Эксперты: закон о компенсационном фонде дольщиков нуждается в доработке

Интервью 1102 6 сентября 2017 в 15:23
Эксперты: закон о компенсационном фонде дольщиков нуждается в доработке

В июле этого года был принят закон о компенсационном фонде. Novostroy.ru вместе с экспертами рынка разбирается в тонкостях нового закона, в том, какие объемы денежных средств фонд аккумулирует, и стоит ли ждать повышения цен на жилье.

Novostroy.ru: Компенсационный Фонд долевого строительства начнёт свою работу в октябре этого года. С Вашей точки зрения, уменьшится ли в будущем число обманутых дольщиков?

Упомянутые организации
Компания
2 объекта
Акимова Евгения
Эксперт рынка

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development: Компенсационный фонд получит надзорные функции, но они не станут его главной задачей. Его основная цель – как можно оперативнее и эффективнее ликвидировать долгострои, которые могут появиться в будущем. Проще говоря, фонд будет бороться не с причинами, возникновения проблемных объектов, а их последствиями. Я полагаю, что компенсационный фонд с этой задачей справится.

Упомянутые организации
Метриум
Агентство

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: Текущее число обманутых дольщиков в России составляет по крайней мере 42 тыс. человек, однако они не смогут рассчитывать на помощь компенсационного фонда, так как закон затрагивает только тех покупателей, которые приобретали жилье после его принятия. Однако я полагаю, что как только компенсационной фонд наберет определенную критическую массу средств (более 10-15 млрд рублей), не исключено, что помощь распространят на всех дольщиков в стране, но это произойдет не раньше 2018-2019 гг. Кроме того, фонд сможет запрашивать ежеквартальную отчетность у девелоперов – эти данные будут направляться в Единый реестр застройщиков. То есть фонд первым зафиксирует финансовые проблемы, возникшие в бизнесе девелопера. Поэтому в какой-то мере деятельность данного учреждения будет профилактической.

Упомянутые организации
Азбука Жилья
Агентство

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья»: Количество обманутых дольщиков уменьшится за счет того, что решение о выделении денег на достройку проблемного объекта из компенсационного фонда будет приниматься быстрее, чем из страховой компании. В случае со страховой компанией уходит много времени на доказательство факта наступления страхового случая.

Упомянутые организации
Тройка РЭД
Компания
3 объекта

Наталия Нестерова, коммерческий директор девелоперской компании «Тройка РЭД»: На мой взгляд, создание такой государственной структуры при условии ее полноценной работы даст дольщикам реальную гарантию того, что они получат ключи от купленных квартир. Напомню, что необходимым условием деятельности фонда является информационная прозрачность – все данные о долевом строительстве будут размещены на официальном сайте Единого института развития в жилищной сфере. Здесь каждый человек сможет отслеживать информацию о состоянии всех объектов, возводимых с долевым участием, получать данные о государственных служащих, результатах проверок, фактах нарушения законодательства и привлечения к ответственности виновных лиц и т. п. В лице фонда дольщики получат дополнительную защиту своих вложений в случае банкротства застройщика или его махинаций. Тем не менее, на ранних этапах не всегда можно учесть все нюансы, поэтому, я думаю, что через некоторое время закон претерпит некоторые изменения и дополнения.

Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA: На бумаге все выглядит вполне логично, но, как показывает практика, потребуется еще как минимум год, чтобы учесть все нюансы и сделать механизм работы фонда более отлаженным.

Novostroy.ru: Покупатель осторожно подходит к выбору застройщика и с решением этим не спешит. Повысит ли в будущем фонд доверие потенциальных покупателей к застройщикам?

Упомянутые организации
Подкидышева Татьяна
Эксперт рынка

Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-недвижимость»: Ввод компенсационного фонда придаст уверенности в разрешении ситуации, даже если у какого-либо из объектов и будут проблемы. По сути, данная мера не уменьшит риск появления недостроя, однако дольщик получает гарантии более высокого уровня защиты его финансовых вложений.

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development: Появление любого нового механизма страхования участника долевого строительства повысит уверенность клиента в безопасности его вложений. В самом начале формирования долевого рынка покупатель, столкнувшийся с долгостроем, мог рассчитывать исключительно на себя. Теперь же он имеет полное право на защиту государства, и, конечно, это делает участие в строительстве нового жилья для клиента менее рискованным.

Novostroy.ru: По словам главы Минстроя Михаила Меня, аккумулированные в фонде деньги будут направляться в первую очередь на достройку проблемных объектов. Некоторые наши читатели из числа обманутых дольщиков считают, что отчисления размером 1,2% от каждого ДДУ недостаточны для завершения всех проблемных объектов. Так ли это?

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development: В 2018 году объем фонда будет действительно небольшим: порядка 3,5-4,5 млрд рублей. Это связано с тем, что все уже стартовавшие в стране проекты будут страховаться с использованием прежнего механизма при участии страховых компаний. Однако в перспективе Фонд будет очень крупным. К примеру, в 2016 году в России было заключено порядка 700 тыс. договоров долевого участия. Средняя стоимость квадратного метра по стране составляет порядка 53 тыс. рублей, а средняя площадь квартиры – 57 кв. м. Соответственно, средняя стоимость объекта на долевом рынке – около 3 млн рублей. С каждой приобретенной по ДДУ квартиры будет отчисляться около 36 тыс. рублей (1,2%). Соответственно, только за один год объем фонда может достигнуть 25 млрд рублей. На эти деньги можно построить более 25 стандартных многоэтажек серии П44-Т (17 этажей, три подъезда).

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: На уже имеющиеся долгострои средства фонда расходоваться не будут. Это неудивительно, ведь бюджет фонда на будущий год не превышает 4 млрд рублей, а на завершение 25 «плохих» строек только в Подмосковье требуется 11,6 млрд рублей. Однако речь идет о проблемах, которые накапливались не один год. В условиях ужесточения законодательства по отношению к застройщикам, на мой взгляд, с помощью фонда удастся предотвратить накопления новых долгостроев в стране. Кроме того, нельзя исключать, что фонд может получить дополнительное финансирование из бюджета.

Наталия Нестерова, коммерческий директор девелоперской компании «Тройка РЭД»: Ставка компенсационного фонда дольщиков в размере 1,2% первое время сможет покрыть затраты на достройку домов и разрешение ситуации обманутых дольщиков. При нехватке денежных средств для завершения всех проблемных объектов, наиболее вероятен сценарий, при котором сумма отчислений с каждого ДДУ будет увеличена, однако пересмотр ставки возможен не чаще одного раза в год и только после законодательного утверждения ее в Государственной Думе.

Novostroy.ru: Потенциальных покупателей «долёвки» уверяют, что в связи с работой компфонда стоимость квартир не увеличится. Верите ли Вы в то, что действительно дополнительные расходы не лягут на плечи дольщиков?

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development: Размер отчислений в фонд долевого строительства – 1,2% от ДДУ – сопоставим со ставкой, которую устанавливают для застройщиков сами страховщики – около 1%. Поэтому с переходом к новой системе финансовая нагрузка девелоперов изменится незначительно. Соответственно, внедрение фонда долевого строительства не должно отразиться на ценовой политике девелоперов. Однако обновленные требования к финансовым параметрам работы застройщиков, которые принимаются вместе с поправками о компенсационном фонде, скорее всего, приведут к росту себестоимости реализации проектов.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: Поправки в 214-ФЗ, принятые одновременно с нормами о фонде, серьезно обременяют финансы девелоперов. 10% от стоимости реализации проекта должны быть накоплены еще до начала продаж. Ограничены источники привлечения финансирования и цели, на которые можно расходовать средства дольщиков. К примеру, коммерческая инфраструктура должна строиться за счет застройщика, а не привлеченных средств дольщиков. В совокупности эти меры осложнят реализацию проектов, сделают их более дорогими. Соответственно, повышение цен в долгосрочной перспективе возможно. Однако сегодня ситуация на рынке складывается в пользу покупателя, поэтому большинство девелоперов будут вынуждены урезать собственную маржу, чтоб выполнить требование законодательства и не отпугнуть клиентов. В то же время тем застройщикам, которым «резать» нечего, скорее всего, придется уйти с рынка.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-недвижимость»: Конечно, застройщикам интересно переложить данные затраты на плечи дольщиков, однако если конкурентное окружение плотное, застройщик, скорее всего, будет осторожен в данном вопросе. Проблема в том, что ввод компенсационного фонда – это лишь часть законодательных изменений, ужесточающих требования к застройщикам. Если одни обладают необходимыми ресурсами и могут справиться с новыми задачами, то небольшие игроки рискуют уйти с рынка.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме
  • Ждёт ли апартаменты светлое будущее и нужно ли оно?
    21 сентября 2018 в 18:17 163

    Минэкономразвития не поддержал идею перевода апартаментов в жильё. Аргументов против ведомство привело много и все они кажутся справедливыми. Но как быть тем кто рассчитывал жить в квартире, а не отельном номере? Ведь не секрет, что многие застройщики привлекали дольщиков в свои апарт-проекты посулами светлого будущего.

  • Августовские новички: квартирный удар
    12 сентября 2018 в 12:24 329

    Застройщики столичного региона ударными темпами пополняют рынок новостроек свежими объектами. Последний месяц лета не стал исключением.

  • С низкого старта: о Фонде защиты прав дольщиков
    15 августа 2018 в 15:17 467 1

    Мечты о собственном жилье порой приводят к долгостроям, и остаётся только уповать. Надежды на завершение стройки с недавних пор обращают к публично-правовой компании — Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства. Но способен ли он помочь? На вопросы портала Novostroy.ru ответила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.