В Госдуму внесен законопроект, который обяжет российских застройщиков исполнять рекламные обещания. Novostroy попросил экспертов оценить это новшество и его последствия для «первички».
- Справедливая и оправданная инициатива
- Мотивирующая история
- Непонятно, как будет работать
- Не просядет ли рынок новостроек?
Справедливая и оправданная инициатива
Инициатива по привлечению застройщиков к ответственности за расхождения с рекламой является справедливой и оправданной – убежден основатель строительной компании «Юко» из подмосковного Солнечногорска Вадим Юлдашев. «На рынке недвижимости часто можно встретить обещания о квартирах "по чашке кофе в день", "0% ставки" или "начальная цена 11 млн", а на самом деле – 19 млн. Вся эта нечестная реклама, сделки втихую и дезинформация оказывают негативное влияние на рынок. Люди начинают меньше доверять рекламе. Чтобы привлечь внимание и клиентов, застройщикам приходится прибегать к безудержному маркетингу и обещаниям, которые в большинстве случаев далеки от реальности. Это вызывает деградацию рынка недвижимости».
Продолжая говорить о плюсах нового законопроекта, Вадим Юлдашев отмечает, что во многих странах существуют законы и нормативы, регулирующие рекламу недвижимости и защищающие права потребителей. «Если потребитель обнаруживает значительные расхождения между рекламой и фактическим состоянием недвижимости, он имеет право обратиться в соответствующие органы или судебные инстанции для защиты своих интересов, – комментирует девелопер, добавляя, – с точки зрения предотвращения разрушительного влияния недобросовестной рекламы на рынок, инициатива государства является весьма полезной. Очень похвально, что внимание уделяется этой проблеме, и предпринимаются меры для ее регулирования».
Генеральный директор АН «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева также поддерживает новую депутатскую инициативу, считая: «Обязательство застройщиков исполнять рекламные обещания определенно порадует покупателей объектов недвижимости», тем более что «действующие законы не позволяют привлекать застройщика к ответственности за не соответствующую действительности информацию в рекламных материалах», тогда как «застройщики получают мощную поддержку государства в виде льготных ипотечных программ, поэтому совершенно справедливо, если государство потребует взамен возведения качественных объектов».
Аргументируя свою позицию, Юлия отмечает, что работает на рынке недвижимости уже 27 лет, и за это время не раз сталкивалась с хитрыми маркетинговыми методами застройщиков. «В рекламных материалах заявляются одни характеристики жилого комплекса и инфраструктурного наполнения, а после завершения строительства выясняется, что результат отличается от того, что было обещано. Подобные действия застройщиков, на мой взгляд, неприемлемы. Сегодня покупатель приобретает жилье не только ради крыши над головой, он ищет комфортное место обитания. Если застройщик обещал, что во дворе будет создано функциональное и уютное общественное пространство, то покупатель должен получить именно его, а не три скамейки и пять кустов. Не должны отличаться и применяемые в строительстве и отделке материалы от тех, что заявлялись изначально».
Мотивирующая история
Для понимания важности тщательного регулирования размещенной в рекламе оферты (предложения заключить договор) Вадим Юлдашев приводит реальную историю. Его товарищ в интернет-магазине приобрел за 1 тыс. рублей сумку, цена которой на самом деле – 100 тысяч.
«Когда магазин отказался исполнить заказ по такой низкой цене, объясняя это техническим сбоем на сайте и ошибочным указанием цены, товарищ решил обратиться в суд. И что интересно, суд встал на его сторону! Судебные власти признали, что любая информация, размещенная на сайте, особенно в интернет-магазине, считается публичной офертой. Поэтому, несмотря на ошибочную цену, интернет-магазин был обязан исполнить заказ по указанной цене. В результате товарищ выиграл дело и получил товар по невероятно выгодной цене».
Девелопер уверен, что эта история демонстрирует важность юридической защиты прав потребителей. «Существуют нормативные акты, которые регулируют отношения между продавцами и покупателями, обеспечивая справедливость и защиту интересов потребителей. В данном случае суд опирался именно на такие нормативы, принимая решение в пользу покупателя, – комментирует Вадим Юлдашев. – Оферта, размещенная на сайте, имеет большое значение, и ее необходимо тщательно регулировать и контролировать, чтобы избежать подобных ситуаций. Интернет-магазины и компании должны быть более внимательными к своим ценовым предложениям и обеспечить исполнение заказов в соответствии с объявленными ценами».
Непонятно, как будет работать
Единогласны эксперты и в том, что доказательство расхождений между рекламой и реальностью может оказаться сложной задачей. «Поскольку потребуется предоставление доказательств и аргументации, судебные случаи и разбирательства могут быть технически сложными и требовать профессиональной экспертизы, – говорит Вадим Юлдашев, добавляя, – трудно представить, как застройщики будут доказывать, что предоставленные на рекламных материалах изображения или объявления не являются подделкой, сделанной в фотошопе. Чрезвычайно важно учитывать множество технических аспектов и проблем, которые могут возникнуть в случае начала судебных разбирательств или иных юридических процессов».
Как это будет работать, пока сложно сказать – вторит мнению Вадима Юлдашева Юлия Усачева. «Например, в рекламных буклетах говорилось о бассейне в доме размерами 20 на 15 метров, а сдал застройщик объект размерами 5 на 2 метра. Возможно, застройщика заставят переделывать. А если исправить нельзя, то, возможно, он будет обязан пересчитать стоимость квадратного метра для каждого покупателя».
Сложности в реализации этого новшества видит и управляющий партнер «Брокерус» Алексей Лазутин. «Как предъявлять претензии застройщикам, если не все от них зависит? Например, для строительства детского дошкольного учреждения, обещанного в буклете ЖК, нужно разрешение на строительство от местного органа исполнительной власти. Если разрешение не выдано, то застройщик не может приступить к стройке. При этом застройщики делают все, чтобы построить продаваемые жилые квадратные метры. Наличие социальной инфраструктуры этому содействует».
Не просядет ли рынок новостроек?
Поскольку не все зависит от застройщиков, рынок новостроек, по мнению Алексея Лазутина, не просядет. «Скорее всего, некоторые укажут в рекламе мелким шрифтом удобные им сроки реализации дополнительных элементов инфраструктуры (парк, face-ID и т. д.)».
В представлении Юлии Усачевой, нововведение повысит привлекательность рынка новостроек для потребителей. «Человек, совершающий недешевую покупку, будет уверен, что он получит именно то, что заявлено на продемонстрированных ему красочных картинках. Как следствие, повысится спрос. Рынок новостроек точно не просядет, а наоборот, станет еще более активным».
Противоположного мнения придерживается директор по продажам Sense Наталья Шичанина. «Данный законопроект вряд ли окажет весомое влияние на рынок новостроек – как на динамику спроса, так и цен», – говорит девелопер, призывая застройщиков быть честными со своими покупателями и «стремиться к тому, чтобы результат соответствовал заявленным в рекламе характеристикам, а в идеале – превзошел ожидания от прочитанного в буклетах и на сайте».
Если законопроект о привлечении застройщика к ответственности за расхождение с рекламой будет утвержден, это станет дополнительной гарантией для покупателей при приемке объекта недвижимости. А пока нововведения не приняты, помните, что отношения между покупателем и строительной компанией регулируются договором долевого участия, и застройщик обязан выполнить только те условия, которые зафиксированы в этом документе. Должен объект также соответствовать проектной документации застройщика и другим обязательным требованиям, предусмотренным техническими и градостроительным регламентами.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками», чтобы быть в курсе главных новостей рынка недвижимости и получать свежие обзоры и аналитику.
Комментарии