Технологии – друг труда, а не воровства. Именно поэтому они внедряются тяжело, а порой и вовсе погибают под напором окружающей действительности. С 2015 года она могла бы быть для нас намного приятнее, если бы не одно роковое стечение обстоятельств.
Почему провалилась программа «Жилье для российской семьи»
Программы по обеспечению населения жильем следуют в России волнами. На гребне каждой из них — желание посодействовать гражданам в покупке жилья. Зачастую это осуществляется за счет самих покупателей. Для этого изобретены хитрые финансовые инструменты, позволяющие идти легче, но дальше в расходах на покупку недвижимости. Ипотека — красноречивый тому пример.
Стимуляция за счет самих покупателей продолжится и дальше. По крайней мере, так будет на первичном рынке недвижимости, где вторая сторона сделки — девелоперы — абсолютно не заинтересована в изменении правил игры. Это подтвердилось в рамках реализации программы «Жилье для российской семьи», единственной попытки правительства улучшить доступность жилья за счет девелоперов.
В рамках реализации программы государство решило стимулировать возведение и продажу жилья с фиксированной ценой. Она программой «Жилье для российской семьи» ограничивалась 35 тыс. руб. за кв. м. или 80% от среднерыночной цены в отдельно взятом регионе.
Размер предоставляемого дисконта красноречиво свидетельствует о предполагаемой властями способности застройщиков к ценовой конкуренции. Как показало дальнейшее развитие событий, этого дисконта оказалось недостаточно. Но виноваты в этом оказались не девелоперы, а покупатели, что с учетом ситуации является принципиальным мнением, предопределяющим все развитие рынка жилья в стране.
Программа «Жилье для российской семьи» провалилась. В ее рамках построили лишь 3,3% от запланированного жилья, обеспечив таковым лишь 5,7% граждан от спрогнозированного количества. По официальной версии, граждане сочли предоставляемую скидку неинтересной в текущих рыночных условиях. Никому и в голову не пришло сформулировать итоги от противного: «Отечественный девелопмент не готов к эффективной ценовой конкуренции в силу слабой оптимизации производства во имя снижения себестоимости».
Длительные годы культивирования стройиндустрии в качестве системообразующей отрасли экономики привело к вседозволенности внутри нее. Огромное количество обманутых дольщиков — самый известный тому пример. Но есть и менее известный прецедент, имеющий куда более серьезные последствия для всех нас. Речь идет об отсутствии дружбы российских строителей с новыми и более экономичными технологиями. Что происходит с отечественными строителями при встрече с ноу-хау, становится понятно на примере случая, произошедшего в Пензе в 2015 году.
Пензенский конфуз
Одним из предприятий, желающих заработать на программе «Жилье для российской семьи», было ООО «Соцжилпроект». Фирма представила в России новую технологию по возведению многоквартирных домов малой этажности. Она позволяла строить жилье по цене ниже 35 тыс. руб. за кв. м., на что и была рассчитана программа. Об этом писали газеты всей страны.
Строительство осуществлялось передвижными модулями для производства железобетонных изделий прямо на месте возведения домов. За счет сокращения транспортных расходов и использования местных сыпучих материалов удавалось снизить себестоимость строительства на 5-10%. Это при рентабельности в 9% давало возможность продавать жилье во всех регионах по цене до 30 тыс. руб. за кв. м. Сами заводы собирались на месте за 60-90 дней. Обслуживались вахтовым методом персоналом в количестве 72 человек, а главное, работали на твердом топливе, не требуя прокладки дорогостоящих газовых сетей.
Отдельно взятая панель после заливки была готова к использованию через 12 часов, что позволяло возводить трехэтажный 27-квартирный дом лишь за 10-15 дней без отделки. С таковой на это уходило около месяца. Фасады домов отличались красотой и разнообразием декоративных элементов. Благо, саму железобетонную панель можно было делать похожей на кирпич, дикий камень и прочие материалы. За год один такой завод мог строить около 50 тыс. кв. м. жилья. Через три года работы он полностью окупался.
Новая технология привлекла внимание ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области». Вместе с ООО «Соцжилпроект» региональные власти решили возвести ЖК «Чистые пруды» в 10 км от Пензы по федеральной трассе М-5.
Проект предусматривал строительство 70 трехэтажных жилых корпусов, школы на 900 мест, двух детсадов, 11 магазинов в шаговой доступности, детских спортплощадок и прочих благ цивилизации. Недвижимость предполагалось реализовывать по 30 тыс. руб. за кв. м. в ипотеку под 10,7%.
Участники проекта вложили 100 млн руб. в завод и даже успели построить пять жилых домов общей площадью в 7,8 тыс. кв. м, после чего российская действительность взяла над ними верх, и стройка остановилась по причине воровства выделенных средств руководителем ООО «Соцжилпроект». Он и его коллега из ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» прошли через следствие и суды. Однако так хорошо начавшийся проект это не реанимировало.
Люди, охотно покупавшие доступное жилье в красивых домах, оказались заложниками незавершенного строительства, проживая просто в поле, без социальной инфраструктуры и среди недостроенных коробок домов. Однако не это самое плохое.
Хуже всего то, что новая технология в форме уже работающего завода оказалась никому не нужна.
Хотя в самом начале продвигавшая данные заводы компания «Мобильные заводы ЖБИ» намеревалась в различных районах страны установить 15 подобных предприятий. Однако единственным воплощенным проектом оказался тот самый завод в Пензе, поставленный дочерним предприятием фирмы. В конце 2016 года его попросту демонтировали и вывезли с территории микрорайона в неизвестном направлении. Нет никакой информации о том, что предприятие, стоившее 100 млн руб., где-то работает.
А ведь он и подобные ему заводы позволяли добиться колоссального снижения себестоимости строительства вплоть до 9 тыс. руб. за кв. м. Например, такой расчетный показатель для коробки здания без стоимости земли и подключения коммуникаций действовал для Махачкалы. В Саратове он составлял 12 тыс. руб., а в среднем по стране — 17 тыс.
То, что это не простые статистические выкладки, невольно подтвердили власти самой Пензы. В 2018 году они решили реализовать остатки квартир в замороженном ЖК «Чистые пруды». Их цена составила лишь 14650 руб. за кв. м. и это с «полной отделкой». По такой цене тогда реализовывалась 71 квартира, что создало немалый ажиотаж, в том числе и на страницах самого проекта в соцсетях. Даже люди, далекие от Пензы, стали рассматривать этот город в качестве места приобретения жилья. И это несмотря на то, что микрорайон стоит в чистом поле.
Судя по всему, история мобильных модулей по производству железобетонных панелей завершилась, так и не начавшись. Заводы, рекомендованные Минстроем РФ, сгубило воровство бизнесменов и равнодушие чиновников. Они вместе с новой технологией похоронили и наши надежды на доступное жилье.
Комментарии