В России с 2019 по 2025 год планируется расселить 12 млн. кв. м. ветхого жилья. За счет этого 660 тыс. человек получат новое жилье. При этом в Москве с 2017 по 2022 год проведут реновацию 5173 устаревших многоквартирных домов с 1 млн. жильцов.
Только благодаря этим двум проектам новые квартиры за 8 лет получат более 1,6 млн. человек. Всем им для этого придется пройти нелегкую школу общения с девелоперами и чиновниками.О том, как сделать это, сохранив собственные интересы, рассказали профессиональные юристы.
Как объединяться
При расселении жилья, в независимости от того по какой причине это делается, гражданам лучше объединится. Но делать это нужно лишь единомышленникам и только при нарушении действующего законодательства. Во всех остальных случаях достаточно «юридического сопровождения», которое в отдельных случаях можно получить бесплатно. При этом в Москве жильцы реновируемых зданий и вовсе могут повлиять на действия властей за счет «формирования альтернативного властям Проекта планировки».
«Конечно, объединяться лучше. Плюс объединения в том, что коллективно легче отстаивать свои права – направлять делегатов в инстанции, осуществлять сбор подписей, привлекать СМИ. Также при привлечении адвоката или юриста расходы на оказание юридической помощи можно распределить на всю группу, что позволяет существенно сэкономить», – комментирует Андрей Бурилов, адвокат, руководитель адвокатского кабинета «Адвокат Бурилов А.В.»
Его коллега из Московской муниципальной коллегии адвокатов, Валерия Михальченко, уточняет, что «объединение граждан должно быть в рамках правового поля» и у вновь организованного коллектива «должна быть инициативная группа». При этом не стоит делать лишних дел и проявлять чрезмерную воинственность. Ведь любое действие требует если не материальных, то временных и человеческих ресурсов.
«Нужно исходить из того, что отстаивание прав подразумевает нарушение этих самых прав. В ситуациях, когда предложение по новому объекту недвижимости соответствует требованиям закона, правильнее ставить вопрос не более чем о юридическом сопровождении в получении нового жилья», – отмечает Дмитрий Смаковский, старший юрисконсульт компании «Мой семейный юрист».
О деталях объединения москвичей при реновации жилья рассказал Александр Толмачев, доктор юридических наук, член «РОО Союз юристов»:
«При расселении квартала по программе реновации есть несколько способов коллективной борьбы:
- Создание квартального ЖСК для принятия собственной программы надстройки и обстройки домов в квартале;
- По договору о развитии застроенной территории (см. Ст46.1, 46.2, 46.3 ЗК РФ.);
- Формирование альтернативного властям Проекта планировки территории квартала и Проекта межевания квартала с утверждением их на публичных слушаниях».
Поиск союзников, выявление оппонентов
При расселении у жильцов фактически нет союзников, и помощь извне может прийти только от таких же объединений расселяемых жильцов. При этом в ряде случаев одна и та же инстанция может содействовать или препятствовать жильцам. Жильцы, по мнению Валерии Михальченко, «в ряде случаев остаются без какой-либо поддержки в принципе». Ее мнение поддерживает Александр Толмачев: «Союзником становятся только ваши соседи, с помощью которых вы можете сопротивляться через инструменты: ЖСК, ТСЖ, ТСН».
Однако поддержка извне все-таки возможна. Объединения жильцов могут сотрудничать друг с другом. Особенно полезной эта дружба бывает, когда коллеги по расселению имеют отношения или даже судебные разбирательства с одним и тем же застройщиком.
«Союзники – это, прежде всего люди, оказавшиеся в аналогичной ситуации. Например, это могут быть жители соседнего квартала или наоборот расположенного в другой части города, но также имеющие спор с тем, же девелопером. У них спор мог начаться раньше, а значит, может быть уже какой-то опыт по аналогичной ситуации», – говорит Андрей Бурилов.
При этом не стоит упускать из вида НКО и юристов, придерживающихся добросовестной деловой практики.
«Благо сейчас есть достаточно крупные общественные объединения, которые оказывают гражданам помощь, правового, информационного, просветительского и иного характера. Адвокатские образования также проводят специальные дни по оказанию гражданам бесплатной юридической помощи, во многих из них работают, так называемые, «горячие линии», на которые можно позвонить и получить консультацию», – отмечает Валерия Михальченко.
В Москве ситуация с выбором друзей и врагов не так однозначна.
«В данном вопросе взаимодействие происходит с Департаментом городского имущества г. Москвы. Именно с данным органом происходит сделка по предоставлению равнозначного жилого помещения либо равноценного возмещения в денежной или натуральной форме осуществляемая на основании договора мены либо договора купли-продажи. Потому Департамент городского имущества г. Москвы является, как и союзником, так и потенциальным оппонентом», – считает Дмитрий Смаковский.
Как общаться с девелопером
Общению с девелопером должно предшествовать общение с юристами. Ибо ключевой разговор должен происходить после того как участвующие в нем жильцы поймут свои права, обязанности и возможности. При этом само общение необходимо вести коллегиально, с использованием результатов объединения жильцов. Немало возможностей для жильцов заключается в судебных тяжбах с застройщиком. Причем готовясь к разговору, нелишним будет улучшить свои позиции за счет повышения «капитализации вашего имущества».
«Любое общение с государственным органом должно базироваться на знании своих прав и умении их отстаивать при решении своего вопроса. Имея представление о том, на что можно рассчитывать и что вам обязаны предоставить, можно отстоять свои права как в досудебном, так и в судебном порядке», – отмечает в связи с этим Дмитрий Смаковский.
Валерия Михальченко призывает быть в общении принципиальным и осторожным: «Самое главное, на мой взгляд, вести с застройщиком переговоры «на равных». Жильцам должны предоставить возможность предварительно осмотреть предлагаемые жилые помещения, для того чтобы выбрать наиболее подходящее. Перед подписанием акта приема-передачи квартиры еще раз ее осмотреть, при наличии существенных недостатков указать на это Застройщику и потребовать устранить их».
Рычаг влияния на застройщика и его «ахиллесову пяту» подсказывает Андрей Бурилов: «Надо понимать, что благотворительностью никто заниматься не будет. Это капитализм и рыночные отношения. Девелопер связан жесткими сроками. Невыполнение сроков влечет за собой убытки. За счет судебных тяжб можно сделать для девелопера простой максимально длинным и дорогим, только тогда он пойдет на уступки».
Эффективный подход к московским строителям раскрывает Александр Толмачев: «Общение с чуждым вам девелопером идёт только через созданное вами с соседями специализированное юридическое лицо - ЖСК (классическое или нет), ТСЖСМД, ТСЖВСК, ТСЖ, ТСН. После создания юрлица нужно поставить на собственный забалансовый счёт все ваше общее имущество, включая земельный участок и иные объекты. Затем сформировать единый земельно-имущественный комплекс. Только после этого выставлять экономические требования девелоперу при возросшей капитализации вашего имущества».
При этом москвичам не лишним будет знать свои права. А они на основании действующего законодательства не маленькие. Об этом детально сообщает Дмитрий Смаковский:
«Программа реновации подразумевают определенные гарантии, которые предоставлены собственнику на основании закона г. Москвы от 17.05.2017 N 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве.» Особо необходимо отметить, что взамен старого жилья по Программе предоставляется равнозначное жилье. Это означает:
- жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше соответственно жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
- жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными правовым актом города Москвы;
- жилое помещение расположено в том же районе города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, подлежащий реновации, за исключением случая, если такой многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах города Москвы;
- собственник жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, вправе на основании письменного заявления вместо предоставляемого равнозначного жилого помещения получить за освобождаемое жилое помещение предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного жилого помещения на праве собственности».
Подводные камни
Как бы жильцы ни подготовились к общению с девелопером, всегда будут темы, в которых останутся не проясненные вопросы. Среди необходимых знаний, которые понадобятся для «расселенцев» значится история взаимоотношений застройщика с покупателями квартир. Присутствие в данной истории судебных конфликтов, по меньшей мере, должно заставить насторожится. Знание их сути позволит выяснить критические недостатки в работе строительной компании.
Узнать это можно из картотеки судебных дел. Так же не лишним будет проверить связи девелопера с иными компаниями. Сделать это можно, например, посредством системы СБИС или её аналогов. Наличие в числе учредителей застройщика скандальных компаний и бизнесменов может повысить шансы неблагополучного развития ситуации.
Правила землепользования и застройки, проект планировки и проект межевания территории позволят выявить нежелательные объекты для соседства с вашим домом. Вполне вероятно, что рядом с ним может располагаться промзона, кладбище, овраг и т.д. Нужно проверить и саму проектную декларацию.
Помимо этого необходимо выяснить взаимоотношения застройщика с властями, для чего требуется запросить постановление о расселении. Вполне возможно, что власти и застройщик в рамках сотрудничества готовятся осуществить ряд мер которые не понравятся самим жильцам.
Так же при получении жилья, необходимо проверить его на соответствие заявленной площади и характеристикам. Для этого лучше пригласить независимого эксперта. Не редко жильцы получают квартиры, которые оказываются меньше чем обещано или по техническим характеристикам не соответствуют тому жилью, которое обещали предоставить.
Во сколько обойдется расселение
Стоимость сопутствующих расходов жильцов при расселении определить заранее сложно.
«Здесь все очень индивидуально, поскольку юридическое сопровождение может включать в себя как просто дачу устных, письменных консультаций, так и подготовку различных документов и выезда специалиста на заключение договора и пр.», – отмечает в связи с этим Дмитрий Смаковский.
«Понятие «жилье» – растяжимое. И квартира в Капотне, и квартира на Пречистенке являются жильем, но их стоимость разная. Так и с юридическим сопровождением. Надо исходить из конкретной ситуации и предстоящего объёма работ», – соглашается с ним Андрей Бурилов.
Аналогичной точки зрения придерживается Валерия Михальченко. Александр Толмачев отмечает, что: «Юрсопровождение сопротивляющихся собственников – бесплатное».
Если же посмотреть на ситуацию со стороны, то стоит отметить одну деталь, позволяющую приподнять завесу над тайной ценообразования. Упомянутые в статье юристы предоставили свои комментарии бесплатно, содействуя тем самым повышению юридической грамотности населения и, как следствие, росту конкурентоспособности самих застройщиков.
Однако были и те, которые за комментарии запросили «5 тыс. руб.» или хотели бы «договориться». Сопоставление стоимости одной устной консультации в данном случае наглядно показывает, на сколько правильный выбор юриста может повлиять на размер сопутствующих расходов при расселении жилья. Стоимость юридических услуг в данном случае начинается от 10 тыс. руб. и может вполне достигать 100 тыс. и более. Участвуя в данном процессе, необходимо постоянно думать.
Комментарии