Представьте, вы выбрали идеальную квартиру, в отличном районе и подходящую по цене, но обнаружили, что в ней сделана перепланировка.
- Можно ли делать перепланировку в купленной в ипотеку квартире
- Не стоит рисковать
- С покупкой проще
- Исключительный клиент
- Доверяй, но проверяй
Или другая ситуация: вы купили квартиру в ипотеку и решили, что хотите глобальных перемен в ней.
Как на это отреагирует банк? Согласует ли такую покупку? А нужно ли запрашивать разрешение у банка на изменения? Об этом нам рассказала эксперт по недвижимости и ипотечному кредитованию, основатель агентства недвижимости Gubanova Estate, с 12-летним опытом работы в банках в качестве руководителя ипотечного центра, куратора партнеров-застройщиков и агентств недвижимости Анна Губанова.
Можно ли делать перепланировку в купленной в ипотеку квартире
По словам Анны, когда оформляется ипотека, в ипотечном договоре прописывается условие, что перепланировку в квартире делать нельзя. Так банк хочет обезопасить себя от снижения цены квартиры — недвижимость у него в залоге, и в случае неоплаты ипотеки, банк будет ее реализовывать. В интересах кредитора, чтобы квартира не дешевела, а планировки могут уменьшить стоимость значительно.
«У банка обязательно нужно запрашивать разрешение на перепланировку. Если этого не сделать, можно получить повышение ставки по ипотеке или более серьезную реакцию — просьбу погасить ипотеку досрочно и расторжение договора.
Кроме снижения стоимости, банку совсем не хочется ждать, когда квартира реализуется, если заемщик не выплатит ипотеку. А перепланировки могут затормозить процесс продажи залогового жилья».
Не стоит рисковать
А что если банк не узнает о перепланировке? Не стоит рисковать, считает эксперт.
«Конечно, очень мала вероятность того, что сотрудник банка придет проверять залоговую квартиру. Но это не значит, что можно делать все, что вздумается. Могут пожаловаться "внимательные" соседи, если заметят, что вы изменили что-то в квартире. Сотрудники коммунальных служб во время поквартирного обхода могут заметить незаконную перепланировку и передать информацию в жилинспекцию», — поясняет Анна.
«Чтобы согласовать перепланировку с банком, нужно сначала подготовить технический проект. Сделать это можно в БТИ или любой архитектурной компании — в обоих случаях придется заплатить за услугу. После нужно отправить готовый проект на одобрение банка. Только после получения разрешения можно производить строительно-ремонтные работы».
Уведомить нужно и страховую компанию, в которой вы покупали полисы страхования недвижимости. В особенности, как говорит Анна, если перепланировка увеличила или уменьшила площадь квартиры. Дело в том, что в страховом договоре прописана площадь на момент покупки, поэтому несовпадение этих данных с реальностью приведет к тому, что договор будет недействительным.
«Все изменения нужно отразить в договоре со страховщиками. Если этого не сделать, то договор по закону станет недействительным, и даже при наступлении страхового случая, выплаты вам не дождаться».
С покупкой проще
Банк разрешит покупку с перепланировкой, даже с неузаконенной, бояться этого не стоит. Но с оговоркой — вы получите категорический отказ банка, если перепланировка незаконная и БТИ ее не согласует. Вот список того, что делать нельзя, согласно закону:
- объединение кухни с жилыми помещениями;
- размещение санузлов над жилыми комнатами и кухнями квартир этажом ниже;
- расширение кухни за счет санузла или комнаты;
- увеличение санузла за счет комнаты или кухни;
- вынос радиаторов на лоджию или балкон;
- зашивание в стены стояков коммуникаций;
- переустройство чердаков, технических этажей;
- полы с подогревом от центрального отопления;
- перенос «мокрых» точек;
- объединение лоджии с жилой площадью;
- снос несущих стен;
- присоединение к квартире общедомового имущества.
«Пристройку балкона или отдельного входа на первом этаже узаконить можно, но только с согласия всех собственников в доме. Есть риск, что кто-то из жильцов не согласиться, поэтому банк в покупке такой квартиры точно откажет.
Если в квартире сделана перепланировка, а ее в рамках законодательства можно узаконить, то никаких препятствий к приобретению такой квартиры в ипотеку нет. Банк не будет требовать, чтобы все изменения были строго оформлены. Опять же, если перепланировка сделана в рамках закона».
Анна рассказывает, что поэтапно оформление ипотеки переделанной квартиры выглядит точно так же, как и в других случаях:
- подача заявки в банк и ее одобрение;
- сбор документов на квартиру и проверка объекта банком;
- подписание кредитного договора и заключение сделки;
- регистрация ДКП в Росреестре.
Отдельных документов на перепланировку не понадобится.
Исключительный клиент
Анна делится случаем из практики:
«Однажды нам пришлось все же писать служебную записку в банк по поводу изменений в планировке. Наш клиент выбрал квартиру с перенесенной «мокрой зоной». Такие перепланировки крайне сложно согласовать с банком, практически невозможно.
Выходом из ситуации стала служебная записка, которую мы написали в главный офис банка, с просьбой согласовать перепланировку в индивидуальном порядке. Банк пошел в разрез со своей политикой, потому что клиент был ценным. Он планировал разместить крупную сумму вклада в этом банке, подключить зарплатный проект для своих сотрудников и открыть расчетный счет своего юридического лица.
Практика показывает, что банки идут навстречу, но с учетом своей выгоды».
Доверяй, но проверяй
«Покупатель может сам опасаться покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой. В таком случае можно потребовать от продавца заняться оформлением нового техплана. Проблема только в том, что продавец может отказать и продать квартиру другому клиенту, если она ликвидная, и есть на нее другие претенденты».
Самостоятельно проверить законность планировки сложно. Анна утверждает, что лучше это делать со специалистом.
«Проверить самому можно соответствие плана и реального состояния квартиры. На плане отмечены все окна, проемы, несущие стены и перегородки. Чисто визуально можно оценить, все ли соответствует. Но тонкие технические моменты незнающий человек может не увидеть. Банки именно для этого и требуют отчет об оценке: специалисты-оценщики как раз проверяют такие нюансы и должны отражать их в отчете».
В действительности в ипотечных договорах и политике банка оговаривается запрет только на те изменения, что и в законе. Но обычно кредиторы каждую сделку рассматривают в индивидуальном порядке.
По словам эксперта, практически любую перепланировку банк одобрит, всегда есть исключения из правил. Квартиру с незаконной перепланировкой можно купить в ипотеку, если банку не требуется отчет об оценке совсем или оценщик не выезжает на объект, а проводит осмотр квартиры онлайн. Тогда в отчете либо совсем не будут указаны изменения, либо инженер оценочной компании даст заключение, что перепланировку можно согласовать в жилинспекции.
«У разных банков разные требования к виду перепланировки. Ипотечные брокеры знают об этом и могут сказать, в каком банке какая планировка точно не пройдет, а где можно закредитоваться», — рассказывает Анна.
В заключение эксперт подтвердила, что каждая сделка с недвижимостью — это индивидуальная история. Да, есть общие требования и в законе, и у банков. Но всегда есть шансы на то, что банк пойдет навстречу, а ипотечный брокер поможет нестандартно решить вашу проблему.
Комментарии