Что такое кадастровая стоимость квартиры и как ее узнать?

• Отличие кадастровой стоимости от рыночной
• Как проводится кадастровая оценка?
• Как используется кадастровая стоимость?
• Как узнать кадастровую стоимость?
• Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

Кадастровая стоимость – это результат государственной оценки недвижимости по специальной методике, утвержденной на региональном уровне. В отличие от рыночной стоимости, которая зависит от множества факторов (состояние квартиры, этаж, год постройки, транспортная доступность и инфраструктура), кадастровая стоимость формируется на основе усредненных показателей и фиксируется на определенный срок.

Рыночная стоимость подвержена постоянным изменениям в зависимости от спроса и предложения, тогда как кадастровая обновляется по установленному законодательством графику. Разница между рыночной и кадастровой стоимостью может составлять от 20 до 30%.

Как проводится кадастровая оценка?

В России кадастровая оценка проводится каждые два-три года, в зависимости от региона. В Москве и Санкт-Петербурге как городах федерального значения обновление данных происходит раз в два года, а в других частях страны – каждые три года. При этом оценку не допускается проводить реже одного раза в пять лет.

Какие данные используются для оценки?

Для расчета кадастровой стоимости учитываются такие параметры, как:

• местоположение объекта;
• год постройки и материалы;
• состояние объекта (ветхое или аварийное);
• транспортная доступность и инфраструктура.

На основании этих данных и специальных методик расчета формируется усредненная стоимость на определенную дату.

Как используется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость напрямую влияет на налоги и сборы, связанные с недвижимостью. Она является базой для расчета налога на имущество, земельного налога, госпошлин и прочих финансовых обязательств.

Налог на имущество

Собственники недвижимости платят налог, который рассчитывается на основе кадастровой стоимости (см. статью 403 НК РФ). В формуле расчета участвует стоимость объекта на 1 января расчетного года и ставка налога, установленная законодательством.

Налог при продаже недвижимости

В случае продажи недвижимости сумма налога на доход физического лица (НДФЛ) в размере 13% также зависит от кадастровой стоимости. При этом, если цена сделки ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая служба применяет корректирующий коэффициент в 0,7 (см. ст. 214.10 НК РФ).

Налог на дарение

При дарении недвижимости одаряемый обязан уплатить налог. Последний тоже рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Нотариальные услуги

Кадастровая стоимость используется нотариусами при расчете госпошлины за удостоверение таких сделок с недвижимостью, как продажа доли в общей собственности или управление имуществом. Если рыночная стоимость ниже кадастровой, для расчета нотариальных услуг берется именно кадастровая стоимость.

Как узнать кадастровую стоимость?

Получить информацию о кадастровой стоимости можно несколькими способами:

• Публичная кадастровая карта на сайте Росреестра позволяет найти информацию, используя кадастровый номер или адрес объекта.
• Можно прибегнуть и к таким онлайн-сервисам, как «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
• Также узнать кадастровую стоимость поможет выписка из ЕГРН, которая заказывается бесплатно на сайте Росреестра или в МФЦ и предоставляется в течение трех рабочих дней.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Если собственник недвижимости считает, что кадастровая стоимость не соответствует реальной рыночной цене, ее можно оспорить двумя способами: через комиссию по оспариванию кадастровой стоимости или через суд.

Оспаривание через комиссию

Для досудебного урегулирования можно обратиться в комиссию по оспариванию при Росреестре. Заявление составляется в произвольной форме, главное – прописать причины, по которым заявитель считает, что стоимость была рассчитана неверно. Комиссия обязана рассмотреть обращение в течение месяца.

Оспаривание через суд

Если обращение в комиссию не дало результатов, можно подать иск в суд. Для этого потребуется собрать пакет из таких документов, как выписка из ЕГРН, договоры купли-продажи или дарения, оценочный отчет. При необходимости суд может запросить и другие бумаги.

Резюмируя, кадастровая стоимость является важным показателем, от которого зависят налоги и расходы, связанные с недвижимостью. Ее важно знать при сделках с недвижимостью, оформлении наследства, подаче документов в суд или оформлении ипотеки. Узнать кадастровую стоимость можно несколькими способами, а оспорить ее можно как через комиссию при Росреестре, так и через суд.

Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.