Главный страх многих собственников жилья - оказаться неудачливым погорельцем или утопленником. В еще больший ужас приводит мысль о том, что такую квартиру не удастся продать. Куда выселяют неудачливых жильцов? Кому и насколько дешево они продают свои квартиры? Эти и другие вопросы Novostroy.ru задал экспертам.
Novostroy.ru: Сколько в цене теряет квартира, в которой произошел пожар или затопление?
Анна Коняева, управляющий партнер Юридической компании ООО «ЦПО групп»: Стоимость такой квартиры зависит от серьезности повреждений и объемов восстановительных мероприятий. Если квартиру легко можно восстановить после пожара или затопления, если в ней проведен качественный ремонт, стоимость снизится на 10-20% по сравнению с рыночной стоимостью аналогичных квартир. Если помещениям нанесен существенный ущерб, стоимость будет гораздо ниже рыночной. Если при пожаре были смерти, покупателей найти особенно сложно.
Novostroy.ru: Насколько такие квартиры поддаются восстановлению? Возможно ли такое, что ремонт будет равноценен покупке нового жилья?
А.К.: Все зависит от уровня нанесенного недвижимости ущерба и местонахождения конкретной квартиры. При оценке вложений в ремонт нужно учитывать:
- повлиял ли пожар на состояние несущих конструкций;
- насколько пострадала электропроводка и система вентиляции;
- насколько сильно пострадало имущество соседей.
Если пожаром/затоплением нанесен серьезный ущерб, в некоторых российских регионах на восстановительные мероприятия потребуется столько же (или больше) средств, сколько на покупку нового жилья.
Novostroy.ru: Что делать гражданам, чья квартира не поддается восстановлению? Как такие случаи регулируются с точки зрения российского законодательства?
А.К.: Согласно нормам гражданского законодательства, вред, причиненный человеку или имуществу, возмещает причинитель вреда. Собственники квартир в многоквартирных домах обязаны содержать свои помещения в надлежащем состоянии, ответственно относиться к общему имуществу и учитывать интересы соседей.
Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут собственники имущества, а если говорить о квартирах (комнатах) в домах государственного, муниципального и ведомственного жилищного фонда, ответственность возложена на квартиросъемщиков или арендаторов. (статья 38 ФЗ «О пожарной безопасности» от 21.12.1994 N 69).
Если квартира сгорела по вине соседей, нарушивших требования пожарной безопасности, требования о возмещении ущерба, причиненного пожаром/затоплением, необходимо обращаться к соседям. Если квартира пострадала по вине иных лиц, отвечать должны эти лица.
При этом возмещению подлежит стоимость уничтоженного огнем имущества, расходы по восстановлению или исправлению поврежденного в результате пожара или при его тушении имущества, а также иные вызванные пожаром убытки (пункт 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.06.2002 N 14 «О судебной практике по делам о нарушении правил пожарной безопасности, уничтожении или повреждении имущества путем поджога либо в результате неосторожного обращения с огнем»).
В некоторых случаях граждане, квартиры которых пострадали при пожаре/затоплении, могут получить помощь от государства. Например, наниматели по договору социального найма, нуждающиеся в жилье, могут претендовать на жилое помещение по договору социального найма. При этом, если сгоревшая/затопленная квартира признана непригодной для проживания, не подлежащей ремонту или реконструкции, жилое помещение по договору соцнайма должно быть предоставлено вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).
Если пожар произошел в результате стихийного бедствия или чрезвычайной ситуации, собственники сгоревшего жилья могут получить жилищный сертификат (статья 18 ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» от 21.12.1994 N 68; пункт 1 Постановления Правительства РФ от 07.06.1995 N 561)
Помощь собственникам жилых помещений, включая выплату компенсаций, субсидий на оплату жилых помещений, может быть предусмотрена законом субъекта РФ. Также компенсация полагается в случае, если пожар или затопление, которые привели к невозможности использования жилья, произошли по вине государственных (муниципальных) служб. С вопросом о возможной помощи и процедуре ее получения нужно обращаться в местную администрацию.
Проще всего вопрос с компенсацией последствий пожара или затопления решается, если квартира была застрахована. В этом случае владельцам сгоревшего /затопленного жилья нужно обратиться в страховую компанию.
Novostroy.ru: Насколько велики шансы продать такую квартиру? Какие инструменты способны в этом помочь?
А.К.: Необходимо определить, безопасно ли проживание в такой квартире - провести пожарно-техническую экспертизу строительных конструкций, а также оценить ущерб. Если в результате исследований установлено, что проживать здесь безопасно, нужно произвести уборку помещений (возможно, сменить полы), очистку воздуха, произвести ремонт, подготовить помещения к показам, можно даже заказать услугу предпродажной подготовки квартиры.
Шансы продать квартиру повысятся, если снизить цену по сравнению рыночной либо рассматривать варианты, когда покупатели используют госпрограммы, например, военную ипотеку, материнский капитал - продавцы хороших объектов чаще всего не заинтересованы в этом.
Novostroy.ru: Кто он - потенциальный покупатель такой квартиры?
А.К.: Такая квартира заинтересует:
- покупателя, планирующего приобрести недвижимость по цене ниже рыночной;
- посредника, который приобретает квартиру после пожара/затопления, восстанавливает ее, а потом реализует значительно дороже, часто умалчивая об истории квартиры.
Галина Серая, юрист, создатель проекта «Без Риелтора. Все Просто!»: Обычно это люди с ограниченным бюджетом, желающие приобрести жилье в определенной локации. Также покупателями могут быть те, кто обладает каким-либо ресурсом - они, к примеру, могут самостоятельно произвести все ремонтные работы. Несмотря на наличие предрассудков по поводу подобных квартир, у такой недвижимости широкий круг покупателей.
Novostroy.ru: С какими проблемами могут столкнуться покупатели при проживании в квартирах, «перенесших» пожар или затопление?
А.К.: Со временем в такой квартире могут обнаружиться скрытые дефекты, неочевидные к моменту покупки, например, повреждение несущих конструкций или электропроводки. Поэтому для минимизации рисков нужно запросить у продавца результаты экспертизы, а лучше доверить сопровождение покупки такой недвижимости профессионалам, которые все проверят.
Г.С.: Потенциальный покупатель может вообще не узнать о том, что квартире был причинен какой-либо ущерб, если она отремонтирована. Лучший источник информации в таком случае - это соседи. Причем не только по этажу, но и те, кто живет выше и ниже.
Всем рекомендую: когда вы задумались о приобретении конкретной квартиры, сходите к будущим соседям, пообщайтесь по поводу характеристик вашего будущего жилья и многоквартирного дома в целом, и с учетом этой информации уже принимайте решение.
Можно также пригласить профильного специалиста, чтобы он оценил, в каком состоянии квартира. Стоимость услуги не такая высокая, но благодаря экспертному заключению вы сможете получить объективную картину состояния недвижимости - какие имеются дефекты, корректно ли были проведены ремонтные работы.
А если квартира реализуется в поврежденном состоянии, то такая экспертиза поможет оценить размер ущерба.
Комментарии