Поинтересовались у экспертов рынка, разделяют ли они беспокойство кабмина по поводу объемов ввода жилья в стране в 2024-2025 годах и почему.
- У беспокойства есть четко выраженная экономическая основа
- Предложение должно соответствовать спросу
- Нельзя забывать про новые регионы страны
- Еще мнения
Туманные перспективы
В конце августа вице-премьер РФ Марат Хуснуллин сделал важное заявление в рамках Московского урбанистического форума: «Мы в прошлом году сдали 102,7 млн кв. м, в этом году гарантировано сдадим больше 103 млн. Сейчас нас беспокоит уже не этот год, сейчас беспокоимся за 2024 и за 2025 гг., и здесь ключевой вопрос – как будет развиваться ипотека как основной финансовый инструмент развития жилья».
Спустя несколько дней в Центробанке выступили со своими прогнозами, согласно которым в 2024-м замедлятся темпы строительства жилья и снизится спрос. «Такая ситуация, вероятнее всего, приведет к некоторому замедлению темпа строительства.<...> Даже несмотря на локальный эффект изменения ключевой ставки, на те дополнительные меры регулирования, которые Банк России ввел, в 2024 году будет что-то меняться. Скорее всего, это приведет к снижению спроса, прежде всего на первичном рынке и на рынке ДДУ, потому что там больше всего льготных ипотек», – процитировал ТАСС начальника центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александра Копылова.
У беспокойства есть четко выраженная экономическая основа
Беспокойство имеет четко выраженную экономическую основу – считает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. «Дело в том, что девелоперский цикл составляет в среднем около трех лет. В этом случае планирование самого проекта проводится исходя из сложившихся реалий рынка, а за последние пять лет произошла масса событий, которые роняли или наоборот резко взвинчивали платежеспособный спрос. На этом фоне в момент резкого подъема спроса средние цены рынка за 2020-2022 годы выросли примерно на половину. Но этот рост не поддержан таким же ростом доходов потребителей. При этом проекты на первичном рынке сформированы из величин тех цен, что сложились в период роста. В то время как планы реализации самих проектов являются составной частью договоров проектного финансирования».
Напоминает эксперт и о существовании стратегических целей, которые сформированы правительством и президентом и предусматривают достижение к 2030-му цели по объему ввода жилья на уровне 120 млн квадратных метров. Очевидно, что это диктует необходимость поддерживать спрос на растущий объем нового строительства, несмотря на рыночные колебания.
«Итак, при стабильной стройке и не стабильном платежеспособном спросе рынок в долгосрочном плане не может существовать без поддержки. При этом можно говорить о подавляющем доминировании на рынке ипотеки льготных программ. Это не соответствует рыночным принципам, что и отразилось в политике Банка России по ужесточению условий для ипотечных заемщиков. По сути, если не поддерживать спрос на текущем уровне, то, без сомнения, количество новых проектов может существенно сократиться для выравнивания предложения и спроса, соответствующего новым условиям», – рассуждает Владислав Преображенский.
Главный фактор, который способствует увеличению благосостояния экономики, а следовательно, поддержит высокий платежеспособный спрос на недвижимость, по мнению эксперта, – укрепление отечественной экономики через импортозамещение и «перевод акцентов международной торговли исключительно на дружественные страны». «Но данные процессы не быстрые, и поэтому трудность прохода 2024-2025 гг. отраслью жилищного строительства вполне оправдана», – заключает Владислав Преображенский.
Предложение должно соответствовать спросу
По законам рынка предложение должно соответствовать спросу – напоминает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Сейчас же, по замечанию этого эксперта, спрос на недвижимость сокращается из-за закредитованности населения; темпов инфляции, опережающих рост реальных заработных плат; негативных ожиданий россиян в связи с кризисом. При этом повышение ключевой ставки стимулирует не покупать, а беречь свободные средства. Ежемесячные же ипотечные платежи сегодня в большинстве случаев выше платы за съемное жилье, что побуждает многих потенциальных покупателей переключаться на рынок аренды.
«Вполне ожидаемо, что в этих условиях, застройщики сокращают свои портфели в пользу наиболее ликвидных проектов, а нераспроданные лоты сдают в аренду своим клиентам. Рынок закономерно сужается. Изменить ситуацию могут экономический рост, повышение благосостояния граждан, стимулирование бизнеса за счет привлечения инвестиций и государственной поддержки, смягчения налоговой политики и повышения доступности жилья через новые ипотечные программы», – полагает Ася Левнева.
Нельзя забывать про новые регионы страны
Руководитель аналитического центра DEVISION Денис Шинкоренко согласен с коллегами, что экономическая ситуация не может не вызывать беспокойство. «Возможно, правительству придется скорректировать план по вводу жилья. Об этом говорили и в 2021-2022 годах. Сейчас практически во всех регионах, которые мы анализируем, около 45% ввода жилья дает ИЖС, поэтому с отменой сельской ипотеки ввод индивидуального жилья снизится, что отразится на общем объеме».
В то же время, как отмечает эксперт, застройщики очень быстро адаптируются к изменениям. «Возьмем, к примеру, Уфу. Там снижается объем ввода жилья, при этом республика остается привлекательным для девелопмента регионом. Важно учитывать численность населения, обеспеченность жильем и среднюю площадь построенной квартиры на одного человека».
Переходя к последствиям повышений ключевой ставки к 12%, Денис Шинкоренко обращает внимание не только на подорожание в связи с этим ипотечных кредитов, которые составляют «70-80% всех продаж девелоперов». Другая сторона медали – банковские займы для девелоперов, ведь с внедрением проектного финансирования застройщики вынуждены сами кредитоваться, а не реализовывать проекты на средства дольщиков. Еще один важный момент касается «вторички», которая из-за отсутствия льготных ипотечных программ плохо реализуется, тогда как вырученные средства продавцы могли бы вкладывать в новостройки.
В целом, в представлении Дениса Шинкоренко, меры поддержки стройотрасли приближают рынок к тому объему ввода жилья, который запланировало правительство, поэтому власти серьезно настроены сохранить текущие показатели и нарастить темпы. «Есть надежда, что, когда ситуация на финансовом рынке стабилизируется, ключевую ставку вернут до прежних значений. Пока остается ждать эффекта от запланированных правительством мер: льготной ипотеки и программ для многодетных семей».
В заключение эксперт напоминает, что на общероссийский объем ввода жилья влияют показатели новых регионов – Донецкой и Луганской народных республик, Запорожской и Херсонской областей. «Многие девелоперы интересуются этими рынками, там не хватает качественного жилья и нет конкуренции».
Еще мнения
Управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко:
По данным Росстата показатели по вводу жилья в июле 2023 года составили около 40% от показателей июля 2022 года. Снижение объемов ввода зафиксировано в 35 российских регионах по отношению к предыдущему году, в остальных регионах произошли рост или стагнация.
Однако общий ввод снизился незначительно и составил выше 98% прошлогоднего показателя. Уже который год подряд в России сдается более 100 млн кв. м жилья в год, и очень хотелось бы сохранять такие показатели на протяжении будущих лет. Однако нельзя отрицать влияние такого масштабного драйвера спроса, как ипотека. В случае, если ее условия изменятся, или будут появляться новые виды льготных программ – это станет отличным стимулом для игроков рынка недвижимости.
Генеральный директор компании «Окна 2.0» Игорь Уланов:
На мой взгляд, вице-премьера беспокоят не объемы вводимого в эксплуатацию жилья в ближайшие годы, а уровень спроса как на многоэтажную, так и индивидуальную недвижимость. Увеличение ключевой ставки ЦБ до 12% негативно отразится на сегменте ипотеки, кроме льготного кредитования, соответственно, и на уровне продаваемого жилья. Таким образом, к концу 2023 года спрос на рынке недвижимости может сократиться на 20-25%.
Комментарии