Доля в квартире: что это такое и как её продать-купить

• Определение долей в квартире
• Распределение долей между супругами
• Действия перед оформлением ДКП
• Продажа доли несовершеннолетнего
• Договор купли-продажи доли
• Нотариальное заверение купли-продажи доли
• Госрегистрация сделки с долями
• Налоги с доходов от продажи доли

Определение долей в квартире

В российском законодательстве предусмотрено три типа собственности: индивидуальная (права на имущество принадлежат конкретному гражданину); общая совместная (регистрируется на супругов без выделения долей) и общая долевая, когда одной недвижимостью владеют, пользуются и распоряжаются два и более собственников, у каждого из которых имеется определенная доля. Общей долевой собственности посвящена глава 16 ГК РФ.

Поскольку доля является собственностью, закон наделяет её собственника правом распоряжаться своим имуществом через дарение, завещание и продажу. Законодательно нет минимального размера долей собственности и ограничения количества и качества владельцев. Собственность может принадлежать либо физическим лицам, либо юрлицам, либо гражданам и организациям одновременно.

Доля в жилом помещении может быть двух типов:

1. реальной – через выделение частей от целого с помощью обыкновенной дроби (к примеру, в «трешке», где проживает семья из трех человек, каждому принадлежит 1/3 квартиры);
2. идеальной, или в натуре, когда одно помещение конкретного метража (комната) приобретает статус выделенной доли.

При определении доли первым способом собственник не может сказать, какое именно ему принадлежит помещение. Так что иметь дело с реальной долей куда удобнее, поскольку речь идет о комнате, в которой соседи не смогут жить. Однако даже в этом случае придется уточнить порядок пользования такими общими помещениями как кухня, коридор и ванная.

Распределение долей между супругами

При отсутствии брачного договора конкретные доли за супругами не закреплены, а вся собственность считается общей совместной (детали совместного владения имуществом мы освещали в статье «Покупка квартиры в браке»). Для разделения права собственности между мужем и женой и закрепления за каждым равных/неравных долей дожидаться развода необязательно. Достаточно подписать соглашение с указанием того, кому какая доля принадлежит в праве совместной собственности. В соглашении также нужно прописать ФИО, паспортные данные супругов, сведения из свидетельства о заключении брака и список общего имущества для раздела. Как и брачный договор, соглашение требуют удостоверения у нотариуса, которое стоит 500 руб.

После выделения из совместной собственности долей, супруг вправе продать свою долю, уведомив вторую половинку о соответствующем намерении, поскольку муж/жена, как и обычные соседи, имеет преимущественное право на покупку реализуемой доли.

При несогласии кого-то из супругов с доставшейся после раздела долей спор рассматривает суд.

Действия перед оформлением ДКП

При продаже доли одному из собственников никаких уведомлений соседям не потребуется. До реализации же своей доли постороннему лицу необходимо проинформировать других собственников жилья о намерении продать свою долю, отправив каждому соседу соответствующее извещение. Важно, что даже при проживании всех собственников по одному адресу, придется каждому отправить по извещению.

При незнании всех собственников жилья, долю в котором нужно продать, поможет выписка из ЕГРН с именами соседей и такими важными для договора купли-продажи (ДКП) данными, вроде кадастрового номера, общей и жилой площади. При этом запрашиваемая через МФЦ или Росреестр выписка важна для покупателя, т. к. позволяет узнать, находится ли недвижимость в залоге и имеются ли неузаконенные перепланировки, которые можно найти благодаря сравнению с квартирами на других этажах.

Также нужно, чтобы лицевой счет для коммунальных платежей был разделен, и расходы за ЖКУ начислялись пропорционально доле в общей собственности или по счетчикам, где возможна их установка (например, можно в каждой комнате установить счетчики электроэнергии). Так что еще один совет покупателю – учесть этот нюанс, плюс проверить, не задолжал ли продавец за ЖКУ и по имущественному налогу.

Извещение с обязательным указанием того, что и за какую цену продается, составляется в письменной форме и отправляется всем соседям за месяц до совершения сделки. Для более простого согласования условий последующего ДКП не лишним будет указать и такие дополнительные сведения, как порядок расчетов и сроки передачи недвижимости.

Извещение передается через нотариуса либо вручается лично (в этом случае нужно обязательно сделать копию для себя, на которой получатель должен расписаться, указав свои ФИО, дату и факт получения). Допускается и отправка извещения по почте с описью вложения и уведомлением о получении.

Отправленное по почте извещение считается полученным, даже если за ним никто не пришел. Однако при возврате этого документа из-за того, что получатель не проживает по указанному адресу, придется отправить извещение еще раз, предварительно выяснив новый адрес.

Для выкупа реализуемой доли у соседей есть месяц со дня получения извещения. По прошествии этого времени собственники утрачивают преимущественное право выкупа, и долю можно смело предлагать третьим лицам.

Раньше, чем через месяц, начать реализовывать долю можно, если продавец соберет письменные отказы от покупки со всех соседей-долевых собственников.

В случае не отправки извещения несогласный со сделкой собственник вправе оспорить продажу доли через суд, на что у соседа есть три месяца с момента, когда он узнал о сделке. При удовлетворении иска судом доля перейдет к заявителю по цене, заплаченной первоначальным покупателем.

Направить исковое заявление в суд сосед может не только при отсутствии извещения, но и при других нарушениях преимущественного права покупки, среди которых – не прошедший с момента получения извещения месяц; несоответствие заявленной продавцом в извещении суммы продажи (к примеру, соседям предложили долю за 1 млн руб., а продали за 200 тыс. руб.) и продажа постороннему лицу при намерении одного из собственников выкупить реализуемую долю.

Продажа доли несовершеннолетнего

При наличии в числе собственников несовершеннолетнего отказ за последнего составляет опекун после обязательного получения соответствующего согласия от органа опеки и попечительства.

В случае развода родителей и при сохранении каждым из них родительских прав участвовать в процедуре продажи доли несовершеннолетнего должны и мать, и отец. Для получения разрешения на сделку от органов опеки придется доказать, что условия жизни ребенка не ухудшатся и доля продаете в его интересах.

К слову, ухудшением жилусловий ребенка орган опеки, а вслед за ним и суд может признать всё что угодно. К примеру, мать решила продать принадлежащую дочери комнату для покупки доли в бабушкином доме. Однако комната находится в городе, а бабушкин дом – в деревне. Из-за разницы месторасположения орган опеки и попечительства счел, что ребенку лучше остаться в городе. Обжаловать это решение мать не смогла даже в суде, который согласился с органом опеки.

Разрешение/отказ на сделку с долей несовершеннолетнего орган опеки и попечительства выдает в течение 15 дней. При отказе со стороны ведомства заключать ДКП не стоит, поскольку чиновники вправе потребовать в суде расторгнуть договор и возместить убытки своему подопечному.

Договор купли-продажи доли

ДКП доли, как и договоры купли-продажи любого объекта недвижимости, регулирует ст. 549 ГК РФ. Для признания ДКП заключенным в обязательном порядке требуется согласование предмета и цены договора и указание обременений и перечня прочих собственников с их долями.

В предмете договора прописывается точное определение объекта продажи со всеми характеристиками, идентифицирующими реализуемый объект недвижимости среди других объектов. Так, этот пункт содержит точное определение размера доли с кадастровым номером и информацией об объектах (доме, квартире), в которых расположена реализуемая доля.

Наряду с кадастровым номером предмет сделки индивидуализируется благодаря адресу жилья с указанием подъезда и этажа, характеристик дома (типа постройки и этажности), количества комнат, общей и жилой площади, состояния квартиры; находящегося в квартире имущества и др.

Под ценой договора подразумевается желаемая продавцом сумма от сделки, которая устанавливается в виде общей стоимости доли либо цены за 1 кв. м. Как уже отмечалось, цена не должна быть ниже предлагаемой в извещении соседям. Вместе с ценой обычно обговаривают и срок оплаты и порядок расчетов, который может быть наличным или безналичным.

В перечне прочих собственников указываются их доли и другие лица, сохраняющие после продажи доли право проживания в квартире. При отсутствии соответствующих данных поможет выписка из ЕГРН.

Что касается обременений, то это обязательства, которые новые собственник возьмет на себя вместе с выкупленной долей, их тоже можно узнать из ЕГРН. Обременениями, к примеру, считаются наличие договора ренты и нахождение доли в залоге, в том числе у банка в связи с ипотекой. В последнем случае продажа доли возможна лишь после получения согласия со стороны кредитного учреждения, выдавшего займ. Далее между банком, новым и старым собственниками подписывается дополнительное соглашение и все обязательства по договору с момента подписания этого документа переходят к новому собственнику. 

Нотариальное заверение купли-продажи доли

От обычного договора купли-продажи недвижимости ДКП доли отличается необходимостью нотариального заверения. Правда, с лета 2019-го в законодательстве появилось исключение, при котором к нотариусу не надо ходить, если все соседи решили продать свои доли в рамках одной сделки. Обойтись без нотариального заверения можно и при продаже доли по московской программе реновации жилищного или в связи с изъятием жилья для нужд государства/муниципалитета.

Удостоверение договора у нотариуса требует оплаты госпошлины, размер которой составляет 0,5% суммы ДКП, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. Вне зависимости от количества участников сделки госпошлина уплачивается единожды, благодаря чему ее сумма делится между всеми собственниками в равных долях.

Дополнительные услуги нотариуса, вроде составления ДКП, оплачиваются отдельно, а их сумма уточняется у самого специалиста.

Для заверения договора нотариусом потребуется пакет документов, который включает:

1. паспорта участвующих в сделке покупателя и продавца;
2. ДКП доли и акт приема-передачи, предоставляемые Росреестру и по одному экземпляру каждой стороне сделки;
3. подтверждение отправки извещения о реализации доли и получение согласий на сделку от собственников;
4. согласие на сделку органа опеки и попечительства при наличии несовершеннолетнего собственника;
5. доверенность на представителя и подтверждение его полномочий при подаче документов не самим участником сделки.

Госрегистрация сделки с долями

После заверения нотариусом ДКП, документ нужно зарегистрировать в Росреестре, заполнив и подав соответствующее заявление со всеми перечисленными выше документами. С февраля 2019-го весь пакет для госрегистрации должен отправлять сам нотариус, который не имеет права взимать дополнительные деньги за эту операцию, кроме госпошлины в размере 2 тыс. руб.

Также участник сделки по-прежнему вправе самостоятельно отправить документы на рассмотрение в Росреестр, через официальный сайт ведомства, личное посещение этой федеральной службы, МФЦ или сайт госуслуг.

Росреестр регистрирует переход права собственности в течение 3 рабочих дней с даты подачи документов в отделении. При подаче же документов через сайт ведомства или госуслуги рассмотрение сокращается до одного рабочего дня. А вот регистрация через МФЦ потребует пяти рабочих дней.

После завершения Росреестром регистрации перехода права собственности ведомство ставит специальную регистрационную надпись на ДКП и выдает выписку из ЕГРН.

Налоги с доходов от продажи доли

В случае владения долей пять и больше лет платить НДФЛ не придется. Также от налогов освобождаются лица, владевшие долей три и более лет, если:

• доля приобретена до 1-го января 2016-го;
• у продавца нет другой жилой недвижимости или доли в ином жилом помещении;
• имущество получено в наследство или в подарок по договору дарения;

Во всех остальных случаях НДФЛ будет стандартным – по ставке 13%. Однако есть способы минимизировать затраты за счет получения в будущем имущественного налогового вычета. А при отсутствии дохода со сделки налог и вовсе не придется платить. Впрочем, декларацию 3-НДФЛ всё равно придется подать.