3» может быть заключён не 1 ДДУ, а несколько. Но в любом случае продажи в этом комплексе только-только начались, денежных средств от участников долевого строительства застройщиком получено совсем немного. 

Анализируя темпы строительства с апреля, когда были выполнены подготовительные работы на строительной площадке, по конец июня 2017 года, мы видим что за это время на строительстве ничего не произошло. То есть находит подтверждение тезис, что застройщик строит исключительно на деньги дольщиков. Пока этих денег поступает незначительно, стройка не начинается.

Такой принцип работы ставит под сомнение планы застройщика построить и сдать в эксплуатацию 1 корпус ЖК «Калипсо-3» в сжатые сроки — за полтора года. В условиях кризиса в строительной отрасли, снижения покупательной способности населения и уменьшения спроса на квартиры в новостройках, а также в условиях негативного информационного фона относительно сроков строительства и качества построенного дома ЖК «Калипсо-2», темпы привлечения денежных средств в строительство жилого дома ЖК «Калипсо-3» могут быть ниже, чем ожидает застройщик. При отсутствии иного финансирования строительства стройка, ориентирующаяся только на деньги дольщиков, рискует превратиться в долгострой.

Обратимся к проектной декларации, размещённой на официальном сайте застройщика. В ней указаны финансовые показатели компании  «Териберский Берег» во второй половине 2016 года.

Эти данные говорят о безусловной прибыльности деятельности застройщика по итогам трёх кварталов 2016 года. Также мы видим превышение кредиторской над дебиторской задолженностью, причём на значительную сумму. Это не очень хороший показатель. 

К кредиторской задолженности относятся расчёты с поставщиками и подрядчиками в части поставленных и неоплаченных материальных ценностей, выполненных работ, оказанных услуг. К дебиторской - оплаченные застройщиком, но не выполненные работы и услуги, непоставленные материалы. Разница более чем в 130 млн руб. по итогам 9 месяцев 2016 года говорит о том, что на эту сумму подрядчики и поставщики фактически прокредитовали застройщика, выполняя работы, оказывая услуги и поставляя материалы в расчёте на то, что застройщик рассчитается с ними в будущем. 

Предыдущая стройка уже закончилась в конце 2015 года, новая стартует только в начале 2017 года, а долг перед контрагентами у застройщика сохранился к 3 кварталу 2016 года, то есть и после сдачи предыдущего дома и продажи всех квартир в нём.

Данных на начало 2017 года нет. Они будут доступны на сайте Росстата в сентябре-октябре 2017 года. Если задолженность к началу 2017 года у застройщика в отчёте сохранится, это будет означать, что значительная часть денежных средств дольщиков, которая могла бы быть использована на строительстве ЖК «Калипсо-3», будет использована на погашение задолженности. 

С учётом того, что застройщик при финансировании строительства ориентируется на средства дольщиков, возникшая в структуре баланса строительства «дыра» не сможет не сказаться на темпах строительства.

Существует ли превышение кредиторской задолженности над дебиторской, и если существует, то насколько оно велико, станет ясно либо из данных отчётности по итогам 2016 года (их можно увидеть на сайте Росстата), либо из изменений к проектной декларации, которые застройщик при начале активных строительных работ будет обязан публиковать на своём сайте ежеквартально. 

Застройщик ждёт решения суда 

Поговорим о значимых судебных разбирательствах, в которых принимал участие застройщик  «Териберский Берег».

Решение от  29 августа 2016 года по делу № А40-3180/16-105-89, рассмотренному в Арбитражном суде г. Москвы. Суд постановил взыскать с ООО «Териберский Берег» в пользу Товарищества собственников жилья «Индустриальная, 6» неосновательное обогащение в связи с использованием помещений технического подполья дома 3. С ООО «Териберский Берег» решено взыскать 1 542 944 руб. 52 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 186 197 руб. 90 коп., убытки в размере 15 000 руб., а также расходы по государственной пошлине в размере 30 441 руб. Решение вступило в законную силу.

Решение от 2 марта 2017 года по делу № А41-79364/16. Арбитражный суд Московской области рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Веста» к ООО «Териберский Берег».

ООО «Веста» - генеральный подрядчик строительства жилого дома, расположенного по адресу г. Щербинка, ул.40 лет Октября, вл. 7 (ЖК «Калипсо-2») - требовало взыскать с заказчика-застройщика ООО «Териберский Берег» задолженность за выполненные, но не оплаченные  строительно-монтажные работы на сумму 58 889 302 руб. 55 коп. 

В свою очередь «Териберский Берег» подал встречный иск к генеральному подрядчику за задержку в выполнении строительно-монтажных работ по отношению к прописанным в договоре срокам на 386 календарных дней и потребовал оплатить неустойку в размере 216 548 215 руб. 73 коп. 

Суд решил удовлетворить оба исковых заявления и путём зачёта требований принял решение о взыскании с ООО «Веста» в пользу ООО «Териберский Берег» суммы в размере 157 658 913 руб. 18 коп. и расходов по оплате государственной пошлины в размере 200 000 руб. 00 коп.

Неудовлетворённые этим решением контрагенты ООО «Веста» - компании ООО «СК «Благо-Строй» и ООО «Стройнеруд» - подали апелляционную жалобу на решение суда первой инстанции с обоснованием того, что ООО «Веста» является должником ООО «СК Благо-Строй» и ООО «Стройнеруд». Взыскание с должника ООО «Веста» неустойки и отсутствие возражений последнего относительно её несоразмерности свидетельствует о совершении должником действий вопреки интересам кредиторов ООО «СК «Благо-Строй» и ООО «Стройнеруд», в связи с чем оспариваемое решение затрагивает права и законные интересы заявителей жалоб как кредиторов ООО «Веста». 

Решением 10 Арбитражного апелляционного суда г. Москвы от  6 июня 2017 года  производство по апелляционной жалобе ООО «СК Благо-Строй» и ООО «Стройнеруд» на решение Арбитражного суда Московской области от 02 марта 2017 года по делу № А41-79364/16 было решено прекратить. Решение ещё не вступило в законную силу.

Если судебное разбирательство закончится в пользу застройщика «Териберский Берег», эта компания сможет претендовать на получение почти 157 млн рублей с бывшего партнёра, компании «Веста». 

Правда не ясно, сможет ли ООО «Веста» выплатить такую крупную сумму, с учётом того, что на начало 2016 года основных средств у генподрядчика было на 1,7 млн руб., уставный капитал составлял 12 тыс. руб., чистая прибыль по итогам года была равна 952 тыс. руб., а величина капитала и чистых активов на отчётный год - 22 785 тыс. руб. Возможно, эта компания, в случае проигрыша по судебному иску, просто станет несостоятельной.

Больше ни в каких значимых административных, гражданских или банкротных судебных разбирательствах ООО  «Териберский Берег» не участвует. Отсутствуют данные и о долгах. Исполнительное производство в отношении  застройщика федеральной службой судебных приставов не ведётся.

Наша рекомендация

Мы не можем рекомендовать вложение денежных средств в строящийся жилой комплекс «Калипсо-3» и компанию «Териберский Берег».  Существуют определённые риски, связанные с тем, что при строительстве своих объектов застройщик ориентируется лишь на денежные средства дольщиков, которые к моменту составления этого отчёта только-только начали поступать, а значит полномасштабная стройка ещё не началась. При этом застройщик отвёл для себя сжатые сроки для строительства 1 корпуса проекта. Мы рекомендуем понаблюдать, какими темпами застройщик начнёт строительство жилого дома, насколько реальными будут выглядеть взятые им на себя обязательства.

Кроме того, желательно дождаться публикации изменений к проектной декларации и обратить внимание на показатели застройщика по отношению его долгов перед контрагентами. Значительная величина его долгов может затормозить строительство, которое и так рискует быть долгим с учётом того, что застройщик ориентируется только на деньги дольщиков.

Если строительство начнётся и будет вестись активно, то тогда можно будет принимать решение относительно покупки квартиры в этом ЖК. Риска не приобрести квартиру в этом случае нет, так как к настоящему моменту они ещё практически не начали продаваться.