Ждёт ли апартаменты светлое будущее и нужно ли оно?

Интервью 875 21 сентября 2018 в 18:17
Ждёт ли апартаменты светлое будущее и нужно ли оно?

Минэкономразвития не поддержал идею перевода апартаментов в жильё. Аргументов против ведомство привело много и все они кажутся справедливыми. Но как быть тем кто рассчитывал жить в квартире, а не отельном номере? Ведь не секрет, что многие застройщики привлекали дольщиков в свои апарт-проекты посулами светлого будущего.

Novostroy.ru: Минэкономразвития не поддержало инициативу перевода апартаментов в жильё. Что это значит для покупателей и жильцов апартаментов?

Мaрия Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: Отказ урегулирования юридического статуса апартаментов никак не повлияет на рынок новостроек – всё будет по-старому. Изменить ситуацию с данным форматом жилья пытались и раньше, но безуспешно, поэтому очередной отказ от работы в этом направлении едва ли станет сюрпризом для покупателей или застройщиков.

N.RU: Нужна ли сегменту апартаментов в принципе возможность их перевода в жильё? Зачем это покупателям, застройщикам, властям?

Булмистре Яна
Представитель застройщика

Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест» в Санкт-Петербурге: Юридически возможность перевода апартаментов в жилье есть и сейчас. Закон разрешает перевести коммерческое помещение в статус жилого, но только в том случае, если оно соответствует всем нормам, предъявляемым к жилью. Однако в этом и заключается проблема: более низкая стоимость апартаментов по сравнению с квартирами складывается из многих факторов. Земельный участок под строительство зачастую стоит дешевле, к нежилым помещениям применяются другие нормы СанПиНа с более низкими уровнем инсоляции и звукоизоляции, а на застройщика не накладываются обязательства по обеспеченности социальной инфраструктурой. Поэтому и случаи перевода апартаментов в жилье на практике встречаются либо тогда, когда они куплены в составе жилого дома, либо когда еще на этапе строительства переводом занимается сам девелопер.

Вопрос о более четком законодательном обозначении апартаментов и возможности перевода их в жилье встал тогда, когда началось массовое строительство подобных комплексов. Юниты в них приобретались с той же целью, что и квартиры, для проживания, и появились новые кварталы застройки с острой нехваткой социальной инфраструктуры. Просто перевести все эти дома в статус жилья было бы неверным, однако оставить проблему без решения тоже невозможно.

М.Л.: Безусловно, застройщики стремятся к тому, чтобы появился механизм смены статуса апартаментов на жилье. Особенно это актуально для тех комплексов, которые возводятся на участках нежилого назначения. Есть общее понимание, что фактически земля, условно говоря, под старой телефонной станцией в Москве ничем не отличается от соседнего участка, на котором возведены хрущевки. Однако формальный подход к определению разрешенного использования земли не позволит назвать жилым здание, которое будет возведено на месте телефонной станции, даже если оно полностью соответствует всем требованиям к жилью. Смена разрешенного назначения – дорогостоящая процедура, которая может существенно повлиять на стоимость конечного продукта, поэтому застройщики от нее отказываются. Механизм смены статуса жилья post factum решил бы эту проблему.

N.RU: Двумя, казалось бы, неразрешимыми проблемами для перевода апартаментов в жильё являются несоответствие апартаментов нормам предъявляемым к традиционному жилью и отсутствие общедомовой собственности на участок под апарт-комплексами. Эти проблемы реально решить и если да, то как?

М.Л.: В России одни из самых детальных строительных норм в мире. Сегодня технический и социальный прогресс идут очень быстро, поэтому столь точные и жёсткие нормы не могут быть ориентиром для строителей без всяких изменений на протяжении десятилетий. Очевидно, что нормативы нужно менять, генерализировать, упрощать, тогда и сама проблема апартаментов постепенно будет решена просто в силу того, что какие-то промежуточные типы жилья перестанут существовать. Что касается земельного участка, то я не вижу препятствий на пути его перевода в собственность жителей апартаментов. Фактически они имеют на эту землю такие же права, как и покупатели квартир.

N.RU: Что могут и должны сделать девелоперы для того, чтобы иметь шансы перевести апартаменты в жильё?

Валерий Курганов, советник генерального директора ООО «Проминстрах» по правовым вопросам: Перевод апартаментов в жилье возможен в том случае, если проекту сопутствует набор инфраструктуры, в том числе социальной, либо если застройщик готов пойти на строительство дополнительных инфраструктурных объектов. Кроме того, для того, чтобы осуществить перевод апартаментов в жильё, необходимо, чтобы они отвечали требованиям законодательства к жилым помещениям, должны быть соблюдены нормативы по минимальному метражу комнат, ширине проёмов в несущих стенах, требования к инженерным системам и пожарной безопасности, а это очень затратные процедуры.

М.Л.: Прежде всего, необходимо строить комплексы, которые соответствуют основным параметрам жилых объектов, изложенные в Жилищном кодексе и СНиП. При этом центральное внимание нужно уделить требованиям к той части конструкций, которые невозможно будет изменить впоследствии, что помешает собственникам перевести апартаменты в жилье. В целом отмечу, что большинство проектов апартаментов так или иначе соответствуют требованиям жилья, особенно в той части, которая непосредственно связана с жильцами и их безопасностью. Поэтому у самих собственников есть шанс перевести свой апартамент в статус жилья.

N.RU: Не потеряет ли сегмент основого конкурентного преимущества (низкой цены) перед традиционным жильём, если их все таки можно будет перевести в жильё?

М.Л.: Жилой статус, наоборот, привлечет покупателей, если можно будет сменить статус апартаментов. Конечно, цена сегодня важна, но не одинаково для самых разных групп покупателей. Скажем, в массовом сегменте клиенты приобретают, как правило, свое единственное жилье, поэтому им нужна возможность регистрации.

Я.Б.: Вероятнее всего, в ближайшем будущем можно ожидать регулирования норм по возведению апарт-комплексов, которые впоследствии можно будет безболезненно для бюджета перевести в жилье. Однако в таком случае стоимость предложения в данном сегменте неизбежно вырастет.

В.К.: После перевода части апартаментов в жилье стоимость квартир (бывших апартаментов) увеличится примерно на 10-20% и сегмент апартаментов лишится основного конкурентного преимущества.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме
  • Москва военная: куда податься в Москве с военной ипотекой?
    2 октября 2018 в 13:22 266

    Москва для большинства россиян — отличный город для переезда. Здесь больше зарплаты, вкуснее еда, трава зеленее, Москва-сити выше. Не даром эксперты рынка говорят, что именно столица «пылесосит» региональных покупателей, т. е. именно сюда стремится большинство переселенцев. Та же тенденция наблюдается и у военных, но в отличие от «необязанных провинциалов», они могут рассчитывать на госпомощь. Возможно ли купить квартиру в Москве по военной ипотеке и какую?

  • Делаем ставки, господа. Ключевая или ипотечная — кто «в плюсе»?
    26 сентября 2018 в 14:11 973

    В сентябре ЦБ удивил россиян повышением мирно «дремавшей» с 2014 года ключевой ставки на четверть процента. Эксперты логично стали прогнозировать рост ипотечных ставок, часть банков подняла тарифы, а потребители смирились с неизбежным. Однако, глава «Сбербанка» Герман Греф поспешил заявить о возможной перспективе снижения процентов по кредитам, чем окончательно сбил с толку потенциальных покупателей. Чего ждать от «разыгравшихся» ставок и в чем причина столь неожиданных перемен выяснил Novostroy.su.

  • С низкого старта: о Фонде защиты прав дольщиков
    15 августа 2018 в 15:17 650 1

    Мечты о собственном жилье порой приводят к долгостроям, и остаётся только уповать. Надежды на завершение стройки с недавних пор обращают к публично-правовой компании — Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства. Но способен ли он помочь? На вопросы портала Novostroy.ru ответила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.