ЖК «Столичный» от петербуржцев в Железнодорожном

Новострой проверил 1414 22 июня 2017 в 18:38 Вячеслав Ярных
ЖК «Столичный» от петербуржцев в Железнодорожном

Строительство ЖК «Столичный» в городе Железнодорожный ведёт застройщик из столицы северной. В Санкт-Петербурге компания «Главстрой-Спб» прославилась работой над масштабными проектами «Северная долина» и «Юнтолово». Что ждать от неё московскому покупателю?

ООО «Главстрой-СПб» действует с 12 декабря 2006 года. Уставный капитал застройщика составляет 18 000 000 рублей. 

Упомянутые объекты
«Столичный»
Жилой комплекс
Главстрой-СПб, ООО
Упомянутые организации
Главстрой
Компания
Рейтинг A/10 объектов

Учредители компании: 

ООО «Главстрой-Инвест»(г. Москва) —  75% в уставном капитале;

Компания с ограниченной ответственностью «Клер Паттернс энд Девелопмент ЛТД» (Республика Кипр) — 25% в уставном капитале.

«Главстрой-Спб» входит в число крупнейших игроков строительного рынка России. Компания занимается комплексным освоением территорий под жилищное строительство. В 2015 году ею было введено в эксплуатацию более 400 тысяч кв. м. недвижимости.

Первая очередь — первая задержка

На официальном сайте ЖК «Столичный» размещена документация восьми строящихся домов этого жилого комплекса.

Номер дома

Высота дома (этажей)

Дата выдачи разрешения на строительство

Ввод в эксплуатацию

Количество квартир (шт.)

Планируемая стоимость строительства (тыс. руб.)

Дом К1

6-9-12-15

21 ноября 2016 года

3 квартал 2018 года

429

1 496 861

Дом К2

17

6 апреля 2016 года

3 квартал 2017 года

320

929 070

Дом К3

12-15-17

1 декабря 2016 года

3 квартал 2018 года

295

1 059 890

Дом К4

17

6 апреля 2016 года

3 квартал 2017 года

300

1 032 226

Дом К5

17

01 декабря 2016 года

1 квартал 2019 года

440

1 442 466

Дом К7

17

8 апреля 2015 года

1 квартал 2017 года. Изменено на 30 июня 2017 года

169

700 000

Дом К8

17

8 апреля 2015 года

1 квартал 2017 года. Изменено на 30 июня 2017 года

169

700 000

Дом К10

17

28 ноября 2016 года

1 квартал 2019 года

883

2 890 904

Строительство дома К1 началось в феврале 2017 года. По состоянию на июнь 2017 года закончены котлованные работы, залита фундаментная плита и начато литьё подвального этажа здания. Объём выполненных работ можно ценить в 10% от общего объёма.  Делать прогнозы относительно соблюдения заявленного графика строительства пока преждевременно.

Эксперт рынка

Работы по дому К2 стартовали во 2 квартале 2016 года. В июне 2017 года полностью возведена коробка задания и закончено остекление, подведены наружные электрические сети, сети водопровода и канализации. К сожалению, отсутствуют фотографии внутренних работ, но если они синхронизированы с внешними, то выполненный объём можно ценить в 60-80%. Окончание строительства и сдача в эксплуатацию дома в срок - реально выполнимая задача, но мы можем допустить и возможный перенос на IV квартал 2017 года.

Работы на строительной площадке дома К4 начались во 2 квартале 2016 года. По состоянию на июнь 2017 года здание возведено под кровлю, закончено его остекление. Ведутся работы по благоустройству прилегающей территории, в том числе установке столбов освещения. Значит наружные сети уже подведены. Благоустройство территории — завершающая фаза строительства. Скорее всего и внутренние работы близятся к завершению. Объём выполненных работ можно ценить в 70-80%. Застройщику по силам сдать объект в срок.

Старт строительству дома К5 был дан в декабре 2016 года. На сегодня закончены котлованные работы, залита фундаментная плита, начато литьё подвального этажа здания. Выполнено примерно 10% от общего объёма работ. Прогнозы относительно соблюдения заявленного графика давать пока рано.

Строительство домов К7 и К8 ведётся практически синхронно. Оно началось в 3 квартале 2015 года. По состоянию на июнь 2017 года возведены коробки зданий, закончено остекление, завершены кровельные работы. Выполнены входные группы. Заканчиваются  работы по благоустройству прилегающей территории. Подведены наружные сети. Здания находятся в высокой степени готовности. Объём выполненных работ по каждому дому можно ценить в 80-90% от общего объёма. Окончание строительства и сдача в эксплуатацию этих корпусов произойдёт, по всей видимости, не в июне 2017 года, как сказано в проектной декларации, а уже в 3 квартале 2017 года.

Фотографии строительства домов К3 и К10 отсутствуют. Можно предположить, что работы по ним ещё не начались.

Кадастровый номер земельного участка, на котором возводятся дома ЖК «Столичный» - 50:50:0040211:9. Общее количество квартир во всех домах - 3 005 шт. Сметная стоимость всех домов - 10,24 млрд руб.

Денег хватит

Согласно информации, полученной на сайте Росреестра по состоянию на 01.06.2017 года, в строящихся жилых домах, расположенных на земельном участке с кадастровым номером  50:50:0040211:9, было заключено 620 договоров долевого участия.  Все они были зарегистрированы в интервале с  1 апреля 2016 года по 25 мая 2017 года. 

К сожалению, информация на сайте Росреестра отражает только договоры, финансирование которых осуществляется за счёт ипотечных кредитных ресурсов. Но существуют и ДДУ, заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком, когда покупатели квартир оплачивают их самостоятельно, не привлекая заёмное финансирование. Поэтому застройщиком, возможно, заключено не 620 ДДУ, а значительно больше.

С учётом того, что общее количество квартир в строящихся корпусах составляет 3 005 шт., можно предположить, что такие темпы продаж способны обеспечить застройщика достаточным размером денежных средств для строительства ЖК. Это, в свою очередь, должно способствовать тому, чтобы строительство шло согласно заявленному графику. 

Немаловажно, что средства по 620 ипотечным договорам застройщику поступили в полном объёме, то есть как минимум 21% денежных средств от продажи строящихся объектов «Главстрой-СПб» уже получил. 

Темпы строительства либо совпадают с темпами привлечения средств от дольщиков, либо превышают их. Это говорит о том, что застройщик не испытывает проблем с финансированием. 

Компания, которая может осуществлять строительство на столь значительные суммы не только за счёт средств дольщиков, безусловно, финансово очень состоятельна. Подтверждают это и финансовые показатели застройщика. Посмотрим на информацию из проектных деклараций и изменений к ним. 

Финансовый результат

Прибыль (млн руб.)

Кредиторская задолженность (млрд руб.)

Дебиторская задолженность (млрд руб.)

По состоянию на 01.01.2015

6,9

19,6

8,8

По состоянию на 31.12.2015 года

3,9

6,9

5,1

По состоянию на 14.01.2016 года

0,250

11,2

6,4

По состоянию на 30.06.2016 года

52,9

5

6,44

По состоянию на 31.12.2016 года

15,041

4,235

5,488

По состоянию на 31.03.2017 года

158,119

8,560

3,272

Застройщик устойчиво прибылен на протяжении всего срока строительства. По итогам последних лет застройщик демонстрирует очень существенную годовую прибыль в размере 6,9 млрд руб. на 01.01.2015 года и 3,9 млрд руб. на 01.01.2016 года. По итогам 2016 года прибыль сокращается - до 15 млн руб., но уже ко 2 кварталу 2017 года снова становится значительной и составляет 0,158 млрд руб. 

Ещё нагляднее финансовое благополучие застройщика демонстрируют данные отчётности на 01.01.2016 года, сданной в органы Росстата (в тыс. руб.).

Основные средства на конец отчетного года

230 400

Запасы на конец отчетного года

2 739 748

Дебиторская задолженность на конец отчетного года

5 154 176

Долгосрочные заемные средства на конец отчетного года

7 921 302

Краткосрочная кредиторская задолженность на конец отчетного года

6 917 547

Выручка за отчетный год

9 944 297

Коммерческие расходы за отчетный год

737 952

Чистая прибыль  за отчетный год

3 900 637

Дивиденды (Нераспределенная прибыль)

6 750 000

Чистые активы на 31 декабря отчетного года

3 947 653

Поступления – всего за отчетный год

17 029 022

Застройщик все последние годы не просто демонстрирует прибыль, у него есть доступ к долгосрочному заёмному финансированию, а значит не имеет значительной зависимости от средств участников долевого строительства.

«Главстрой-СПб» является значительным плательщиком налога на прибыль, выплачивает очень значительные дивиденды учредителям, имеет значительные активы. Очень важными для понимания финансовой ситуации в компании являются не только значительные поступления в размере 17 млрд руб., но и неплохая выручка самой компании в размере почти 10 млрд руб.

Существенная часть недвижимости продаётся уже после окончания строительства и введения объектов в эксплуатацию, то есть после отражения объектов завершенного строительства на балансе и после списания в выручке, появившейся в процессе продажи.

Компания сначала строит, а потом продаёт. Это говорит о доступе к заёмным средствам и наличии собственной прибыли.

«Главстрой-СПб» - прибыльная и коммерчески успешная организация. Очень важно, что компания не использует фирмы-«прокладки», как делают многие застройщики, для того чтобы избежать угроз в отношении активов, в случае проблем со строительством. Этот застройщик работает напрямую с участниками долевого строительства и в случае проблем со сдачей дольщики могут рассчитывать на компенсацию понесённых затрат, в том числе и за счёт активов застройщика. Такой подход вызывает доверие.

Негативная тенденция

Вместе с тем очевидно, что общая непростая экономическая ситуация в стране и стагнация на строительном рынке не могли не сказаться на деятельности компании. Несмотря на доступ к значительным финансовым ресурсам, такой крупный проект как ЖК «Столичный» не может обойтись без средств участников долевого строительства. Только по строящимся корпусам этого комплекса объём денежных средств, необходимых для освоения застройщиком, составляет около 10,24 млрд рублей.

При этом ООО «Главстрой-СПб» масштабно застраивает территории не только в Московской области. Компания является застройщиком крупных жилых комплексов «Северная долина», «Юнтолово» и «Панорама 360» в Санкт-Петербурге. Очевидно, что при таких масштабах только заёмных денежных средств и собственной прибыли для строительства не достаточно. Существует некоторая зависимость от привлекаемых средств дольщиков. Очевидное уменьшение притока покупателей квартир в условиях кризиса коррелирует с замедлением темпа строительства и увеличением срока сдачи объектов в последние три года.

Если  корпуса различных своих жилых комплексов со сроками сдачи в 2012-2013 годах «Главстрой-СПб» вводил в эксплуатацию в срок, а иногда даже с опережением, то позже ситуация изменилась. Например, в петербургском ЖК «Юнтолово» корпуса №№ 3-11, 19, 20, 24-26 со сроками сдачи в 2014 году были сданы в эксплуатацию с задержкой на 1,5 года, во второй половине 2016 года. По строящимся корпусам второй очереди этого же комплекса  разрешение на строительство планируется также продлить.

Такая ситуация характерна и для ЖК «Северная долина». Корпуса со сроком сдачи в 2012-2013 годах были введены в эксплуатацию в срок. А вот дома квартала 19 со сроком сдачи в начале 2015 года ввели в эксплуатацию в конце 2015 года, на 7 месяцев позже. Сданные корпуса квартала 20 были сданы в эксплуатацию с задержкой более 1,5 лет относительно изначально прописанных в проектных декларациях сроков. Изначальный срок сдачи - 22.02.2014 года, фактический - 24.12.2015 года.

Очевидно, что и сроки сдачи домов №7 и №8 ЖК «Столичный» будут перенесены как минимум на один квартал. 

В последние годы у «Главстрой-СПб» наметилась тенденция  отставания от графиков, причём иногда очень значительно.

Но очевидно, что застройщик использует мощное плечо в виде заёмных средств и собственной прибыли. Зачастую компания реализует уже построенные и сданные в эксплуатацию объекты, а значит зависимость от средств дольщиков не критична. Для своевременного окончания строительства застройщик не нуждается в постоянном притоке средств дольщиков. 

Застройщиком осуществлено страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. «Главстрой-СПб» работает без существенного нарушения строительных норм.

Дела судебные

«Главстрой-СПб» в роли ответчика участвует в восьми судебных разбирательствах. Во всех них истцом выступает комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, намеревающийся взыскать с застройщика задолженности на сумму более 124 млн руб.. Но даже если решение суда будут не в пользу ответчика, сумма к взысканию, какой бы крупной она ни была, совершенно не критична для «Главстрой-СПб».

Застройщик также участвует ещё в нескольких судебных разбирательствах, но суммы заявленные в них, ещё менее значительны. На темпах и качестве строительства ЖК «Столичный» они не скажутся.

Подводим итог

«Главстрой-СПб» - крупная компания, демонстрирующая прибыль на протяжении многих лет. Застройщик имеет значительные активы, а также доступ к финансовым ресурсам. Финансовых и организационных проблем со строительством корпусов ЖК «Столичный» у компании нет.

Но необходимо иметь ввиду, что в ЖК «Столичный» возможны задержки по вводу в эксплуатацию некоторых корпусов. Отставание от намеченного графика уже заметно. Тем не менее, мы можем рекомендовать вложение денежных средств в ЖК «Столичный» и застройщика ООО «Главстрой-СПб» с учётом этого обстоятельства.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме