ЖК «Родной город. Воронцовский парк»: нет причин для опасения

Новострой проверил 2050 25 ноября 2016 в 17:10 Вячеслав Ярных
ЖК «Родной город. Воронцовский парк»: нет причин для опасения

В 2014-2015 годах на столичный рынок один за другим вышли три проекта под брендом «Родной Город». Их представляла не слишком известная на тот момент компания «РГ-Дeвелопмент». Прошло достаточно времени, чтобы проверить надёжность проектов на примере ЖК «Родной Город. Воронцовский парк».

Упомянутые объекты
«Родной город. Воронцовский парк»
Жилой комплекс
РГ-Девелопмент

Акционерное общество «Флавосинтек», являющееся согласно проектной декларации застройщиком ЖК «Родной город. Воронцовский парк», было учреждено ещё 14 июля 1994 года. Однако до начала строительства этого комплекса компания не принимала участия в возведении других объектов недвижимости.

Уставный капитал застройщика равен 24 100 000 руб. Его учредителями, согласно данным ЕГРЮЛ, по состоянию на 15 ноября 2016 года являются:

Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы;

ООО «Каприто Кемикалз»;

ООО «Биомедик»;

Диордийчук А.А;

Ибатулина Г.С.

Между тем, согласно проектной декларации от 9 марта 2016 года, единственным учредителем числится кипрская компания «Фарровей Лимитед».

Что такое ЖК «Родной город. Воронцовский парк»?

В состав комплекса входит многоквартирный жилой дом, состоящий из четырёх башен, объединенных стилобатом на уровне первых двух этажей. В комплексе предусмотрено 730 квартир общей площадью 51 751 кв. м. Общая площадь нежилых помещений коммерческого назначения - 4 951 кв. м. Подземная автостоянка рассчитана на 350 автомобилей.

Начало строительства Окончание строительства Дата выдачи разрешения на строительство  Ввод в эксплуатацию Планируемая стоимость строительства (тыс. руб.)
4 квартал 2015 г. 1 квартал 2018 г. 9 марта 2016 г. 2 квартал 2018 г. 6 024 845
Упомянутые организации
РГ-Девелопмент
Компания
7 объектов

Согласно первоначальной редакции проектной декларации генеральным подрядчиком является компания «РГ-Девелопмент», созданная бизнесменом Аркадием Ротенбергом. В последующей редакции от 6 мая 2016 года в качестве генподрядчика прописано уже ООО «ПСТ-И».

На что способно АО «Флавосинтек»?

Застройщик не имеет собственного сайта. Информация о строительстве ЖК находятся на официальном ресурсе проекта, а также на сайте компании «РГ-Девелопмент», которая объявляет себя застройщиком ЖК. Необходимо отметить, что никакого юридического отношения эта компания к застройщику не имеет.

ООО «РГ-Дeвелопмент» юридически застройщиком дома ЖК «Рoдной город. Воронцовский парк» не является, и в случае неудачи в реализации этого проекта, например, затягивания сроков строительства или его замораживания, никакой юридической ответственности нести не будет. Ответственность ляжет на компанию «Флавосинтек».

В строительной отрасли России застройщики часто используют фирмы-«прокладки», то есть номинальных застройщиков. В случае возникновения проблем в реализации строительного проекта это помогает обезопасить себя от возможных судебных претензий со стороны участников долевого строительства.

Можно ли АО «Флавосинтек» назвать номинальным застройщиком? По форме участия - да, а по сути — нет. Компания имеет среди учредителей департамент государственного и муниципального имущества города Москвы. Ещё до начала работы по строительству ЖК она публиковала финансовые результаты, показывающие ведение хозяйственной деятельности. Строительство ЖК «Родной город. Воронцовский парк» началось в июне 2016 года, но деятельность этой компанией велась и до этого времени.

Финансовый результат деятельности застройщика на период
Дата Прибыль (тыс. руб) Кредиторская задолженность (тыс. руб) Дебиторская задолженность (тыс. руб)
31.12.2015 г. 15 980 110 838 80 687
31.03.2016 г. 8 044 771 697 30 786
30.06.2016 г. 10 052 1 188 817 81 372
30.09.2016 г. 23 567 2 388 045 168 508

Эти данные говорят о безусловной прибыльности компании. И хотя застройщик не способен за счёт показанной прибыли осуществить строительство здания сметной стоимостью более 6 млрд руб., но прибыль имеет постоянных характер.

Помимо данных, отражённых застройщиком в проектной декларации и изменениях к ней, данные финансовой отчётности «Флавосинтек» за 2015 год представлены на официальном сайте Росстата (по состоянию на 01.01.2016 года). Они подтверждают, что эта компания реальный хозяйственный субъект.

Финансовые показатели застройщика по состоянию на 01.01.2016 года (в тыс. руб.):

Основные средства на конец отчетного года - 111 994

Итого внеоборотных активов на конец отчетного года - 232 859

Выручка за отчетный год - 60 083

Чистая прибыль за отчётный год - 15 979

Чистые активы на 31 декабря отчетного года - 158 584

Величина влияния изменений курса иностранной валюты по отношению к рублю за отчетный год - 18 564

Последний показатель говорит о том, что компания имеет доступ к валютной ликвидности, что является важной информацией в свете того, что в ПД сообщается об учредителе застройщика, имеющем иностранную юрисдикцию. Это подтверждает фактическое наличие у застройщика реальных денежных средств, потому что сумма в 18 млн руб. отражает всего-навсего доход, полученный в результате курсовой переоценки реальных валютных денежных средств, которыми обладает застройщик.

Темпы строительства

Посмотрим, что уже построено по состоянию на ноябрь 2016 года. Судя по фотоотчётам на официальном сайте проекта, активные работы по возведению дома начались в июне 2016 года. По состоянию на середину ноября 2016 года выполнены работы по котловану. Они включают в себя не только рытьё котлована, но и установление подпорных стен. Практически завершено литьё и устройство подземной парковки, выполнена значительная часть монолитных работ по сооружению двухэтажного общего стилобата, ведётся монолитное литьё от уровня 2, до уровня 7 этажей. Это очень хороший график, который выдерживается, несмотря на наступление холодного времени года.

Необходимо отметить, что работа по монолитному фундаменту, подземному этажу и двухэтажному стилобату очень трудоёмкая и капиталоёмкая. Она занимает значительное время в графике производства работ. На официальном сайте ЖК имеется доступ к камерам, которые демонстрируют ход работ на строительной площадки. По состоянию на середину ноября 2016 года можно наблюдать, что работа идёт и в ночное время суток.

Выполненный объём можно оценить не менее чем в 15%. А по времени ещё больше, поскольку монолитные работы - одни из самых трудозатратных работ в строительстве.

При сохранении существующих темпов, срок окончания строительства и сдачи этого дома в эксплуатацию вторым кварталом 2018 года кажется выполнимым.

За счёт чего достигается выполнение?

Во-первых, за счёт очень активной продажи квартир.

Согласно данным информационного ресурса ЕГРП Росреестра, предоставленным в ответ на официальный запрос, по дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 77:06:0003016:24, по состоянию на 13.11.2016 года зарегистрировано 147 ДДУ. Общее количество квартир в ЖК — 730 шт. Таким образом, по состоянию на середину ноября 2016 года (то есть, через четыре с половиной месяца после начала активных работ на стройплощадке) было законтрактовано около 20% всех квартир в этом доме.

Почти наверняка, график платежей по заключенным договорам синхронизирован с графиком строительства (то есть со 2 кварталом 2018 года), а денежных средств по этим договорам поступило значительно меньше 20%. И при этом было выполнено не менее 15% от всего объёма работ по строительству.

Денежных средств от участников долевого строительства, очевидно, поступило либо столько же, либо существенно меньше, чем освоено строительных объёмов.

Реализация квартир идёт очень хорошими темпами - за 4,5 месяца продано около одной пятой всех квартир, при том что строительство будет вестись до 2 квартала 2018 года. Сохранение такого темпа продаж может обеспечить хороший темп строительства.

При этом продажа квартир дольщикам и поступающие в результате этого денежные средства, важны для строительства, но очевидно являются всего лишь одним из источников денежных средств у застройщика.

Согласно информации из изначальной проектной декларации, размещённой на официальном сайте проекта, строительство дома осуществляется за счёт собственных и заёмных средств. И если собственных средств у застройщика не так много, то по другому источнику иная картина.

Другим источником является источник, упомянутый в редакции проектной декларации от 24 марта 2016 года. Там обнародована информация о договоре займа № ФЛ-2016-3 от 22 марта 2016 года, заключенном между ООО «РГ-Девелопмент» (который объявляет себя реальным застройщиком ЖК) и АО «Флавосинтек».

И вот здесь становятся важны цифры нарастающей кредиторской задолженности, которые застройщик отразил в редакциях проектной декларации: размер кредиторской задолженности нарастает от 110 млн руб. в конце 2015 года до 2,4 млрд руб. к сентябрю 2016 года.

К кредиторской задолженности, помимо задолженности перед поставщиками (подрядчиками) материалов, услуг, выполненных работ относится и задолженность организации по приобретённым займам и кредитам.

Сумма кредиторской задолженности в 2,4 млрд руб. говорит о существенных заёмных средствах, привлеченных застройщиком для строительства.

Находит подтверждение информация о том, что застройщик располагает не только денежными средствами участников долевого строительства, которых поступает в достаточном количестве для выполнения работ согласно заявленному графику, но и дополнительными заёмными денежными средствами, а также небольшой, но все же прибылью от собственной хозяйственной деятельности. Иначе говоря, проблем с финансированием строительства не наблюдается.

Застройщиком осуществлено страхование гражданской ответственности застройщика за несдачу или несвоевременную сдачу строящегося объекта. Информация об этом размещена в проектных декларациях застройщика.

Участие в административных, гражданских и банкротных процессах застройщика АО «Флавосинтек» не отмечено. Отсутствуют данные и о долгах. Исполнительное производство в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведётся.

Вывод

«Флавосинтек» является прибыльной компанией и имеет доступ к валютной ликвидности, а также заёмным денежным средствам. Продажи квартир осуществляются хорошими темпами. Проблем с финансированием строительства у застройщика нет.

Строительство жилого дома ведётся согласно заявленному графику, возможно даже с небольшим его опережением. Иные проблемы у застройщика отсутствуют.

Мы можем рекомендовать вложение денежных средств в ЖК «Родной город. Воронцовский парк» - каких-либо рисков нами не обнаружено.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме
  • Августовские новички: квартирный удар
    12 сентября 2018 в 12:24 1117

    Застройщики столичного региона ударными темпами пополняют рынок новостроек свежими объектами. Последний месяц лета не стал исключением.

  • Июльский бум новичков: застройщики в ударе
    7 августа 2018 в 18:45 1368

    Столичные застройщики в июле ударными темпами выводили на рынок новые проекты и обновляли старые. Такую активность можно объяснить просто: 1 июля не наступил обещанный конец света, Земля не налетела на небесную ось, жизнь продолжается.

  • Как сэкономить 13 млн рублей на покупке квартиры в июле?
    18 июля 2018 в 15:52 926

    Чтобы сэкономить много миллионов, надо сначала потратить много миллионов. Такова суть больших скидок. В дешевых проектах акций практически нет — ценник замер, как монолитный.