В какую недвижимость инвестировать осенью 2023 года?

• Какие варианты?
• Критерии, влияющие на выбор объекта
• Последние тенденции рынка недвижимости
• Актуальные стратегии инвестирования осенью 2023 года
• Территории выгодных инвестиций
• Практические советы от эксперта

Какие варианты?

Обровец Юлия

Эксперт рынка

Прежде, чем определиться с тактикой инвестирования в недвижимость, нужно понимать, какие вообще есть варианты.

Новостройка — жилье на этапе строительства, начиная с получения разрешения на строительство и заканчивая вводом в эксплуатацию. Самые востребованные инвестиционные объекты находятся именно в этом сегменте рынка. Отдельно надо заметить, что сейчас приобретение недвижимости на этапе строительства не несет как таковых рисков для покупателя. Государство ввело эффективную схему, когда деньги от покупателя застройщик получает только после сдачи дома, в любом другом случае деньги возвращаются к владельцу в стопроцентном объеме, — так работают эскроу-счета. Если говорить о минусах покупки новостроек, то в основном они связаны с невозможностью посмотреть объект до окончания строительства, так как допуск на территорию строительства ограничен.

Готовое жилье или вторичка — комфортный вариант для тех, кто не может ждать или хочет переехать сразу после покупки. Такая недвижимость редко рассматривается как возможность для инвестиций, так как не предполагает существенного роста в цене. Кроме того, ставки по ипотеке в этом сегменте на текущий момент откровенно пугающие.

В качестве инвестиций можно рассматривать не только квартиры, но и коммерческую недвижимость. Это отличный вариант как для выстраивания системы получения пассивного дохода, так и для перепродажи.

Критерии, влияющие на выбор объекта

Решающий фактор при выборе инвестиционного объекта — ликвидность. Она складывается из нескольких важных критериев:

• вид объекта;
• цена объекта;
• процентная ставка (при условии привлечения кредитных средств);
• локация.

Изначально важно определиться со стратегией инвестирования, только после этого возможно правильно выбрать объект. Например, квартира для быстрой перепродажи и квартира для долгосрочной аренды в режиме самоокупаемости — два диаметрально разных варианта, это нужно учитывать на этапе планирования.

Далее на первый план выходит вопрос цены. Здесь всё относительно просто — бюджет ограничен размером накоплений, одобренной суммой ипотеки или посильным размером ежемесячного взноса. Если сделка проходит с использованием ипотеки, то оценивать нужно не только цену жилья, но и полную стоимость кредита. В случае с ипотекой новостройки выглядят куда привлекательнее вторичного жилья, ставки на них колеблются в диапазоне 5-8% против 13-17% годовых на готовое жилье. Каждый процент имеет существенное значение в итоговой сумме выплат банку, поэтому гораздо выгоднее купить квартиру в районе с новой инфраструктурой и сэкономить на переплате.

И последнее по порядку, но не по значимости — локация. Именно она имеет ключевое значение в дальнейшей судьбе квадратных метров. Расположение объекта необходимо выбирать без отрыва от стратегии инвестирования: например, для семейной “трешки” станет преимуществом доступная социальная инфраструктура — школы, сады, поликлиники, а для молодежной студии на первый план выйдут транспортная развязка и близость к модным локациям.

Последние тенденции рынка недвижимости

Главный тренд последнего года — планомерное ужесточение условий по ипотечным кредитам: отменены программы без первоначального взноса, регулярно поднимаются процентные ставки и минимальный порог первого взноса, вводится обязательное подтверждение дохода для заемщиков. В сложившейся экономической ситуации очевидно, что эта тенденция будет и дальше набирать обороты, поэтому ипотека станет менее доступной, а значит и спрос на недвижимость может снизиться.

Однако в регионах Юга России, в частности в Краснодаре и Сочи, не ожидается снижения спроса и замедления роста цен на недвижимость. Это связано со значительным превышением потребности в недвижимости над объемами строительства. Плотность строящегося жилья здесь небольшая, а желающих купить квартиры очень много: здесь покупают квадратные метры и для постоянной жизни, и для отдыха, и для перепродажи, и для сдачи в аренду. Всё, что изменится — соотношение ипотеки и покупок за наличные, последних в общем объеме станет больше.

Актуальные стратегии инвестирования осенью 2023 года

Скорость обесценивания денег сейчас, к сожалению, довольно высокая, поэтому преобладающая цель инвестирования на текущий момент — сохранение капитала. Чтобы сохранить свои деньги, целесообразно действовать по следующему алгоритму:

• покупка объекта по цене ниже рыночной на старте строительства;
• использование при покупке дешевых ипотечных средств;
• после ввода в эксплуатацию сохранение объекта в собственности до стабилизации экономической ситуации;
• сдача объекта в аренду на условиях превышения арендной платой суммы взноса по ипотеке.

Так объект будет сам себя окупать, приносить пассивный доход, а также со временем прибавит в цене от 15 до 30% в зависимости от сегмента недвижимости: премиум сегмент подорожает сильнее, чем эконом.

Территории выгодных инвестиций

В России сейчас довольно много локаций для выгодного вложения средств. Как правило, это города-миллионники, где есть крупные производства и, конечно, Черноморское побережье.

Стабильно востребована недвижимость в мегаполисах – большим спросом в Москве и Санкт-Петербурге пользуются апартаменты и жилье премиум сегмента. Востребованы не только квартиры, но и загородные дома, это же относится и к Сочи. Можно отметить рентабельность инвестиций в недвижимость Казани, Тюмени, Краснодара, здесь довольно большой спрос, а значит деньги будут эффективно работать на инвестора.

Особый инвестиционный потенциал у Черноморского региона: недвижимость Юга России стабильно растет в цене и показывает высокую доходность.

Практические советы от эксперта

Несколько рекомендаций, которые помогут вам безопасно инвестировать этой осенью с целью сохранения капитала.

• Выбирайте проверенного застройщика. Если потребуется, запрашивайте документы, изучайте отзывы.
• Доверяйте только документам — никакие устные обещания застройщика не котируются, всё должно быть зафиксировано на бумаге с соблюдением юридических аспектов.
• Используйте только официальную схему расчетов по 214-ФЗ. Так вы обезопасите себя от риска недостроя и потери денежных средств.
• Доверяйте профессионалам. Если вы не уверены в собственных компетенциях, то работайте со специалистом, который поможет сориентироваться на рынке недвижимости, рассчитает потенциальный доход, определит точку входа и выхода для получения максимальной выгоды.

Если вы планируете инвестировать в недвижимость с помощью ипотечных средств, то самое время сделать это осенью 2023 года. Сейчас еще можно воспользоваться привлекательными предложениями от банков и получить выгодную ставку по жилищному кредиту. Учитывая тенденции ипотечного рынка, довольно скоро такой возможности может не быть.