Как художнику купить недвижимость в три раза дешевле?

Используем юридические казусы

Согласно действующему законодательству помещения и здания разделяются на жилые и нежилые. Никаких других трактовок Закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2017 г. №218-ФЗ не допускает. Как жилому, так и нежилому помещению свойственны определенные характеристики и разрешенные на их основании виды использования. В жилых помещениях можно проживать, в коммерческих - зарабатывать деньги.

Но строительство многоквартирных жилых домов процесс сложный и запутанный. Одним из его результатов являются помещения свободного назначения (ПСН).

Само появление в жилом доме помещений, не относящихся к жилью, говорит о том, что с данными помещениями что-то не так. Жильем в классическом понимании этого слова они быть не могут, даже если сам девелопер этого захочет. Зачастую ПСН располагаются на чердаках или цокольных этажах зданий, что накладывает отпечаток на их конструктивные особенности. Например, потолки помещений свободного назначения могут быть ниже, чем положено по стандарту для жилых помещений. Или они выходят на верхний этаж, где нет лифта и т.д.

Соответственно, девелопер не может продать эти помещения как квартиры. Поэтому ПСН автоматически относятся к коммерческой недвижимости, продаваясь по ценам в несколько раз меньшим, чем жилье в этом же доме.

Вся коммерческая недвижимость подразделятся по целям использования. Магазин будет отличаться от офиса, а офис от склада. То есть, из ПСН нельзя сделать просто коммерческую недвижимость. Перед этим надо определить цели использования помещения и, уже исходя из них, переделывать комнаты, придавая им нужные характеристики.

Вот тут то и возникает блестящая возможность.

Одним из функциональных назначений коммерческой недвижимости являются «творческие мастерские». По закону, в них не только допускается круглосуточное пребывание, но и создание всех необходимых условий для этого. Это позволяет превратить творческую студию в полноценное жилье без перевода помещения в разряд жилых.

Так, в постановлении правительства Москвы от 11 апреля 2000 г. N 262-ПП «О реализации Указа Президента Российской Федерации от 12.11.93 N 1904 «О дополнительных мерах государственной поддержки культуры и искусства Российской Федерации» прямо сказано, что собственник творческой мастерской может «создавать нормальные бытовые условия для работы, отдыха, питания и находиться в индивидуальной творческой студии в любое время суток».

При этом для того чтобы обладать творческой студией, вовсе не надо быть действующим участником какого-либо творческого союза.

Назначение помещения «творческая студия» подтверждается выпиской из ЕГРН. Справедливости ради стоит отметить, что в этом же постановлении творческие студии называются «нежилыми» помещениями, поэтому зарегистрироваться здесь не выйдет. Однако материальная выгода от приобретения «творческой студии» с лихвой окупает данный недостаток.

Сколько можно сэкономить

Сказать, что предложение «творческих студий» встречается крайне редко, - это не сказать ничего. Дефицит такой недвижимости возникает из-за той гигантской выгоды, которая заключается в их приобретении. Ведь «творческие студии» де-факто, соответствуя жилью, все равно реализуются по цене коммерческой недвижимости, оставаясь для закона «нежилыми» помещениями.

С октября по январь было выявлено только одно предложение, чей статус «творческой мастерской» был закреплен в документах. Помещение площадью в 50 кв.м. реализовывалось по адресу: Подмосковная улица, 7, Покровское-Стрешнево, Москва. Это в 1,3 км от станции метро «Тушинская». Стоимость этой недвижимости составляла 3,3 млн. руб. или 66 тыс. руб. за кв.м. Для сравнения, средняя стоимость недвижимости в районе Покровское-Стрешнево равнялась 180 тыс. руб., что в три раза больше, чем та цена, по которой продавалась «творческая мастерская». То есть, в данном случае фактически двухкомнатная квартира в шаговой доступности от метро внутри МКАД реализовывалась за 3,3 млн. руб. Для сравнения, в январе средняя площадь однокомнатной квартиры в Москве составляла 42 кв. м., а ее цена равнялась 8,2 млн. руб. Двухкомнатные квартиры при средней площади в 58,5 кв. м. продавались по средней цене в 11,6 млн. руб.

Подводные камни

Говоря о дефиците предложения, неслучайно мы упомянули статус «творческой мастерской», закрепленный в документах. Значительное количество собственников, пытаясь продать свою недвижимость, указывают «творческая мастерская» как предполагаемый вариант использования. А в самих документах это не закреплено.

Для переделки помещения под жилье и круглосуточное пребывание в нем необходимо именно документальное подтверждение «творческой студии» как функционального назначения помещения. Ведь это гарантирует те самые технические стандарты, которые и отличают комнаты творческих людей от помещений коммерсантов.

Помимо этого, ряд «творческих студий» продается под общим названием ПСН без указания их функционального назначения. Оба эти фактора позволяют надеяться, что предложение задокументированных студий все-таки больше, чем единичный случай в квартал. Но вряд ли оно превысит десяток за этот же период. Поэтому, разыскивая такую недвижимость, необходимо докопаться до сути назначения помещения в документах, а также методично обзванивать все предложения ПСН, которые визуально и по площади схожи с жилой квартирой. Да, и не стоит забывать риэлторов и инсайдеров. Ведь зачастую «творческие студии» расходятся среди «своих».