ЖК «Экодолье Шолохово»: миссия выполнима

Новострой проверил 1164 30 ноября 2016 в 12:32 Вячеслав Ярных
ЖК «Экодолье Шолохово»: миссия выполнима

Первая очередь ЖК «Экoдолье Шoлохово» уже введена в эксплуатацию, но, судя по отзывам на нашем портале, есть те, кто сомневаются в надёжности этого проекта. Novostroy.ru решил проверить жилой комплекс и его застройщика.

Застройщик ЖК «Экодолье Шолохово» носит аналогичное название - ООО «Экoдолье Шолохово». Компания была учреждена 17 августа 2012 года. Её уставный капитал равен 71 200 000 руб. До начала работ на этом объекте, застройщик не принимал участия в других строительных проектах.

Упомянутые организации
Экодолье
Компания
1 объект

Учредителями застройщика согласно данным ЕГРЮЛ являются:

Компания с ограниченной возможностью «Ларусиава Холдингс Лимитед» (Республика Кипр) - 99,99% уставного капитала;

Филиппишин К.В. - 0,01% уставного капитала.

Согласно документам, опубликованным на сайте ЖК, на конец ноября 2016 года введены в эксплуатацию:

Таунхаус № 621: 10 блок-секций. Разрешение на ввод в эксплуатацию от 07 октября 2015 года.

Таунхаус № 620: 10 блок-секций. Разрешение на ввод в эксплуатацию от 07 октября 2015 года.

Таунхаус № 667: 10 блок-секций. Разрешение на ввод в эксплуатацию от 07 октября 2015 года.

Часть домов, документы на которые размещены на официальном сайте ЖК, в действительности ещё не строятся. Это дома: №№ 618, 637, 638, 648, 649, 602, 604. Фотоотчёты за последние полтора года не зафиксировали в них каких-либо работ.

Изучаем сайт проекта

Упомянутые объекты
«Экодолье Шолохово»
Малоэтажный ЖК
Экодолье

Официальный сайт ЖК довольно информативен. Помимо документов на строящиеся дома, землю, коммуникации, в разделе «Ход строительства» можно наблюдать динамику строительства тех или иных домов ЖК на протяжении последних двух лет. Единственный недостаток этих фотоотчётов заключается в отсутствии привязки фотографий домов к определённой дате. Так как количество домов очень велико, то застройщик в один месяц публикует фотографии одних домов, в следующий месяц - других. Хотя динамику строительства всех домов видеть можно, знать наверняка, какая работа выполнена, какова степень готовности этих домов, не представляется возможным.

Для анализа выполненных работ по конкретным домам используются фотографии строящихся домов на последнюю дату, когда они были выложены застройщиком на сайте.

Но не по всем домам на сайте размещены разрешения на строительство и проектные декларации. Между тем, согласно нормам ФЗ № 214, отсутствие публикации этих документов на официальном ресурсе застройщика, не позволяет тому привлекать денежные средства участников долевого строительства.

Строящиеся таунхаусы

Номер блокированного дома Дата получения разрешения на строительство Начало строительства Дата введения в эксплуатацию Планируемая стоимость (тыс. руб.) Кадастровый номер земельного участка
Дом № 630 19 марта 2014 2 квартал 2016 2 квартал 2018 14 575 50:12:0050303:525
Дом № 631 19 марта 2014 2 квартал 2016 2 квартал 2018 14 575 50:12:0050303:526
Дом № 632 19 марта 2014 2 квартал 2016 2 квартал 2018 14 575 50:12:0050303:527

По состоянию на 26.11.2016 года, согласно официальному запросу к информационному ресурсу ЕГРП, заключенные договора долевого участия в строительстве домов №№ 630, 631 и 632 отсутствуют. Иначе говоря, строительство домов №№ 630, 631, 632 финансируется не за счёт средств дольщиков, а путём привлечения иных денежных средств. 

Несмотря на отсутствие денежных средств дольщиков при строительстве домов №№ 630, 631, 632, работы в них идут активно. По состоянию на конец октября 2016 года во всех трёх таунхаусах были закончены коробки и ведётся работа по укладке и утеплению кровли. Поскольку в посёлке имеются сданные в эксплуатацию дома, можно утверждать о подведённых наружных коммуникациях. Объём выполненных работ можно оценить не менее, чем в 55-65% от общего объёма.

Срок сдачи домов во 2 квартале 2018 года, согласно информации, представленной в проектной декларации застройщиком, видится безусловно выполнимым. 

Номер блокированного дома Дата получения разрешения на строительство Начало строительства Дата введения в эксплуатацию Планируемая стоимость (тыс. руб.) Кадастровый номер земельного участка
Дом № 662 19 марта 2014 2 квартал 2016 2 квартал 2017 9 503 50:12:0050303:229
Дом № 663 19 марта 2014 2 квартал 2016 2 квартал 2017 9 511 50:12:0050303:358
Дом № 664 18 марта 2014 2 квартал 2016 3 квартал 2017 17 623 50:12:0050303:553
Дом № 668 19 марта 2014 2 квартал 2016 3 квартал 2017 17 643 50:12:0050303:352
Дом № 669 19 марта 2014 2 квартал 2016 3 квартал 2017 17 623 50:12:0050303:353
Дом № 671 19 марта 2014 2 квартал 2016 2 квартал 2018 17 623 50:12:0050303:465

Строительство таунхаусов №№ 630, 631, 632, 662, 663, 664, 668, 669, 671 ведётся застройщиком согласно заявленному графику. Проблем с окончанием строительства и сдачей в эксплуатацию по состоянию на конец ноября 2016 года не наблюдается.

Сметная стоимость строительства перечисленных таунхаусов составляет чуть больше 135 млн руб. Общее количество блок-секций в этих таунхаусах - 82 шт., по состоянию на 26.11.2016 г., согласно официальному запросу к информационному ресурсу ЕГРП, законтрактовано 28 из них, то есть около 34%. Объём выполненных работ по этим домам составляет от 30–35% до 80% от общего объёма строительства, в среднем - около 60%.

Застройщик имеет очень хорошую норму прибыли на таунхаусах, которую не трудно рассчитать, взяв в качестве примера один из них, например № 671. Площадь жилых секций в доме № 671 составляет 869 кв. м. При сметной стоимости дома, равной 17 623 тыс. руб., сметная стоимость 1 квадратного метра продажной площади составляет 20 тыс. руб. Продажная цена 1 кв. - от 41 до 50 тыс. руб., то есть в среднем не менее 45 тыс. руб. за «квадрат».

Маржа, которую закладывает застройщик, составляет в среднем 125%. То есть, вложив 10 млн руб., застройщик получает 22,5 млн руб. выручки.

Наценка на затраты у застройщика превышает коэффициент 2, что означает, что договоров, заключенных на 34% блок-секций, вполне достаточно, чтобы профинансировать около 60% объёма работ.

Привлекаемых застройщиком денежных средств участников долевого строительства по этим блок-секциям вполне достаточно для финансирования полного объёма работ, согласно заявленному графику строительства.

Строящиеся малоэтажные дома

Номер дома Дата получения разрешения на строительство Начало строительства Дата введения в эксплуатацию Планируемая стоимость (тыс. руб.) Кадастровый номер земельного участка
Дом № 603 25 декабря 2015 4 квартал 2015 2 квартал 2017 19 248 50:12:0050303:51
Дом № 605 15 февраля 2016  1 квартал 2016 2 квартал 2017 19 248 50:12:0050303:52

По состоянию на 26.11.2016 года, согласно официальному запросу к информационному ресурсу ЕГРП, заключён 1 договор долевого участия в строительстве дома № 603 и 8 ДДУ в строительстве дома № 668.

Согласно фотоотчёту на официальном сайте застройщика, по состоянию на начало октября 2016 года были закончены коробки обоих домов. Ведётся работа по укладке и утеплению кровли. Объём выполненных работ, с учётом того, что к посёлку подведены наружные коммуникации, можно оценить не менее, чем в 60-65%. Срок сдачи этих домов во 2 квартале 2017 года видится выполнимым.

Сметная стоимость строительства перечисленных домов - чуть больше 38 млн. руб. Общее количество квартир - 34 шт. При этом законтрактовано 9 шт., то есть около 26%, а объём выполненных работ составляет порядка 60-65%.

Однако норма прибыли застройщика по этим домам существенно меньше, чем при строительстве таунхаусов. При строительстве блокированных жилых домов используется существенно меньше строительных материалов, потому что стена одного дома, одновременно является стеной другого. Кроме того, в многоквартирных жилых домах часть площадей используется для общего пользования: коридоры, лестничные марши, холл при входе и пр. Они не оплачиваются покупателями квартир, но также имеют сметную стоимость.

Рассмотрим на примере дома № 605, сколько зарабатывает застройщик при продаже квартир в этих домах. Площадь квартир в жилом доме № 605 составляет 620 кв. м. При сметной стоимости жилого дома, равной 19 248 млн руб., сметная стоимость 1 кв. м продажной площади составляет 31 тыс. руб. Продажная цена 1 кв. м площади квартир в ЖК - от 41 до 50 тыс. руб., то есть в среднем не менее 45 тыс. руб. за «квадрат». Маржа, которую закладывает застройщик, составляет в среднем 45%. Вложив 10 млн. руб., застройщик получает 14,5 млн руб. выручки.

Очевидно, что заключённых договоров на 26% квартир даже при норме прибыли в 45% не достаточно для того, чтобы освоить 60-65% строительного объёма - для строительства этих домов застройщиком используются иные денежные средства, помимо средств дольщиков. Причём этих денег достаточно, чтобы застройщик строил, не нарушая заявленного им графика.

Это не могут быть собственные средства застройщика, потому что на протяжении 2015 года и 2016 года он демонстрирует, в основном, убытки, которые видны из финансовых показателей, опубликованных в проектных декларациях.

Период отчётности Прибыль (тыс. руб) Кредиторская задолженность (тыс. руб) Дебиторская задолженность (тыс. руб)
6 месяцев 2015 71 008 739 930 27 569
9 месяцев 2015 -106 596 753 883 28 596
12 месяцев 2015 -150 243 1 124 881 163 466
3 месяца 2016  -16 055 820 854 163 558
6 месяцев 2016 -13 384 790 328 169 404
9 месяцев 2016 6 317 1 449 586 188 505

 Очень характерным показателем является то, что размер убытков в 2015 году был существенным, но в 2016 году от квартала к кварталу он уменьшается, а уже по итогам третьего квартала застройщик показал небольшую прибыль. Наверняка, это связано с тем, что в конце 2015 года застройщиком были сданы в эксплуатацию как минимум три таунхауса, продажа квартир в которых могла сформировать выручку и прибыль, частью компенсирующую затраты на строительства домов ЖК.

Дома без документов

Помимо домов, секции в которых застройщик может продавать в процессе строительства, существует значительное количество домов, по которым не опубликованы никакие документы, а значит эти дома застройщик строит не на деньги дольщиков.

Строительство этих домов, согласно фотоотчётам, ведётся активно, но в отношении них опубликованы только разрешения на строительства, проектные декларации же отсутствуют.

Таунхаусы №№ 624, 625, 626 (в каждом доме по 10 блок-секций) по состоянию на май 2016 года были в высокой степени готовности (не менее чем на 65-70% от общего объема строительства). Из документов на сайте выложены только разрешения на строительство этих домов.

Таунхаус № 666: 10 блок-секций. По состоянию на конец марта 2016 года строительство закончено. Ведутся работы по благоустройству.

Таунхаус № 672: 10 блок-секций. По состоянию на начало октября закончена коробка здания. Объём выполненных работ можно оценить не менее чем в 40% от общего объема работ. Окончание строительства и сдача дома в эксплуатацию серединой 2017 года видится выполнимой задачей.

Дома №№ 617, 619, 622, 627, 628, 629, 634, 635, 645, 646, 647, 665, 667, 670, 690, 691, 692, 693. На официальном сайте ЖК представлены фотографии активно ведущихся строительных работ в разные месяцы 2016 и конца 2015 года.

Строительство всех вышеперечисленных домов застройщик ведёт не за счёт денежных средств участников долевого строительства, а за счёт собственных вложений либо привлечённого заёмного финансирования.

Кроме того, согласно информации, размещённой на официальном сайте ЖК, застройщиком осуществляется строительство большого количества индивидуальных жилых домов по типовым проектам под заказ от частных лиц. Таким образом, застройщик имеет возможность получать прибыль не только от строительства многоквартирных жилых домов и таунхаусов.

В части опубликованных на сайте проектных деклараций сказано, что строительство блокированных домов осуществляется за счёт собственных средств и средств, предоставленных кредитной организации. Подтверждение наличия собственных и заёмных денежных средств у застройщика можно найти в цифрах финансовой отчётности по состоянию на 01.01.2016 года, опубликованных на сайте Росстата.

Финансовые показатели застройщика по состоянию на 01.01.2016 года (в тыс.руб.):

Запасы на конец отчётного года - 487 153

Долгосрочные заёмные средства на конец отчётного года - 162 700

Долгосрочные заёмные средства на конец предыдущего года - 250 000

Прочие долгосрочные обязательства на конец отчётного года - 706 599

Денежных вкладов собственников (участников) за отчётный год - 107 600

Значительные запасы строительных материалов на начало 2016 года на сумму около 0,5 млрд руб., безусловно, говорят о хорошем финансировании строительства. Кроме того, мы видим, что размер привлечённых заёмных денежных средств за два последние года, иных денежных средств, привлеченных застройщиком, а также денежных средств учредителей застройщика, составил более 1,2 млрд руб.

Денежные средства участников долевого строительства являются важной, но далеко не основной статьёй поступлений, за счёт которых осуществляются строительные работы.

Практика, когда за счёт собственных и привлечённых денежных средств строится значительно больше домов ЖК, чем за счёт средств дольщиков, это подтверждает. Проблем с финансированием строительства застройщик не испытывает.

Суды и другие проблемы

Застройщиком осуществлено страхование собственной гражданской ответственности за несдачу или несвоевременную сдачу строящихся объектов. Информация об этом размещена в проектных декларациях.

Застройщик не участвовал в административных или банкротных процессах. Отсутствуют данные и о долгах. Исполнительное производство Федеральной службой судебных приставов не ведётся.

Из значимых гражданских исков, результат по которым может реально сказаться на темпах строительства, можно отметить судебное рассмотрение претензий Министерства имущественных отношений Московской области к застройщику на общую сумму чуть менее 250 млн руб. Но и это судебное разбирательство складывается пока в пользу застройщика, который выиграл суд первой инстанции и апелляционную инстанцию. В настоящий момент дело рассматривается в кассационной инстанции. Если решение суда кассационной инстанции подтвердит решение суда первой и апелляционной инстанции, что станет ясно до конца 2016 года, то других исков, которые могут повлиять на результат и сроки строительства, нет.

По состоянию на конец ноября 2016 года на различных интернет-форумах, посвященных ЖК «Экодолье Шолохово», активно обсуждается проблема отсутствия газоснабжения комплекса. При этом технические условия на газоснабжение застройщиком получены и газопровод на территорию МЖК заведён. Застройщик обещает решить проблему в ближайшее время.

Вывод

Мы можем рекомендовать вложение денежных средств в застройщика ООО «Экoдолье Шолохово» и ЖК «Экодолье Шолохово» при решении двух вопросов:

положительного итогового результата рассмотрения судебного иска Министерства имущественных отношений Московской области к ООО «Экодолье Шолохово»;

подключения домов ЖК к газораспределительной сети и подачу в построенные дома газа.

Иных проблем, в том числе с наличием финансовых возможностей строительства, у застройщика нет.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме
  • Новые стройки марта — свежий взгляд на рынок
    5 апреля 2013 в 18:05 1110

    В марте состоялось два значимых для строителей события — выставка  «Недвижимость-2013» в ЦДХ и MIPIM в Каннах. Ряд интересных проектов будущей застройки столицы были представлены именно там. Застройщики стремились удивить коллег эксклюзивными предложениями, новыми идеями и масштабами реализации традиционных форматов.