Квартира по переуступке – «первичка» или «вторичка»? На что брать ипотеку, если дом сдан?

Константин Бахтин, эксперт-юрист арбитражной практики консалтинговой группы «Гебель и партнеры»:

Уступка права требования по ДДУ предполагает покупку квартиры не у застройщика, а у организации или дольщика, которые приобрели эту недвижимость ранее. Переуступка возможна в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры и оформления ее в собственность. Поскольку право собственности еще не зарегистрировано с юридической точки зрения, продается не сама квартира, а только право требования на нее. Во время переуступки все права и обязанности дольщика и застройщика остаются без изменений и в договоре меняется только дольщик на другое лицо.

В свою очередь, акт приема-передачи квартиры подписывается только когда застройщик завершил строительство, дом принят и введен в эксплуатацию. Если дом сдан и право собственности на квартиру оформлено, то переуступки быть не может ни при каких обстоятельствах и, соответственно, ипотеки на нее тоже. В это же время, если государственная комиссия дома уже прошла, но акт приема-передачи не подписан, оформить уступку права требования можно.

Если говорить о переуступке, то при оформлении может понадобиться согласие застройщика и банка. Для начала нужно внимательно изучить договор на предмет наличия положения об обязательном согласии застройщика – как правило, это условие присутствует в большинстве случае. Если нарушить требование и заключить сделку без предварительного согласования, то в дальнейшем она может быть оспорена. Получать согласие от банка обязательно, когда ипотека, с помощью которой изначально покупалась квартира, не выплачена до конца. В остальных случаях проблем с оформлением ипотеки возникнуть не должно.

Во время переуступки должны быть переданы оригиналы всех документов, подтверждающих право на заключение такого договора: зарегистрированный в Росреестре ДДУ либо его заверенная копия и документы о проведении оплаты по договору.

Особое внимание следует уделить проверке юридической истории квартиры. Для этого нужно детально изучить всю цепочку сделок. Возможно, что это не первая переуступка, и в таком случае всегда есть риск столкнуться с оспариванием сделок, например, по причине банкротства одного из прошлых участников цепочки. В целом уступка права требования мало чем отличается от прямого договора долевого участия, поскольку фактически новый дольщик замещает первоначального и получает все его права и обязанности. В связи с этим каких-либо серьезных рисков, связанных с переуступкой, нет.

Кристина Малхасян, ипотечный брокер, основатель АН «KriSmaS City», президент и гендиректор Ассоциации ипотечных брокеров:

Если собственник сданного дома – ООО «Застройщик», что указано в ЕГРН, то это жилье будет считаться вторичкой. В такой ситуации банки только по индивидуальному согласованию могут предоставить льготную ставку по ипотеке.

Что касается работы застройщика с одним банком, нужно выяснить, почему это так. В частности, следует узнать, аккредитован ли этот застройщик и аккредитован ли сам дом, эти данные можно посмотреть на портале ДOМ.PФ. Если аккредитация есть, то, вероятнее всего, в любом другом банке через нестандартное согласование можно договориться об ипотеке с этим застройщиком на этот дом.

Ксения Антонова, эксперт ЕГРН.Реестр Проверка недвижимости:

Что такое переуступка? Переуступка – это покупка жилья в строящемся доме, которое продавец купил у девелопера по договору долевого участия. Однако этой квартиры еще нет, она строится. Поэтому по договору переуступки вы приобретаете право на этот объект недвижимости. Если говорить юридическим языком, то первый покупатель переуступает вам это право. Поэтому переуступка – это только про недостроенные квартиры, то есть про первичное жилье. Как только дом сдается, то квартира автоматически становится вторичкой. Но тогда его можно продать исключительно по договору купли-продажи, а не по переуступке.

В общем, есть такая практика. В квартире еще не жили, а она уже является вторичной недвижимостью. И все дело именно в регистрации права собственности, а не в том, старая квартира или нет. Если дольщик продает квартиру в новостройке, это жилье в любом случае является вторичкой.

Первичное жилье – это то, которое купили по договору непосредственно с застройщиком. Все остальное – вторичный рынок. Поэтому и переуступка, и оформление ДКП – это все ко вторичке.

Что касается документов, как правило, вам нужно попросить у продавца тот список документов, который запросит банк. Все будет зависеть от конкретной ситуации. Но есть стандартный перечень бумаг, на который стоит обратить внимание:

• паспорт продавца;
• договор долевого участия между застройщиком и первым покупателем (продавцом), который зарегистрирован в Росреестре;
• документ о передаче денег от первого покупателя девелоперу; согласие застройщика, оно может потребоваться только в том случае, если это было прописано в ДДУ;
• действующее разрешение на строительство;
• согласие мужа или жены продавца, если квартира была куплена в браке, даже если они уже в разводе.

Когда дом сдан и вы перекупаете квартиру по стандартному договору, закажите еще отчет из ЕГРН.Реестра. Из него вы узнаете, совпадают ли характеристики квартиры с теми, что предложил продавец (адрес, планировка, площадь и т.д.), а также номер договора, погашена ли ипотека, если она была, и нет ли других обременений.

Александр Дердиященко, сооснователь и управляющий партнер агентства недвижимости ЕОН (Единое Окно Недвижимости):

Если продавец заявляет, что ипотеку может выдать только один банк, то, скорее всего, продается квартира в доме, имеющим статус долгостроя. Крупные банки не готовы работать с этими объектами, так как такие сделки обладают высокими рисками.

Согласно п. 2 ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», договор уступки можно заключить с момента гос. регистрации ДДУ и до момента подписания акта приема-передачи объекта.

Для заключения договора уступки имущественных прав на объект долевого строительства продавец должен предоставить:

• ДДУ, прошедший гос. регистрацию в Управлении Росреестра (это подтверждает специальный удостоверительный штамп, если регистрация была произведена до 29.06.22г., после 29.06.22г. подтверждением является выписка из ЕГРН);
• документы, подтверждающие полную или частичную оплату цены ДДУ. Например, акт сверки расчетов, выписка с эскроу-счета и т. п.;
• согласие застройщика необходимо, если заключается договор уступки с переводом долга (рассрочка или отсрочка платежа), а также, если территориальный орган Управления Росреестра и/или банк, который предоставляет ипотечный кредит, требуют в обязательном порядке указанное согласие, ссылаясь на условия ДДУ. Такую сделку не нужно путать с выкупом залоговых прав требований;
• справку о том, что объект не передан по акту приема-передачи продавцу, если многоквартирный дом введен в эксплуатацию на момент заключения договора уступки и сделка проводится без письменного согласия Застройщика;
• нотариальное согласие супруга, если продавец состоял в браке на момент заключения ДДУ.

При покупке нужно обратить внимание на отсутствие ограничений в отношении прав требований по ДДУ и использовались ли средства материнского капитала на оплату цены Договора или на погашение ипотечного кредита.

И самое главное, получив весь комплект документов для сделки, не забывайте провести проверку Продавца и его супруга на предмет наличия в их отношении судебных споров, исполнительных производств, банкротства, субсидиарной ответственности при наличии юридических лиц у Продавца или его супруга.

Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:

Упомянутые организации

Агентство

Метриум

Руслан Сырцов

Эксперт рынка

Жилье, приобретенное по договору переуступки, считается первичным. Негласно его окрестили «вторичной первичкой». Дело в том, что оформить такой договор можно только до того, как застройщик получит право на ввод дома в эксплуатацию.

Впоследствии собственник вправе реализовывать квартиру исключительно по ДКП, и тогда она уже считается вторичным жильем. Вот такая тонкая грань пролегает между двумя этими категориями. Банки вправе выдавать ипотеку и неаккредитованным застройщикам. Если крупные кредитные организации не сотрудничают с девелопером, то это повод насторожиться. В то же время рассчитывать на выгодные условия субсидирования жилищных кредитов можно только в банке-партнере застройщика.

Александр Седов, соучредитель агентства элитной недвижимости WELLSIDE:

Ипотечное кредитование квартиры по переуступке зависит от специфики банка и строительной компании. Обычно, если дом уже сдан, квартира считается вторичной недвижимостью. Однако некоторые банки могут рассматривать её как новостройку, если она приобретается от застройщика или переуступается до регистрации права собственности.

Продавец правильно заметил, что некоторые застройщики предпочитают работать с определенными банками. Это связано с установленными взаимоотношениями и часто упрощает процесс сделки. Возможность получения ипотеки в других банках зависит от конкретной ситуации и требует консультации со специалистами.

Важно проверить пакет документов, подтверждающих права продавца на квартиру. Это могут быть договор участия в долевом строительстве, договор переуступки прав, свидетельство о собственности (если уже оформлено). Также стоит запросить документы о сдаче дома в эксплуатацию и разрешение на ввод в эксплуатацию. Выбор ипотеки зависит от многих факторов, включая вашу финансовую ситуацию, условия предложенные банками, и специфику конкретной сделки. В любом случае, рекомендуется обратиться к юристу или независимому ипотечному брокеру для получения профессиональной помощи.

Вы можете задать свой вопрос в рубрике «Бесплатная консультация экспертов». Чем детальней описание вашей ситуации, тем подробней эксперты смогут вас проконсультировать. Оставляйте свой вопрос здесь — и ждите ответ на сайте Novostroy!