Рынок жилья – это жадность и пафос застройщика против интеллекта покупателя

Будем объективны. Благополучие застройщиков является основой национальной экономики в отличие от нашей удовлетворенности жильем. Из этого вытекают не совсем обнадеживающие последствия для нас. Поэтому все нижеизложенное предназначено не для исправления сложившейся ситуации, а для того, чтобы в нее не попасть. Для нас это намного более эффективный способ экономии, чем судебные разбирательства.

Жадность застройщиков

Строительно-монтажные работы обеспечивают примерно 60% расходов на возведение здания и благоустройство территории. Еще 20% приходится на земельный участок и обременения, с ним связанные. Почти 13% забирает подключение инженерных сетей. Еще 2-4% уходит на проектирование.

Оставшуюся часть формируют прочие расходы. Наиболее часто жильцы страдают от экономии на строительно-монтажных работах. Частный пример фокуса при строительстве приведен в данной таблице.

Побочный эффект, вызванный снижением толщины перекрытий, является показательным. И эта показательность заключается в законодательном несовершенстве. А вернее, безнаказанности застройщика. Ведь в России нет СниПов, регулирующих внутридомовую шумоизоляцию. Есть только СНиП, регулирующие проникновение уличного шума в жилье. Вследствие этого снижение толщины потолочных перекрытий ничем не грозит застройщику, если конечно это действие не приведет к чему-либо большему, чем звук сливаемого унитаза соседа сверху.

Экономия, допускающая негативные эффекты, не преследуемые по закону, является наиболее распространенной в строительной среде. Стоит ли говорить, что сама среда ревниво следит за развитием законотворческих инициатив в нужном ей русле.Во всем мире это принято называть красивым словосочетанием «лоббирование интересов». Поэтому правовыми методами вы ничего сделать не сможете. Однако в отдельных случаях девелоперы идут на прямое нарушение закона.

Обычно это делается в случаях, когда противоправные действия способны проявится лишь в случае чрезвычайных обстоятельств и на повседневную жизнь жильцов в виде побочных эффектов не влияют. Наиболее ярким примером подобного рода жадности является использование не соответствующего нормам пожарной безопасности утеплителя на подвесных фасадах многоэтажек. Они от этого вспыхивают регулярно, но не в массовом порядке, что, в целом, позволяет девелоперам заминать ЧП, продолжая экономить деньги. Из десяти известных возгораний многоэтажек лишь один пожар закончился методами прокурорского реагирования, но отнюдь не уголовным делом в отношении застройщика. Хотя этот пожар и привел к человеческим жертвам.

Так, в Тюмени на улице Олимпийской загорелся заселенный девятиэтажный дом с навесным фасадом. Сгорело 43 квартиры и погиб человек. Причиной быстрого распространения пожара стало несоответствие применявшихся при отделке материалов нормам пожарной безопасности. После выяснения этого прокуратура инициировала проверку всех зданий с аналогичными фасадами в регионе. Из 837 проверенных зданий фасады 80 оказались под подозрением в несоответствии нормам пожарной безопасности.

«Специалисты МЧС произвели отбор фрагментов фасадных систем, по которым назначены соответствующие экспертизы по определению степени их горючести. По результатам экспертиз при наличии оснований будут приняты необходимые меры реагирования», – отмечается в связи с этим в сообщении прокуратуры. И все. Других сообщений от нее не последовало. Нет никакой информации о том, что застройщик, допустивший применение ненадлежащих материалов, был наказан. Ровно как неизвестно о результатах дополнительной проверки фасадов и мер реагирования.

Утратили интерес к этой теме и журналисты. Вполне понятно, что после такой реакции компетентных органов и СМИ фасады и дальше будут отделываться дешевыми горючими материалами. Учитывая историю России, прекратится это только после особо неудачного пожара с десятками сакральных жертв. Вот тогда-то будут осуществлены показательные «посадки», а контролирующие органы на основании вновь принятых нормативных актов перестанут принимать проекты, не соответствующие пожарным нормам.

Пафос застройщиков

Девелоперы не только скрытно зарабатывают на опасной и неприятной для нас экономии. Они вполне легально завышают цены проектов на основании различных причин, преподаваемых покупателям под благовидным предлогом. Наиболее характерным из них является так называемое энергосбережение.

Дома с энергосберегающими технологиями стоят дороже, так как в них меньше эксплуатационные расходы. Вернее, так принято считать, что они меньше. На самом деле, последние исследования показали, что экономия ресурсов за счет технологий приводит к росту их потребления конечными пользователями, окрыленными снижением цены самих благ.

Иными словами, чем дешевле будет мороженое, тем больше вы его съедите. В Германии выяснили, что своеобразный отскок в зависимости от домохозяйства варьируется от 10 до 45% от прежнего объема потребления. Именно на столько увеличивается расход ресурсов в домах, оснащенных энергоэффективными системами. В складывающейся ситуации энергоэффективность предоставляет ценность лишь в случае экономии хотя бы половины затрачиваемых ресурсов. Однако это бывает настолько редко, что рассчитывать всерьез на это не стоит.

Еще одним поводом к завышению цен являются отделочные материалы. Именно они оказывают максимальный эффект на покупателя. Однако зачастую внешняя красота имеет крайне непрактичную изнанку. Ведь разница цен самого дешевого и дорогого исполнения облицовочных работ составляет 20 раз. Причем самый дешевый вариант не всегда оказывается самым уродливым. А сам фасад отнюдь не гарантирует ничего кроме собственной красоты.

Качество квартир, инфраструктуры и транспортной доступности в доме за дорогим фасадом может быть намного хуже, чем в здании с самым дешевым. Поэтому, как и в случае с энергоэффективностью, сопоставляйте факты, цены и статистику в разных вариантах. Это позволит выстроить собственное представление о мире. Наглядно отличие цен на отделку фасадов представлено в данной таблице.

Застройщики тоже пропускают

Справедливости ради отметим, что девелоперы не всегда уподобляются хитрым хищникам и порой выглядят сами, как тюлени после полдника. В основном, это проявляется во время проектных работ, чье кропотливое исполнение доступно далеко не всем. Частным примером является подключение к наружным коммуникациям, а именно системе теплоснабжения.

В Москве плата за этот сервис устанавливается МОЭК на основании подводимой мощности, измеряемой в гкал. Большинство компаний, воплощих проекты, выясняют требующуюся мощность теплоснабжения на основании упрощенных расчетов по общему объему здания. Это заведомо дает большую мощность теплоснабжения, а следовательно, и стоимость его подключения.

Для сравнения, расчет мощности теплоснабжения на основании моделирования потребностей каждого помещения с учетом материалов его стен, окон и теплоизоляции позволяет более точно выяснить требующийся объем тепла. Он, как правило, оказывается на 30% меньше чем тот, который устанавливается по общему объему здания. Следовательно, сокращается и цена подключения.

В среднем, снижение цен составляет 15%. Несмотря на экономию, застройщики не идут на данный шаг, так как его реализация требует кропотливой работы большой команды профессиональных инженеров, что в текущих рыночных условиях не всегда оправдано. Ведь покупатель платит за все. В данном случае можно лишь установить видимые ориентиры, позволяющие оценивать верность подсчетов строителей.

Если в вашем доме затраты на горячее водоснабжение, обогрев помещений и вентиляции не соответствуют диапазону в 75-95 Вт/кв. м, то расчетные данные скорее всего не верны. И в данном случае стоит задуматься о цене за коммунальные услуги.

Как показывают наглядные примеры, рядовой домовладелец может эффективно противостоять политике застройщиков, лишь сохраняя свои деньги у себя в кармане. После приобретения квартиры сила влияния на девелопера кратно снижается, если вообще не сводится к нулю. В данном контексте остается посоветовать лишь одно: «Выбирайте квартиру правильно».