Единовременно в стране предлагается к обмену не менее 2600 новых квартир. На Москву и Питер с окрестностями приходится не более 5% предложения.
Получение денег в этом мире строго лимитировано. А вот прочие вещи могут доставаться свободнее, что открывает их владельцам интересные возможности на рынке обмена недвижимости. В сегменте новостроек её меняют на что угодно.
Особенно интересны случаи безвыходных ситуаций собственников, когда они вынуждены писать в объявлениях: "Рассмотрим любые варианты обмена. Срочно!". Но даже без этих заявлений мена новостроек содержит массу скрытых возможностей. Причем таковые допускаются не только к региональному рынку, но и к новым проектам в Москве, Питере и к окружающим их пригородам. Рассмотрим на частных примерах, что может вам позволить стать собственником нового жилья, на покупку которого не хватает денег.
Рынок обмена
Всего по России единовременно меняется около 2600 новых квартир. Из них на Москву и Питер с областями приходится 130 предложений или лишь 5% от общего объема рынка. Москва в старых административных границах генерирует с десяток предложений мены, что делает ее самым маленьким субрынком среди всех мегаполисов с населением свыше 1 млн. человек.
В большинстве случаев меняются однокомнатные квартиры. На них 9 декабря приходилось 841 предложение обмена или 32% от общего объема. На втором месте по значимости находились «двушки», вобравшие 31% предложения. Трехкомнатные квартиры сгенерировали 534 заявки, что составило 20% всего рынка. На студии пришлось 242 предложения или 9% рынка. Оставшаяся незначительная часть рынка формировалась квартирами с 4-7 комнатами. Квартир с более чем семью комнатами в обмене не было вовсе. Стоимость обмениваемых квартир варьировалась от 776 тыс. до 15 млн. руб. Рынок обмена — это рынок покупателя. Объемы задекларированного спроса составляют лишь 3% от общего объема предложения, что вынуждает владельцев новостроек прибегать к различным ухищрениям для заключения сделки. В деталях транзакций и кроется главный секрет мены.
Частные примеры предложений
Чаще всего квартиры меняются на жилье равноценное. Но эти случаи сами по себе обыденность и не представляют интереса. Значительно ценнее нетипичные случаи обмена квартир, позволяющие извлечь дополнительную выгоду от сделки. А она может быть немалой и выражаться не только в деньгах. А, например, в сэкономленных годах жизни или иностранном гражданстве.
Так, новостройки в Подмосковье меняют на жилье в регионах, где ищут не хорошо известный Сочи, а, например, Моздок в Северной Осетии. Именно на него готовы поменяться, например, собственники однокомнатной квартиры в поселке Новоивановское Одинцовского района, по Можайскому шоссе. Рядом с их квартирой располагается «свободный выезд на МКАД» и Ашан. Квартира находится в собственности, без ремонта и со свободной планировкой. О доплате за обмен речь не идет. Но даже при равноправном обмене сделка является крайне выгодной. Ведь рынок Моздока не отличается активностью. Чтобы на нем продать объект, требуется много времени. А предложение прямого обмена существенно сокращает длительность сделки и переезда в Москву или вывода актива с территории самой республики. Ни в одно из трех официально работающих в Моздоке агентств недвижимости дозвонится не удалось. Но владелица двухкомнатной квартиры на ул. Кирова в Моздоке Светлана К. сообщила, что безуспешно продает свое жилье за 2 млн. руб. в течении 3 лет! Именно столько лет жизни может сэкономить собственник местного жилья, заинтересованный в обмене на Подмосковье!
Интересный эффект может получиться и при обмене на зарубежную недвижимость. А такие предложения тоже не редкость. Например, за новостройки в Москве и Санкт-Петербурге готовы предложить доходный дом в Словении на пять квартир стоимостью в 1,59 млн. евро! Или две виллы в 450 метрах от пляжа в Греции стоимостью в 21 млн. руб. каждая. Приобретение любой из вилл помогает получить ВНЖ в Греции. Это позволяет рассматривать иностранное гражданство как дополнительную выгоду при обмене недвижимостью. С учетом того, что ВНЖ в обмен за инвестиции в недвижимость предлагает уже 23 страны, подобный ход становится обыденным. Так, за счет сделки обмена можно стать гражданином Португалии, Испании, Мальты, Греции, Кипра и ряда других стран.*
Однако межгосударственный обмен имеет ряд специфичных черт. О них рассказала директор компании Inmobiliaria CoastCasas Наталья Cилейка: «Прямая сделка обмена вряд ли возможна из-за различий национальных законодательств. Обычно проводятся две сделки купли-продажи. Они соответствуют законам тех стран, где располагается недвижимость. Лучше для этого использовать риелторскую фирму, обладающую филиалами в обеих странах. Так будет дешевле, безопаснее и быстрее.
При этом не стоит считать, что человек, желающий поменять зарубежную недвижимость на российскую, неискренен. Обычно это делается по семейным обстоятельствам, вследствие изменения географических предпочтений, ухудшения материального положения, разочарования, в том числе и в части доходности зарубежного жилья. Поэтому обмен зарубежного жилья на российское зачастую оправдан. Но осуществлять его можно лишь обеспечив чистоту сделки».
Иного рода выгоду можно получить от обмена новой квартиры на криптовалюту или наоборот. В этом случае свои скрытые цели могут реализовать обе стороны сделки. Например, на «крипто» меняется двухуровневая однокомнатная квартира площадью в 38 кв. м. Жилье находится на 12-ом этаже тринадцатиэтажного монолитного дома в поселке Литвиново, в 28 км. от МКАД. «Первый этаж — прихожая, с/у, кухня, второй — прихожая, с/у, и комната»,- описывает жилье собственник. Он же сообщает о том, что в доме построено 7 этажей, а сам объект зарегистрирован в регистрационной палате. О специфической выгоде этого обмена однозначно высказался Андрей Климов, специалист по работе с платежной системой Webmoney, г. Москва: «Я не доверяю криптовалютам. Ими занимаются люди с темными делами. Нормальные люди не боятся открыть свое лицо».
Еще одним интересным ходом может стать обмен новостроек на стройматериалы или наоборот. Нередки случаи, когда даже организации обменивали свои метры на кирпич, бетон, песок или щебенку. Например, на стройматериалы менялись в свое время 1-2-3-комнатные квартиры в одной из сданных в эксплуатацию семнадцатиэтажек на территории совхоза им. Ленина в 5 км от МКАД. Аналогичные случаи отмечались на рынке первичного жилья Краснодара, Ростова-на-Дону, Астрахани, Санкт-Петербурга, Тулы, Уфы, Перми и других городов.
Сыпучие строительные материалы особенно интересны. Ведь добыча щебня, а еще в большей мере песка контролируется слабо. Песок в буквальном смысле валяется под ногами, что дает широкое поле для маневра предприимчивым дельцам. С этим, видимо, связано и то, что люди, связывающие себя с этим бартером, не хотят общаться на данную тему с журналистом.
Ознакомившись с ситуацией, крупнейшие девелоперы страны отказались ассоциировать себя с данной темой даже посредством комментариев. Но в переписке подчеркнули, что это «странная практика обмена», «подобный бартер не про нас» и «мы такое не практикуем». Как отметили лидеры стройиндустрии, у них «тендерная система закупок и работы с подрядчиками». Реакция ТОП-застройщиков лишь дополнительно усугубила подозрения к озвученной схеме мены. Однако сомнительно выглядит ни она одна.
В России меняют квартиры даже на продовольствие. Например, в Новороссийске жилье меняют на пшеницу и другие «инертные товары». Как и фигуранты бартерных схем на стройматериалы, предприниматели в данном случае отказались идти на контакт со СМИ. А имеющиеся к обмену объекты недвижимости не детализируют в публичном доступе.
Однако то, что Новороссийск является крупным хабом по перевалке зерновых, коих из него за рубеж вывозится около 3,6 млн. тонн в год, вполне объясняет происхождение диковинной бартерной схемы. При средней цене в порту одной тонны пшеницы 3-5 класса в 12000-12500 руб. для обмена однокомнатной в Новороссийске потребуется лишь 580 тонн из нескольких миллионов. Ведь самая доступная новая квартира в городе стоит всего 7,2 млн. руб.
Еще одним способом конвертации жилья во что-нибудь иное является обмен на спецтехнику, самосвалы и прочие авто. Например, на самосвал КАМАЗ или манипулятор меняется однокомнатная квартира на улице Овражная в микрорайоне Сходня города Химки. Реализуя квартиру за 3,6 млн. руб., владелец готов обменять ее на автотехнику ценой уже в 4 млн. руб. Именно увеличение денежного эквивалента, получаемого взамен бартера, и является основной хитростью при заключении сделок мены со стороны владельцев жилья. Однако люди, готовые предоставить взамен автомобиль, тоже могут сделать ход конем. В данном контексте стоит упомянуть скрытые дефекты авто и, как следствие, неизбежную и дорогостоящую замену отдельных агрегатов. В этом случае навар бывшего автовладельца может составить солидную сумму.
Неменьшую прибыль при обмене на жилье могут извлечь собственники бизнеса. Ведь его прозрачность порой труднее проверить, чем автомобиль. Например, на «готовый бизнес» меняется студия на первом этаже трехэтажного дома в Агалатовском сельском поселении Всеволожского района. Жилье площадью в 27 кв. м. собственник оценивает в 1,4 млн. руб., указывая в качестве одного из желаемых видов бизнеса шиномонтаж и автосервис.
Мену жилья на готовый бизнес прокомментировал основатель консалтинговой компании ChampSell Остроумов Максим:
«Данный обмен представляет большое количество рисков, начиная от самого банального, когда бизнес только на «бумажке», и заканчивая репутационными и договорными (договоры с основными подрядчиками и/или с основными клиентами истекли). Очень важно к данному вопросу подойти комплексно и максимально проработать все риски. Особое внимание стоит уделить изучению доходности компании, узнать портреты целевых клиентов, понять, в чем уникальность продукта (УТП), изучить все каналы сбыта, этапы воронки продаж.
Если в компании, которую вы собираетесь обменять на недвижимость, есть сотрудники, рекомендую пообщаться с ними. Не бойтесь задавать им вопросы — многие сотрудники расскажут обо всех проблемах в компании. Так же важно поговорить с клиентами компании, оценить, как они видят компанию и почему пользуются ее услугами.
Часто при подобной покупке бизнеса допускают ошибку и не проводят анализ ближайших конкурентов. Это очень опасно, ведь одной из причин продажи бизнеса может стать выход крупного конкурента на данный рынок. Стоимость аудита бизнеса варьируется от 38 до 60 тыс. руб.»
Отдельно стоит упомянуть предложения обмена квартир в неблагополучных проектах. В данном случае причина обмена становится важнее того, на что квартира меняется. Ведь причиной мены квартир в неблагополучных проектах является желание избежать проблем. Именно их, а не саму квартиру, люди и предлагают обменять на что-нибудь стоящее.
Например, в Выборгском районе Санкт-Петербурга меняется студия на автомобиль стоимостью в 1 млн. руб. + доплата в 550 тыс. руб. Итого за квартиру в Питере просят 1,5 млн. руб. Автор объявления не скрывает что «срок сдачи-неизвестен, дом задерживают», а «сделки Росреестр не регистрирует». В связи с чем и просит «звонить только понимающим людям». Они при успешном заключении сделки станут собственниками студии в 27 кв.м. без отделки, на четвертом этаже четырнадцати этажного дома, завершенного на 95%. Из окон квартиры открывается вид на Шуваловский парк. До метро 15 минут пешком. Возможна городская прописка.
В Кингисеппе на проспекте Карла Маркса меняется однокомнатная квартира в несданном доме на «двушку» с доплатой на вторичном рынке. Квартира без отделки на шестом этаже. Окна выходят на проспект Карла-Маркса. В денежном эквиваленте собственник ее оценивает в 1,6 млн. руб. При этом какие-либо проблемы не афишируются.
В связи с обменом жилья в незавершенных объектах строительства возникает ряд нюансов, и не все они однозначны для обеих сторон сделки. Ситуацию с обменом вторичного жилья на новостройку рассматривает старший юрисконсульт компании Мой семейный юрист Смаковский Дмитрий: «Прежде чем говорить о рисках данной схемы необходимо разобраться в ее сути, ее принципиальных отличиях от иных способов приобретения жилья, так как нередко проводятся параллели с более популярной «альтернативной сделкой».
В данной ситуации продается недвижимость через застройщика, по результатам чего покупателю предоставляются документы на новую квартиру в строящемся доме.
К основным плюсам такой схемы можно отнести:
- возможность зафиксировать стоимость квартиры в строящемся доме на время реализации своей квартиры на вторичном рынке;
- экономия денежных средств для приобретателя новой квартиры (сделку проводит как правило одно агентство). И комиссия этого агентства ниже, чем при других сделках, так как основная выручка получается с продажи новостройки.
Из минусов:
- потеря в стоимости продаваемого объекта для лица, которое отдает новую квартиру;
- длительность ожидания заселения в новую квартиру для ее нового владельца.
Очень немногие застройщики позволяют заселиться в квартиру, до момента введения в эксплуатацию построенного дома».
Помимо этого, Дмитрий Смаковский обозначил ключевую проблему квартир в незавершенных домах:
«К сожалению, всегда есть риск, что дом, в котором находится квартира, будет введен в эксплуатацию значительно позже установленного срока. Здесь, как и при обычном приобретении квартиры по договору долевого участия, применяются нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, размер неустойки (пеней) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства.
Когда у покупателя есть понимание, что дом так и не будет достроен (например, в случае банкротства застройщика), ему следует исходить из конкретных обстоятельств дела и принимать меры в соответствии с текущей ситуацией. Например, обратиться с заявлением об установлении требований в реестр, с требованием к страховщику (если таковой имеется) или за возмещением в Фонд защиты прав граждан».
В итоге
Согласно оценкам экспертов, почти каждый вариант обмена новостроек несет серьезные риски, или же при обмене используются непрозрачные схемы, чтобы этих рисков избежать. За редким исключением обмен жилья менее прогнозируемая процедура, чем покупка или продажа. Однако и сам бартер способен принести немалую выгоду в случае успешной реализации. Это подтверждает закономерность, при которой прибыль растет пропорционально рискам. Впрочем, на рынке недвижимости это не поощряется. Ведь инвесторы традиционно предпочитают безопасность высокому доходу....Это как нельзя лучше объясняет слабую распространенность сделок мены при благоприятной экономической ситуации. Но не исключает того, что любой из нас пойдет на это, руководствуясь состоянием личных финансов.
*в каждом отдельном случае необходима консультация юриста
Комментарии