Рассказываем о самых популярных заблуждениях частных инвесторов, избежав которые, сможете заработать на недвижимости, а не горько разочароваться.
- Всё и сразу
- «Волшебная квартира»
- Инвестиции в котлован
- Красивый вид
- Инвестирование через ипотеку
- «Апарты» без УК
- Отметание «загородки»
- Как стать реалистом
- Что делать с неудачными инвестициями
Супердоход
Самое частое заблуждение инвесторов – вера в суперпроценты, в супердоход, уверен финансист и основатель агентства финансовых директоров «Финсовет» Николай Ившин. «То есть, если руководитель финансовой пирамиды сказал, что вкладчик будет получать 300% – это принимается на веру, без попыток проверить, как все на самом деле – и при отсутствии навыков такой проверки. Чтобы не попасться мошенникам, которые выводят на эмоции ("Вкладывай здесь! Сейчас, скорее!"), нужно уметь принимать взвешенные, а не эмоциональные решения. Инвестирование – это всегда и терпение, и выдержка, и трезвый расчет».
Всё и сразу
К слову о том, что инвестиции – дело долгое. Многие этого не понимают. «Они не хотят ждать три-пять лет и желают получить доход, допустим, от той же квартиры сразу, сейчас. Второй момент: не нужно вкладывать все средства сразу, всегда умнее начинать с небольших вложений», – отмечает Николай Ившин.
«Волшебная квартира»
Представление о квартире как надежном источнике дохода – тоже заблуждение. «Конечно, бывают истории, когда удается удачно купить и сдать в аренду жилье. Но если инвестор не профессионал в, допустим, гостиничном бизнесе, он столкнется с самыми разными ситуациями: что-то вынесли из квартиры, что-то разнесли, где-то она простояла впустую. Даже опытный бизнесмен, входя в другую нишу, не знает многих нюансов и потому не застрахован от ошибок», – говорит Николай Ившин.
Инвестиции в котлован
Мысли, вроде, куплю недвижимость на этапе строительства и перепродам через 4-6 месяцев в 2 раза дороже – тоже заблуждение. «Пять лет назад такое действительно было возможно, но сегодня эта стратегия не работает, – комментирует гендиректор АН «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева. – Причины следующие: во-первых, раньше строились небольшие жилые комплексы – примерно на 60-120 квартир. Спрос на них формировался высокий, что провоцировало быстрый рост цен на любых этапах строительства. Сегодня ЖК сдаются на 300 и более квартир. Большее количество предложений сдерживает рост спроса. Во-вторых, у застройщика существуют свои программы, с помощью которых покупатель может приобретать квартиры со скидками. Инвестору сложно соревноваться с такими предложениями. В-третьих, ипотека с господдержкой действует только при приобретении строящегося жилья от застройщика. В-четвертых, среди самих инвесторов сейчас сложилась очень высокая конкуренция».
Для понимания Юлия приводит пример, согласно которому мы приобретаем на этапе строительства квартиру по цене 330 тысяч рублей за квадратный метр. «За полгода стоимость такой же квартиры у застройщика вырастет на 20-30%. Чтобы реализовать свой объект, инвестору необходимо продавать дешевле, чем у застройщика. То есть за полгода невозможно перепродать в 2 раза больше, чем квартира стоила при покупке. Высокая доходность от перепродажи может быть только после сдачи объекта в эксплуатацию», – заключает эксперт.
Красивый вид
Покупка квартиры в строящемся доме на пустыре с расчетом на красивый вид – еще одна частая ошибка, убеждена директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. «Если дом находится не у воды или многолетнего парка, то вероятность скорой застройки пустыря крайне высока».
Вместо эмоций Ася рекомендует руководствоваться характеристиками проекта и района, в котором приобретается недвижимость. «Сейчас очень важна жилая среда и инфраструктура жилого комплекса. Крышу над головой без сопутствующих опций комфорта продать будет сложно. Хорошо, если в доме есть паркинг, предусмотрен закрытый благоустроенный двор, а рядом есть парк, спортивные комплексы, пространства с коворкингами и фудкортами. Покупать лот на пустыре и рассчитывать на будущее развитие локации в текущих сложных экономических и геополитических условиях – крайне рискованная стратегия».
Инвестирование через ипотеку
Другое частое заблуждение – при инвестировании лучше не брать ипотечный кредит, это очень рискованно, говорит директор по развитию инвестиционно-строительной компании Black module Дмитрий Сапегин. «Ипотека – прекрасный инструмент, который может помочь вам заработать свой первый капитал на недвижимости. Но в умелых руках. Прежде чем оформлять кредит, нужно изучить арендный рынок и понять, за сколько вы сможете сдавать. Будет ли покрывать эта сумма расходы – ежемесячные платежи по ипотеке, траты на ремонт, коммунальные платежи. Если приобретается квартира в новостройке, нужно понимать, что должен быть начальный капитал, чтобы покрывать платежи, пока дом строится. И учесть этот период как расходы. Если все правильно рассчитать, то получится, что ваши арендаторы будут за вас выкупать квартиру в банке. С учетом растущих цен на аренду в будущем этот актив будет приносить прибыль».
Ася Левнева же обращает внимание, что многие инвесторы, которые в период дешевой ипотеки исходя из своего ограниченного бюджета набрали неликвидных «квадратов», сейчас не могут их продать. «В этом случае придется переключиться на арендный рынок, поскольку командированным, студентам, молодым семьям и трудовым мигрантам все равно придется где-то жить. Этот пассивный доход, скорее всего, не принесет большой прибыли, но позволит покрыть коммунальные и, возможно, ипотечные платежи».
«Апарты» без УК
Следующим инвесторским заблуждением Юлия Усачева называет приобретение апартаментов без управляющей компании для самостоятельной сдачи в целях экономии. «Самостоятельное управление своим активом – это работающая история, но только в руках опытных инвесторов. У них наработан пул каналов поиска клиентов, есть база клиентов и, как правило, они владеют не одним апартаментным объектом, а, как минимум, пятью. Неопытный инвестор потратит гораздо больше времени, сил и средств на поиск клиентов».
Отметание «загородки»
Наконец, еще одно заблуждение, на котором остановимся, – убеждение, что купить и сдавать в аренду квартиру в городе выгоднее, чем загородный дом. «Покажу на примере Санкт-Петербурга доходность от сдачи двухкомнатной квартиры площадью 50 кв. м в спальном районе города, – говорит Дмитрий Сапегин. – Стоимость квартиры составляет 10 млн рублей, размер ежемесячных арендных платежей – 40 тысяч рублей. Формула расчета следующая: общая сумма дохода за год делится на сумму вложений и умножается на 100. Получается процент годовых. В данном случае он составляет 4,8%. Это ниже сегодняшнего уровня инфляции в более чем 2 раза. Мне могут возразить – квартира всегда растет в цене. Но и цены вокруг тоже не стоят на месте.
Возьмем другой пример. Загoродный дом, расположенный в 50 км от Санкт-Петербурга, площадью 80 кв. м. Стоимость при покупке составляла 6,5 млн рублей, а ежемесячный арендный платеж – 70 тысяч рублей. Доходность составляет 13%».
Как стать реалистом
Главная ошибка инвесторов – это покупка самой дешевой квартиры без анализа рынка. «Сейчас лоты экономкласса продаются плохо, так как основное снижение реальных располагаемых доходов произошло у целевой аудитории именно этого сегмента недвижимости. Потенциальные потребители экономкласса переключились на товары повседневного спроса, поскольку они уже закредитованы, и банки не стремятся выдавать им новые кредиты из-за высокого риска неплатежей», – подчеркивает Ася Левнева.
Что делать с неудачными инвестициями
Если уже инвестировали в никуда, выходом, в представлении Дмитрия Сапегина, может стать:
- продажа недвижимости;
- попытка сдавать посуточно, т. к. это высокодоходное направление;
- оформление новой ипотеки на недвижимость в другом проекте под залог старой – дополнив свой инвестиционный портфель новым выгодным объектом, можно нивелировать потери, уверен эксперт.
Резюмируя, Николай Ившин отмечает: «Неудачная инвестиция – это опыт и ваше обучение. Нужно понять, что такое деньги, "почувствовать" их, потратить, даже "промотать". И тот, кто может учиться на ошибках, приходит к более мудрому инвестированию, просчитывает риски, получает больше представления о выгодах, принимает более взвешенные решения. Поэтому советы таковы: учитесь, пробуйте, не бойтесь ошибаться. Фиксируйте убытки и не стройте иллюзий. И далее, с учетом опыта, присматривайтесь к проектам».
Комментарии