Остались ли в России инвесторы в коммерческую недвижимость?

Интервью 353 27 марта 2019 в 16:24
Остались ли в России инвесторы в коммерческую недвижимость?

Современный новый дом сложно представить без анфилады магазинов, кафе и барбершопов на первом этаже. И если спрос на жильё в новостройках, по мнению большинства аналитиков, в нынешнем году упал, то как обстоят дела со спросом на коммерческие объекты?

Novostroy.ru: Есть мнение, что коммерческие помещения, встроенные в новостройки, уже не пользуются той же популярностью, что прежде. Так ли это?

Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI: Не так. На коммерческие помещения в новостройках ближайшего Подмосковья сохраняется стабильный спрос. Доходность вложений в коммерческие помещения в среднем на 30% выше, чем в жилье. Опытные инвесторы это знают и внимательно следят за новыми объектами, которые выводятся в продажу. Но за лучшую доходность приходится платить. Квадратный метр в нежилых помещениях стоит в среднем на 15% дороже, чем в квартирах.

Василий Костин, генеральный директор «КБК Проект»: Как раз наоборот. И по моим наблюдениям, и по данным моих коллег, коммерческие помещения на первых этажах именно новых домов пользуются повышенным спросом. Особенно в местах массовой квартальной застройки. И тому есть объяснение. Вот представьте себе, что вы – предприниматель, и вы хотите открыть новую точку обслуживания населения. Скажем, ателье или магазин. И вы понимаете, что если вы пойдете внутрь Садового кольца, то столкнетесь с необходимостью встраиваться в уже существующий рынок, конкурировать с теми, кого люди уже давно знают и кому доверяют. Это очень нелегко. А в новом микрорайоне вы – первые, рынок – ваш. Формируйте взаимоотношения с жильцами сколько вам угодно. Ну а поскольку самим девелоперам удобно строить с готовой инфраструктурой, чтобы люди видели, что здесь есть жизнь, они охотно идут навстречу арендаторам, создают для них комфортные ценовые условия. Застройщик заинтересован в создании комфортных социально-бытовых условий: шаговая доступность магазинов, сервисных объектов и пр.

N.RU: Насколько снизился или вырос спрос на них по сравнению с 2017-2018 годом?

В.Кузнецов: Спрос на недвижимость, расположенную на первых этажах новостроек, не изменился по сравнению с 2017-2018 годами. Ликвидные коммерческие помещения всегда в цене. Более того, зачастую они приобретаются на стадии строительства.

В.Костин: Спрос растет, и это совершенно очевидно. По нашим данным, за последние 2-3 года наблюдается 15% рост спроса на коммерческую недвижимость на первых этажах новых жилых комплексов. Объяснить это могу тем, что стоимость квадратного метра коммерческой площади, почти такая же, как и квартиры. Застройщики идут на это, чтобы привлечь бизнес в свои кварталы. При этом доходность от сдачи коммерческих площадей в аренду, по разным данным, от 8 до 20% годовых, в то время как по жилью эта цифра составляет 4-6%. Это делает коммерческие объекты очень привлекательными для инвесторов. По экспертным оценкам, срок окупаемости данных коммерческих объектов – примерно 5 лет, а жилых – более 10 лет. Все это не может не влиять на положительный тренд, который мы и наблюдаем.

Денис Лазарев, директор по стратегическому развитию строительной группы «Рисан» (г. Пенза): У нас в городе Пенза спрос на коммерческие помещения в жилых домах в первые месяцы 2019 года даже увеличился по сравнению с 2018 годом.

N.RU: Какие помещения чаще всего пользуются наибольшим спросом?

В.Кузнецов: Наибольшим спросом пользуются помещения 300-400 кв. м для открытия супермаркетов. В этом сегменте активны сети «Магнит», X5 Retail Group и другие продуктовые ретейлеры. Высоколиквидны и помещения до 100 кв. м под аптеки, парикмахерские, небольшие магазины. Но есть и безусловный лидер среди бизнес-форматов в новостройках. Каждый второй клиент хочет открыть пекарню. Парикмахерские утрачивают былое превосходство, хотя по-прежнему они остаются в первой пятерке стрит-ретейла. Наименее востребованные помещения – 150-200 кв. м.

Д.Л.: Высокий спрос на торговые помещения расположенные на первой линии с высоким пешеходным или автомобильным трафиком. Офисные помещения выбирают дольше, но спрос также вполне устойчив.

В.Костин: В этом отношении я наблюдаю довольно стабильную картину. Самым большим спросом пользуются компактные помещения (50-120 кв.м.) с удобным входом и находящиеся в месте с высоким трафиком.

N.RU: Какие объекты торговли или услуг чаще всего открываются в новостройках и какие из них пользуются наибольшим вниманием со стороны местных потребителей?

В.Костин: Я бы выделил несколько типов таких объектов. Во-первых, это продуктовые магазинчики шаговой доступности и точки предоставления сервисных услуг. Их чаще всего открывают сами жители комплексов. И это где-то 65% спроса. Вторая группа, на нее приходится 30% спроса – это сетевые игроки рынка: ритейлеры, кафе, банки, сфера услуг и т.д. Оставшиеся 5% — это компании, ориентированные на текущий спрос. Например, когда комплекс только построен, есть очень хороший спрос на отделочные материалы. Соответствующий магазин может открыться здесь, а когда все сделают ремонт и спрос на стройматериалы упадет, магазин перекочует в очередную новостройку.

Д.Л.: Спрос зависит от локации. Чаще всего к нам приходят инвесторы, которые будут формировать арендный бизнес через год-два, когда дом будет сдан и заселён. Как правило, в жилых домах открывается продуктовый ритейл. В первое время после сдачи дома активно открываются магазины с аксессуарами и оборудованием для ремонта: двери, окна, натяжные потолки, освещение. Спустя несколько лет при падении спроса их сменяют товары первой необходимости, сервисные услуги и рестораны.

N.RU: Какие прогнозы о сегменте коммерческой недвижимости Вы могли бы дать на ближайшие полгода-год?

В.Костин: Во-первых, следует ожидать, что спрос будет расти и дальше. Это связано с общим трендом увеличения количества арендуемых коммерческих помещений, в некоторых сегментах рынка возник даже дефицит. Понятно, что застройщики этим воспользуются. Тем временем возможен рост ставок, аналитики говорят, что на 3-5%. Поскольку застройщики отреагировали на приоритет небольших площадей снижением предложения в сегменте объектов для крупного бизнеса, возможен некоторый дефицит больших площадей. Здесь тоже может подрасти арендная ставка, но вряд ли этот рост будет значительным. И наоборот, поскольку экономическая ситуация вынуждает бизнес сокращать расходы, спрос на малые площади будет расти. И именно эта ситуация станет сдерживающим фактором, замедляющим рост ставок.

В.Кузнецов: Мы прогнозируем, что в следующем году ситуация на этом рынке в Московской области несколько изменится. Причина - в решении местных законодателей. Региональные нормы градостроительного проектирования (РНГП) теперь обязывают первые этажи в жилых домах отдавать исключительно под коммерческие помещения. В результате, при сохранении спроса ожидается переизбыток предложения, что негативно скажется на стоимости продажи и аренды. Таким образом власти Подмосковья стремятся сформировать условия для создания новых рабочих мест. А это, в свою очередь, поможет уменьшить миграционные потоки и снизить нагрузку на транспортную инфраструктуру области.

Д.Л.: В связи с изменением законодательства и переходом на проектное финансирование цена коммерческой недвижимости может повыситься. Как следствие, для инвесторов сейчас хорошее время вложить средства и получить значительную инвестиционную выгоду.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте: