Компенсационный фонд: во сколько обойдётся «защита от обманутого дольщика»?

Интервью 655 20 ноября 2017 в 15:53
Компенсационный фонд: во сколько обойдётся «защита от обманутого дольщика»?

С 1 ноября застройщики, работающие в рамках 214 ФЗ, обязаны отчислять в компенсационный фонд 1,2% от суммы каждого заключенного договора долевого участия.

На данный момент сумма отчислений незначительна, но что будет с застройщиками и рынком недвижимости, если существенно увеличить размер отчислений? Мы поговорили с экспертами о деятельности компфонда в ближайшем будущем, а также выяснили, что значат знаменитые слова властей об «открытости» застройщиков.

Novostroy.ru: Чиновники заявили, что после 1 июля 2018 года взнос в компенсационный фонд защиты дольщиков будет зависеть от открытости застройщика. На ваш взгляд, что имелось в виду?

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: Полагаю, что размер взносов в фонд будет дифференцирован: застройщики, которые предоставят максимально возможный объем информации о себе, источниках финансирования, участниках бизнеса, получат возможность отчислять от ДДУ меньше тех, кто такими сведениями откажется поделиться. То есть взносы в компенсационный фонд станут, скорее, стимулирующим инструментом для повышения открытости девелоперов по отношению к надзорным органам и покупателям.

Сычёв Роман Александрович
Представитель застройщика

Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group: Необходимо уточнить понятие и обозначить точные критерии открытости, выраженные в выполнении конкретных требований и достижении заданных показателей. На мой взгляд, текущие обязательства застройщиков перед надзорными органами вполне эффективно измеряют открытость организаций: есть соответствующие отчетные формы, требования к показателям деятельности, регулярный контроль со стороны профильных ведомств. Эта система вполне может стать основой оценки открытости застройщика и регулирования отчисления в компенсационный фонд.

Аркадий Астрахан, ООО «Управление Регионального Строительства»: На мой взгляд - это чисто коррупционная составляющая, которая будет зависеть от конкретного человека. Невозможно адекватно спрогнозировать риск для фонда, чтобы уточнить размер «страхового» тарифа.

Novostroy.ru: По словам министра строительства и ЖКХ России, Михаила Меня, в 2018 году компенсационный фонд будет насчитывать 3,5-4,5 млрд. рублей. Ежегодно в строительство жилья застройщики привлекают порядка 1,5-2 трлн рублей. 4,5 млрд. рублей — это мизерные 0,002% от ежегодного оборота строительных средств. Есть ли вообще смысл в видоизменении размера отчислений, если по-большому счёту деньги, отчисляемые в компенсационный фонд - капля в море?

Упомянутые организации
Метриум Групп
Агентство

М. Л.: Отчисления собирают только с новых проектов, которые стартовали в октябре 2017 года. Постепенно число таких строек будет увеличиваться, а значит и суммарный объем полученных отчислений будет расти. Сейчас только 10% всех строящихся объектов возводятся по разрешениям на строительство, выданным в 2017 году. Большая часть строек стартовала в 2016 и 2015 году, поэтому можно предположить, что максимальный объем отчислений компенсационный фонд получит примерно через два-три года. Всего в России ежегодно заключается около 700 тыс. договоров долевого участия. При средней стоимости такого соглашения порядка 2-3 млн рублей, отчисления в фонд только в течение одного года составят около 21 млрд рублей. Это серьезная сумма, которой достаточно на строительство 25-30 трехсекционных семнадцатиэтажных домов серии П44-Т. А при изменении ставки отчисления на 0,3 п.п. (то есть с 1,2% до 1,5%), суммарный годовой объем отчислений вырастет до 26 млрд рублей.

Упомянутые организации
Tekta Group
Компания
Рейтинг B+/9 объектов

Р. С.: Нужно понимать, что фонд не является источником финансирования деятельности застройщика, и он не будет выделять капиталовложения на все уже существующие в стране проблемные стройки. Фонд призван ликвидировать конкретные долгострои и помогать конкретным дольщикам, то есть он будет действовать адресно. Для такой модели борьбы с проблемой обманутых дольщиков сумма вполне приемлема.

Упомянутые организации
Level Group
Компания
3 объекта

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group: Текущий объем фонда действительно небольшой. Только на покрытие расходов по достройке 25 объектов для 5 тыс. дольщиков в Московской области (где проблема стоит гораздо острее, чем в Москве) необходимо 12 млрд рублей. Всего же по стране около 38,5 тыс. дольщиков и 830 объектов. Тем не менее, интенсивность появления новых долгостроев постепенно снижается, поэтому, когда фонд начнет полномасштабную деятельность, я полагаю, проблемы будут решаться.

Novostroy.ru: Затронут ли изменения тех застройщиков, которые успели заключить договоры долевого участия со своими клиентами до момента пересмотра размера отчислений в компенсационный фонд?

М.Л.: Все правоотношения, возникшие с момента вступления в силу поправок о компенсационном фонде, распространяются только на те проекты, в которых первый ДДУ был зарегистрирован после 29 октября 2017 года. Все остальные проекты продолжат отчислять взносы страховым компаниям, в соответствии с ранее заключенными договорами. Если же первый ДДУ был зарегистрирован после 29 октября, то застройщики будут выплачивать ту сумму, которая положена по закону. До окончания переходного периода (июль 2018 года) размер отчислений останется на текущем уровне. Если ставка повысится, то застройщикам придется платить больше.

Novostroy.ru: Сейчас размер отчислений в компенсационный фонд составляет 1,2% от суммы каждого заключённого ДДУ. Как может повлиять на устойчивость застройщиков увеличение размера отчислений?

М.Л.: Сейчас размер отчислений страховым компаниям варьируется в диапазоне 1-1,5%. Поэтому увеличение в рамках этого «коридора» едва ли серьезно повлияет на девелоперский бизнес, особенно крупный. Если же взносы вырастут заметнее, то, безусловно, это осложнит реализацию проектов. Кто-то должен будет взять на себя эти расходы в размере нескольких процентов от стоимости квартиры – покупатель или продавец. Учитывая крайне острую конкуренцию на первичном рынке жилья, сопряженную с низкой платежеспособностью населения, эти издержки придется оплатить застройщикам, так как повышение цены будет воспринято негативно.

Р. С.: Увеличение размера отчислений никак не скажется на деятельности застройщиков. Речь идет о не столь значительных суммах, расходы на регистрацию объекта недвижимости зачастую превосходят размер отчислений от ДДУ.

Novostroy.ru: Как Вы считаете, со стартом действия компенсационного фонда можно говорить о том, что новых обманутых дольщиков больше не будет? Почему?

М.Л.: Компенсационный фонд – это инструмент борьбы не с причинами появления обманутых дольщиков, а последствиями подобных ситуаций. То есть банкротство компаний, вероятно, продолжится, но теперь проекты таких девелоперов не превратятся в долгострои, так как в ситуацию своевременно вмешается компенсационный фонд. Проще говоря, обманутые дольщики, возможно, и будут появляться, но их проблемы быстро решатся.

Р. С.: Полагаю, что механизм защиты граждан через Фонд поможет снять напряженность проблемы. Иными словами, сейчас главная сложность в том, что граждане остаются с проблемой один на один и не существует никаких механизмов, которые могли бы помочь выйти из сложной ситуации. При этом речь идет о жилищном вопросе, решая который люди попадают в безвыходное положение, и ни государство, ни застройщики, ни банки не могут им помочь, хотя фактически косвенная ответственность есть на всех участниках долевого строительства. Фонд станет именно тем механизмом, который ликвидирует эту несправедливость посредством быстрого вмешательства в ситуации с долгостроями.

Упомянутые организации
Рассвет, ГК
Компания
1 объект

Андрей Гайдуков, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Рассвет»: Полностью исключить проблему обманутых дольщиков возможно только в случае, если не будет самой системы долевого участия в строительстве. Минстроем планируется, что через три года строительный рынок полностью перейдет на проектное финансирование. В этом случае можно говорить о том, что обманутых дольщиков больше не будет. Квартиру покупатель приобретает уже в готовом виде. Компенсационный фонд такую гарантию не дает. Но и цели его создания – защита дольщиков-соинвесторов от недобросовестных застройщиков, завершение проблемных объектов, не исключают появления новых обманутых дольщиков.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме
  • Столичные новинки отложили на новый год
    12 января 2018 в 19:22 408

    Под конец года столичные застройщики решили не спешить с новыми проектами, ограничившись расширением своих уже реализуемых. А эксперты тем временем бьют тревогу: в Москве растет доля непроданного жилья.

  • Квартиры-пеналы - будущее? Куда уж меньше!
    27 декабря 2017 в 16:35 473

    Мы всё стремимся к европейским стандартам комфортной жизни, где на человека приходится достаточно обширная квадратура личного пространства, а у нас и до 20 кв. метров не дотягивает. Однако и те малые прибавки к статистике приостановились, когда выяснилось, что наиболее востребованы квартиры-маломерки, и девелоперы моментально отреагировали на спрос.

  • Программа реновации: и к переселенцам с заботой, и сами заработаем
    22 декабря 2017 в 15:06 642

    В 2019 году государство начнёт продавать излишки жилья, строящегося в рамках программы реновации. Об этом в начале декабря текущего года заявил мэр Москвы, Сергей Собянин. Сколько будет излишков жилья и как быть девелоперам после их выхода на рынок?