Оценка недвижимости: для ипотеки, продажи, при разводе и не только

• Что такое оценка недвижимости
• В каких случаях нужна оценка недвижимости
• Виды стоимости недвижимости
• Как происходит оценка
• Факторы, влияющие на стоимость
• Список документов для выявления стоимости

Что такое оценка недвижимости?

Оценка недвижимости — это комплекс действий с целью определить стоимость объекта или отдельные права на него (право аренды либо право собственности или пользования).

Проводить процедуру может независимый эксперт либо аккредитованная организация. Деятельность этих специалистов регламентируется законодательно и прописана в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». По закону, оценщик обязан иметь соответствующий диплом, быть в составе саморегулируемой организации оценщиков, а также страховать свою гражданскую ответственность.

В случае если отсутствует необходимость в официальном документе, и цель — просто уточнить цену на квартиру (например, при продаже), то оценить недвижимость можно и самостоятельно. Для этого достаточно уточнить цены на похожее жилье в объявлениях в Интернете. Объявления должны соответствовать вашему объекту по нескольким параметрам: расположение, этаж, площадь, планировка, год постройки, право собственности (на какие еще факторы обращают внимание специалисты — далее в нашей статье). Помните, что самостоятельная оценка не может быть принята банком или судом.

Для самостоятельного определения кадастровой стоимости жилья — воспользуйтесь выпиской из ЕГРН на сайте Федеральной кадастровой палаты kadastr.ru. Просто ознакомиться с информацией об объекте недвижимости (без получения выписки) — можно оперативно на сайте Госуслуг в разделе «Личный кабинет».

В каких случаях нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости проводится по следующим поводам:

• оформление ипотеки (банку необходимо понимать, какая сумма к нему вернется, если заемщик прекратит выплачивать задолженность);
• заключение договора купли-продажи квартиры (оценка пригодится обеим сторонам: покупателю необходимо удостовериться, что цена на жилье не завышена и совпадает с рыночной, а продавцу — за какую цену реализовывать жилплощадь);
• обмен недвижимости (оба участника должны знать реальную стоимость своих квартир для равнозначной сделки);
• страхование недвижимости;
• приватизация недвижимости;
• судебные процессы — например, при выкупе бизнеса, делении и компенсации наследства, разводе (о нюансах деления квартиры при разводе мы упоминали в статье «Покупка квартиры в браке»);
• споры по кадастровой стоимости объекта; реорганизация, банкротство фирмы (оценка имущества определяет сумму активов, которыми владеет компания);
• оценка ущерба после пожара, грабежа, затопления и т. п.; споры с налоговыми организациями;
• использование недвижимости в качестве уставного капитала.

Виды стоимости недвижимости

Существует 4 основных вида оценки недвижимости: кадастровая, рыночная, ликвидационная и инвестиционная.

• Кадастровая стоимость определяется государством, зафиксирована в госреестре и используется, например, при налогообложении.
• Рыночная стоимость недвижимого имущества — наиболее вероятная цена, по которой объект можно продать на момент оценки. Определяется методом анализа и сравнения идентичных предложений на рынке в этой же локации.
• Ликвидационная стоимость определяет цену, за которую жилье можно продать быстро в случае форс-мажора. Обычно эта сумма ниже рыночной стоимости на 10-30%.
• Инвестиционная стоимость высчитывается под конкретного заказчика или группу заказчиков с целью эффективно вложиться — для получения прибыли в виде прироста стоимости или арендной платы. Для получения дохода инвестиционная цена должна быть больше рыночной.

Как происходит оценка

Процесс оценки имущества состоит из пяти шагов. Сроки процедуры варьируются от двух дней до трех недель — это зависит от региона, объема сведений о недвижимости, занятости специалиста.

1. Выбор специалиста, постановка задачи. На этом этапе определяются цель оценки, метод, предоставляются необходимые документы эксперту (список будет ниже). Наиболее распространенная причина обращения за оценкой — одобрение по ипотеке: стоит помнить, что здесь понадобится определить и рыночную, и ликвидационную стоимости.
    
2. Заключение договора с оценщиком и оплата его услуг. В договоре указываются права и обязанности и эксперта, и заказчика, объем работ, сроки выполнения и стоимость. Цена зависит от типа объекта, от региона: в среднем, за жилое помещение — от 1 500 рублей, за коммерческое — от 20 000 рублей.
    
3. Сбор информации. Оценщик выезжает на объект, проводит осмотр, сверяет реальные характеристики с данными в документах, фиксирует недочеты.
    
4. Расчет стоимости недвижимости. Выбранными методами эксперт определяет цену имущества. Методы, формулы расчета и результаты должны быть указаны в отчете.
    
5. Создание оценочного отчета. Требования к нему регулируются статьей 11 Федерального закона № 135 и Приказом Минэкономразвития № 299. Каждая страница должна быть пронумерована, документ — сшит и заверен подписью специалиста, выполнявшего исследование. В отчете должны присутствовать выводы оценщика, поставленная задача, метод расчета стоимости, технические характеристики объекта, документы, использованные в работе, обстоятельства, влияющие на результат, а также реквизиты специалиста и заказчика.

Период действия отчета — шесть месяцев (это указано в статье 12 ФЗ № 135). По этой причине не стоит сильно затягивать с процессами, для которых возникла необходимость в оценочном документе, иначе процедуру придется проводить и оплачивать заново.

Факторы, влияющие на стоимость

В процессе проведения исследования оценщик принимает во внимание на следующие факторы:

• месторасположение дома,
• возраст здания и уровень износа,
• этажность,
• общая площадь,
• наличие и качество ремонта,
• планировка,
• наличие балконов или лоджий,
• высота потолков,
• качество использованных материалов,
• благоустройство прилегающей территории,
• уровень комфорта (лифты, паркинг, охрана, видеонаблюдение, доступ на территорию),
• уровень инфраструктуры в локации,
• целевое назначение недвижимости,
• вид прав и наличие документации (собственность, аренда),
• наличие ограничений,
• ситуация на рынке недвижимости.

Список документов для выявления стоимости

Напоследок назовем документы, которые необходимо подготовить для оценки недвижимости. Перечень будет отличаться в в зависимости от типа жилья (новостройка, вторичка, дом на земельном участке и т. д.). В целом понадобятся:

• паспорт,
• выписка из ЕГРН,
• документ о получении права собственности,
• техплан,
• поэтажный план.

Точный список стоит уточнять у вашего специалиста перед заключением договора.