Что такое самострой и как добиться права собственности на самовольную постройку

• Самострой и законодательное регулирование
• Снос самостроя по решению местных властей
• Отводимые сроки сноса/реконструкции самостроя
• Штрафы за самострой
• Легализация самовольной постройки
• Самовольные постройки и суд

Самострой и законодательное регулирование

Статья 222 Гражданского кодекса (ГК) РФ предлагает понимать под самовольной постройкой (самостроем) здания, сооружения и прочие строения, сооруженные с нарушением градостроительных норм и без законного согласования. Признают недвижимость самостроем и при нарушении назначения земельного участка.

Прежде самострои почти в ста процентах случаев сносили без разбирательств. Однако в 2018 году вступили в силу поправки в ГК РФ в виде Федерального закона №339-ФЗ. Так что теперь решение о сносе преимущественно принимает суд. Это значит, что «владелец» самостроя может отстоять свое детище в ходе судебных разбирательств.

Важно, что принятие судом позиции самостройщика не позволит оставить недвижимость в первозданном виде. Орган госвласти обяжет привести самовольную постройку в соответствие с требованиями застройки – к примеру, придется сократить количество этажей или же поменять планировку.

Снос самостроя по решению местных властей

Повлиять на судьбу самовольной постройки муниципалы однозначно могут только в двух случаях, о чем говорит п. 4 все той же статьи № 222 ГК РФ:

• участок нужно было оформить в собственность до старта работ, но это требование не было выполнено;
• действующие ограничения и категория земель не позволяют возведение подобных сооружений.

Возможно, что местные чиновники решат не сносить самострой, а дадут возможность его узаконить после приведения в соответствие с законодательными нормами.

В случае зарегистрированных в ЕГРН самостроев (в том числе реконструированных) муниципальные органы власти не вправе принимать решения об их сносе. Впрочем, ничто не мешает им обратиться в суд с требованиями демонтировать, к примеру, самовольно возведенную пристройку к жилому дому. Соответствующее постановление принято пленумом Верховного суда в конце 2023-го.

Отводимые сроки сноса/реконструкции самостроя

Сколько времени будет на демонтаж, зависит от вида самовольной постройки. Максимум дается один год. Точные сроки суд пропишет в своем решении, а местные власти – в постановлении.

За отведенный период владельцу участка придется самостоятельно избавиться от постройки. В противном случае это сделают муниципальные службы, выставив после своей работы счет собственнику.

Если речь не о сносе, а приведении в надлежащий вид, то владельцу на эти работы могут отвести от полугода до трех лет. Все вновь зависит от вида самостроя, а точные сроки опять же укажут местные чиновники или суд.

Штрафы за самострой

Снос постройки – худший из сценариев. При этом в Кодексе об административных правонарушениях (КоАП) предусмотрены и денежные штрафы, размер которых в 2024 году таков:

• до 5 тысяч рублей – для граждан;
• до 50 тыс. рублей – для индивидуальных предпринимателей и должностных лиц;
• до 1 млн рублей – для компаний.

Заплатить придется, даже если в планах узаконивание постройки в порядке, предусмотренном законами. При требовании же о сносе самовольно возведенного объекта оплата штрафа не даст никаких отсрочек и тем более не отменит действие судебного решения или постановления местной администрации. Проще говоря, придется попрощаться с самой постройкой и облегчить кошелек.

Отметим и то, что с 2018 года при доказанном самовольном строительстве и игнорировании требований о сносе участок могут изъять. Расстаться с наделом можно и при его нецелевом использовании или создании угрозы окружающей среде.

Легализация самовольной постройки

Узакониванию демонтажа самостроев посвящен уже упомянутый № 339-ФЗ. Легализовать такие постройки можно одним из трех способов:

через получение официального разрешения на строительство;

через установление в суде права собственности, как предписывает статья 222 ГК РФ;

через получение решения комиссии, занимающейся градостроительно-земельными вопросами.

Самострой вправе узаконить только хозяин участка, на котором находится такой объект. Если же самовольная постройка возведена на муниципальной земле, то ее легализация возможна лишь при не нарушении строительных норм.

Решение о легализации самовольной постройки принимается строительным надзором по итогам проверки следующих документов:

• градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и технических условий на коммуникации (выдают органы местного самоуправления по месту расположения земельного участка);
• акта обследования территории от проектной организации;
• самого проекта;
• заключения по итогам экспертизы проектной документации.

В случае с постройками, затрагивающими фасады других зданий, придется также обзавестись архитектурно-градостроительным решением.

Решение об узаконивании выдадут только после предоставления всего пакета документов, которые обязательно должны быть поданы без ошибок.

При отсутствии разрешения на строительство легализовать самострой можно попробовать через муниципальную комиссию по самовольным постройкам или через обращение в суд.

Также узаконить самовольно возведенную недвижимость позволяет «дачная амнистия» через отправку в Росреестр технического плана объекта и документов, подтверждающих право собственности на самострой. Такой способ подходит для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта или же надворных и жилых строений на участках для личного подсобного хозяйства либо садоводства.

Самовольные постройки и суд

Легализовать постройку или оспорить решение местных чиновников о сносе разрешается в суде. Для этого потребуются:

• заявление, шаблон которого можно найти в Сети;
• ГПЗУ;
• выписка из ЕГРН либо другое подтверждение права собственности на надел;
• квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию собственности;
• результат экспертизы на соответствие самовольной постройки нормам.

При решении суда в пользу автора самостроя, такой объект можно будет узаконить. Останется лишь подать судебное решение в Росреестр. Это ведомство выдаст свидетельство о праве собственности, в котором даже не укажет, что постройка в прошлом была самостроем.

Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте и подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».