Совет Федерации одобрил законы об использовании эскроу в индивидуальном жилищном строительстве. О значении и последствиях этого события для рынка рассказывают специалисты.
Мнения
Коммерческий директор компании «Оптилэнд» Дмитрий Мокроусов:
Очевидно, что для покупателя повысятся безопасность и прозрачность деятельности застройщика, а значит, вырастет и привлекательность объектов ИЖС. Правда, в отличие от многоквартирных домов, для объектов ИЖС у банков пока нет четких регламентов, которым нужно соответствовать. Но строительные нормы никто не отменял! Очевидно, банки будут руководствоваться ими, и проекты низкого качества быстро лишатся финансирования либо будут отсеяны на этапе заявки.
Цены, скорее всего, будут расти, но, думаю, не слишком сильно. Так как цикл строительства дома на ИЖС короткий. Так что сильного удорожания не будет даже при большой процентной ставке. Спрос должен вырасти.
Новшества усложнят жизнь недобросовестным застройщикам на рынке ИЖС, а добросовестным наоборот облегчат. Это прекрасный дополнительный инструмент, который уже хорошо знаком покупателям, поэтому помогает не только строить, но и продавать.
Генеральный директор BN Group Ольга Иванова:
Принятие закона об эскроу на ИЖС положительно скажется на строительной отрасли, особенно по темпам ввода жилья, которые и так в последние годы бьют рекорды.
По итогам 2023 года было введено свыше 110 млн кв. м, причем более половины (53%) пришлось как раз на индивидуальное жилстроительство.
С другой стороны, очень важно проработать механизмы по аккредитации, процедуры взаимодействия банка с частными лицами: под какой процент и на каких условиях будет выдаваться заем, какими банками и т. д. Еще один важный аспект: цены и стоимость строительства. Как мы можем заметить по аналогии с эскроу-счетами в многоэтажных жилых домах, принятие данного закона в 2019 году в среднем увеличило себестоимость более чем на 10%, ввиду того что застройщики обязаны платить банку за обслуживание кредитных средств.
Старший эксперт АН «Этажи» Анна Зайцева:
Это нововведение необходимо, в первую очередь, для клиента, чтобы обезопасить его. И, конечно, это повлияет на стоимость жилья. Если раньше подрядные организации строили жилье на денежные средства клиентов, то с появлением эскроу подрядчик должен кредитоваться у банка, чтобы начать строительство. Он кредитуется под проценты и, соответственно, как минимум, эти проценты закладывает в стоимость жилья.
Для рынка загородной недвижимости это плюс, так как есть клиенты, которые ранее боялись приобретать жилье из-за отзывов о том, что подрядчики могут взять деньги и не достроить. Эскроу нивелирует эти риски.
С другой стороны, с введением эскроу снизятся количество подрядчиков и возможность выбора, так как банки кредитуют подрядчиков, а для этого необходимо выполнить требования банка, и не все смогут под эти требования подойти.
Ведущий аналитик-маркетолог RRG Мария Лосева:
Принятие закона, безусловно, окажет влияние на рынок ИЖС. Вместе с тем, поскольку о положительной стороне принятия закона говорится давно и много, хотелось бы остановиться на его негативном влиянии. Его введение способно снизить доступность ИЖС, поскольку вызовет неизбежный рост цен на загородном рынке, что на фоне изменений в ипотечном кредитовании сделает загородную жизнь менее доступной. Возможный рост цены можно оценить на уровне 10-30%. В первую очередь, он сопоставим с размером налогов, которые возникают у предпринимателя-застройщика в связи с официальным оформлением своих услуг. То есть от 10 до 20% налогов, которые придется заплатить, в зависимости от размера компании и состава предлагаемых услуг. Кроме того, проценты банку за пользование кредитом в рамках проектного финансирования тоже будут включены в цену продажи.
С другой стороны, рост цен будет вызван увеличением затрат девелоперов на проектирование коттеджных поселков. Для получения проектного финансирования теперь возникнет необходимость обязательного согласования строительства с получением всего пакета ИРД (исходно-разрешительной документации – ред.). Тогда как раньше многие из них, особенно в сегменте эконом, обходились без этого. Не все девелоперы и застройщики имеют в штате квалифицированного архитектора и немногие обладают административным ресурсом, необходимым для прохождения этапа проектирования и согласования, а значит, будут вынуждены оплачивать услуги сторонних компаний. Необходимость получения полного пакета ИРД потребует дополнительных расходов, что также ляжет на плечи покупателей.
Рост стоимости ИЖС, вызванный изменением законодательства, может стать одной из причин снижения спроса на начальном этапе. Вместе с тем, внедрение в практику рынка ИЖС эскроу-счетов способно привлечь на рынок клиентов, которые ранее боялись сделок с ИЖС ввиду их непрозрачности, высоких рисков или низкого качества строительства.
Снижение стоимости ИЖС возможно за счет стандартизации – например, использования типовых решений и/или домокомплектов при возведении домов. Однако на данный момент в стране нет необходимых мощностей, которые позволили бы производителям снизить себестоимость за счет наращивания объемов выпуска. Да и спрос на такие решения пока низкий.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.
Комментарии