Спросили у юриста: какие условия ДДУ могут нарушать права потребителей, возможно ли заключить ДКП онлайн и какие способы расчета при сделках наиболее безопасные

Ильдар, подскажите, когда сделку с недвижимостью могут оспорить? Назовите самые распространенные примеры из практики, когда есть основания для признания сделки недействительной.

Ильдар Мухаметзянов

Эксперт рынка

Сделку с недвижимостью могут оспорить по разным причинам. Недействительные сделки бывают двух видов: ничтожные – они являются недействительными с момента заключения, так как не отвечают требованиям закона, и оспоримые. Чтобы признать недействительной оспоримую сделку, нужно решение суда.

Среди наиболее распространенных причин оспаривания можно выделить:

• подписание договора купли-продажи недееспособным лицом или лицом, не имеющим полномочий на подписание такого договора;
• обжалование сделки арбитражным управляющим в процессе банкротства;
• несоблюдение необходимых формальностей, например, когда отсутствует согласие супруга на совершение сделки;
• сделка является ничтожной: довольно часто, например, оспариваются мнимые сделки, совершенные с целью вывести материнский капитал;
• совершение сделки под влиянием обмана или заблуждения;
• ненадлежащее выполнение условий договора, например, когда покупатель не перечислил деньги за купленное жилье.

Подскажите, какие проценты на штраф и неустойку можно взыскать с застройщика за позднюю выдачу ключей от квартиры?

По общему правилу с застройщика можно взыскать неустойку, если просрочка по передаче объекта долевого строительства превышает 2 месяца. В этом случае дольщик имеет право на односторонний отказ от ДДУ и возврат уплаченных денежных средств, а также на выплату процентов за пользование деньгами. При этом нужно учитывать, что неустойка не будет начисляться за период с 29.03.2022 года по 30.06.2023 года в связи с Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 № 479.

Размер неустойки можно посчитать на специальных сервисах, введя в поисковике: «Калькулятор неустойки по ДДУ». Если дело дошло до суда, то застройщику может грозить штраф в размере 50% от суммы начисленной неустойки. На практике суды редко взыскивают более 300 тысяч рублей, причем это уже очень хороший результат. Поэтому не стоит ждать пока размер неустойки превысит миллион, лучше обратиться в суд как можно скорее.

Какие условия договора долевого строительства могут нарушать права потребителей?

Некоторые договоры долевого строительства содержат пункты, которые ограничивают число возможных способов защиты нарушенных прав. Например, дольщик может рассчитывать только на безвозмездное устранение недостатков, если квартира окажется непригодной для проживания. Однако в действительности это лишь один из допустимых способов.

Также незаконно, если в договоре, например, прописано, что гарантийный срок начинает исчисляться со дня сдачи дома в эксплуатацию. Дело в том, что передача квартиры в отдельных случаях может состояться спустя длительное время, когда действие гарантии будет подходить к концу.

Возможно ли заключить сделку купли-продажи квартиры, находясь за рубежом, онлайн?

Да, некоторые банки уже предлагают такие услуги. Для совершения сделки потребуются электронные подписи по загранпаспорту нового образца, а также ряд других документов – список будет зависеть от требований того или иного банка.

Какие существуют способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры? И какой из них самый безопасный?

Существует 6 способов расчета при совершении сделки купли-продажи недвижимости:

• банковская ячейка;
• аккредитив;
• эскроу-счет;
• сервис безопасных расчетов;
• депозит нотариуса;
• из рук в руки.

Первые пять безопасны, но требуют дополнительных расходов. За банковскую ячейку придется заплатить в среднем 3000 рублей. Депозит нотариуса потребует 0,5% от суммы сделки. Сервис безопасных расчетов – 1000-3000 рублей. Эскроу-счет – примерно 1% от суммы. Аккредитив – от 2000 рублей. Последний способ (из рук в руки) не безопасен, так как покупатель передает деньги уже после подписания договора, но без каких-либо гарантий.