Сдавать нельзя продавать – запятую поставите сами после изложенных в этом материале доводов от экспертов рынка.
Важные нюансы
Как замечает руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость» Мария Румянцева, если вам кто-нибудь из родственников подарил квартиру, то после оформления регистрационных документов вы сразу становитесь ее собственником и можете в дальнейшем единолично распоряжаться этой недвижимостью.
Если же «квадраты» достались в наследство, вы должны процессуально правильно их принять. «А это возможно только через полгода после смерти предыдущего собственника и в случае, если на эту недвижимость нет других претендентов. То есть продать наследуемое имущество вы можете только через полгода, а вот если в этой квартире уже проживают арендаторы, то их необходимо поставить в известность о смерти собственника, и с помощью нотариуса задокументировать, кто в ближайшие шесть месяцев будет получать арендную плату и в каком размере».
Только после завершения регистрационных процедур и получения статуса полноправного собственника жилья, вы можете прописаться и проживать в оставленной в наследство квартире либо использовать эту недвижимость для получения дополнительного дохода.
Гибкая ценовая политика
Единственно правильного ответа, что делать с полученной в подарок или наследство квартирой, быть не может, все зависит от целей нового владельца – уверена директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. «При острой необходимости в быстром получении денег недвижимость продают, несмотря на необходимость платить налог 13% от прибыли. Если квартира в хорошем состоянии и находится в престижном районе, то проблем с продажей или сдачей в аренду не будет. В историческом центре посуточная сдача туристам может принести солидный доход».
К слову о 13-процентном налоге, Ася замечает: «Налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму, не превышающую 1 млн рублей. Чтобы совсем не платить налог, нужно выдержать минимальный срок владения – 3 года. Если для собственника сумма налога критична, то лучше в течение этого периода получать доход от сдачи в аренду».
Возвращаясь к локации, в которой находится недвижимость, срок экспозиции жилья экономкласса в спальных районах может затянуться на год и более. «Рост ставок и требований банков к заемщикам сокращают доступность ипотечного кредитования. Из-за закредитованности и снижения реальных доходов целевая аудитория этого сегмента переключилась на товары первой необходимости. Финансово состоятельные покупатели предпочитают статусную недвижимость более высокого класса. Даже на рынке новостроек при всех маркетинговых возможностях девелоперов происходит затоваривание стандартными лотами», – обращает внимание эксперт.
Одновременно Ася Левнева подчеркивает, что главным инструментом продажи на вторичном рынке является гибкая ценовая политика. «Если цель наследника – покупка более качественной недвижимости для жизни, то можно воспользоваться сервисом трейд-ин и переложить все заботы о продаже наследственной квартиры на плечи застройщика. В ином случае нужно исходить из преимуществ и недостатков лота, транспортной доступности, соотношения спроса и предложения на сопоставимые квартиры на рынке. Для жилья экономкласса рядом со станциями метро перспективна сдача в долгосрочную аренду – потенциальные покупатели недвижимости, которые не могут сегодня взять на себя ипотечные обязательства, переключаются на арендный рынок», – приводит различные варианты девелопер.
Ревизия своих долгов
Если кредитных обязательств достаточно много и вам требуется ежемесячно вносить весомую сумму для погашения своих займов, имеет смысл продать подаренную/оставленную в наследство квартиру и заплатить все долги. После этого уже можно грамотно распорядиться оставшейся от уплаты долгов суммой – полагает Мария Румянцева.
«При продаже квартиры учтите, что на вторичное жилье не действуют льготные программы ипотеки, поэтому, чтобы ваше предложение было конкурентоспособным по сравнению с квартирой в новостройке, вам придется сделать покупателю скидку от рыночной цены. В таком случае скидка компенсирует покупателю переплату по ипотечному кредиту.
Если вы не отягощены долгами, то смело можете сдавать полученную в наследство квартиру в аренду. В таком случае вам гарантирован ежемесячный доход. Но рекомендуем сначала проконсультироваться со специалистом рынка недвижимости. Он сможет предложить варианты получения большего дохода. Например, обменять вашу квартиру на жилье хоть и меньшей площади, но в более престижном районе и, соответственно, с более высокой арендной ставкой. Или приобрести для квартиры новую мебель. Или взять небольшой кредит и сделать в помещении косметический ремонт, что позволит увеличить арендную плату в 1,5 раза и т. д.», – комментирует Мария.
Инвестирование остатка
Оставшиеся средства, полученные от продажи, как уже отмечалось, можно потратить на приобретение другой недвижимости (например, купить студию или апартаменты для сдачи в аренду) или же положить в банк и получать проценты. Плюсы каждого из этих вариантов приводит ведущий эксперт агентства недвижимости «Этажи» Константин Скарлат:
«Инфляция за 2022 год составила около 12%, а доходность от сдачи квартиры в аренду составляет до 7%, и до 9% от сдачи апартаментов. Продав квартиру и положив деньги на вклад в банк, уже сейчас можно получать около 12%, что кажется наиболее интересным вариантом. При таком варианте нет затрат на содержание квартиры и мелкий ремонт. Продав квартиру и вложив деньги в новостройку со сроками сдачи на два года вперед, можно получить прирост в стоимости квартиры как минимум 20%. Это за год составляет больший процент годовых, чем от аренды».
Еще более привлекательным и востребованным на сегодняшнем рынке вариантом Константину Скарлату представляется вложение денег от продажи квартиры в строительство загородного дома со сроками возведения три-шесть месяцев.
«Сдача квартиры в аренду, оставленной по наследству, выглядит не самым оптимальным и выгодным решением в 2023 году, но в каждом конкретном случае необходимо делать аналитику и высчитывать наилучшие перспективы», – говорит эксперт.
Еще раз!
До принятия окончательного решения ответьте для себя на несколько вопросов, список которых дает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:
«1. Нужна ли в данное (неспокойное) время вам такая сумма денег. Если да, то продавайте!
2. Есть ли у вас варианты более выгодного инвестирования, чем текущие 3-5% годовых от аренды жилья? Если есть, то продавайте!
3. Нужды в деньгах или вариантов интересных инвестиций нет? Лучше оставьте и сдавайте, получая стабильный доход и не переживая за то, что деньги могут обесцениться».
Также Петр и другие эксперты призывают тщательно подходить к оформлению документов, помнить про налог при продаже и рекомендуют оформлять страховку на квартиру.
А что бы вы сделали с «дополнительной» квартирой?
Комментарии