До весны повышения стоимости новостроек не будет. А вот большие дисконты и коррекция цен возможны.
Ввод эскроу-счетов не только повысил безопасность дольщиков и увеличил финансовое давление на застройщиков. Нововведение создало новый механизм ценообразования.
Впервые в российской практике динамика цен на конкретно взятый объект напрямую показывает эффективность его застройщика. Одновременно с этим эскроу-счета повысили конкурентную борьбу, ужесточив закон естественного отбора. В последнем, возможно, и кроется скрытый смысл этого действа. О том, как динамика цен связана с самооценкой застройщиков, речь пойдет дальше.
Динамика цен
С 1 июля динамика цен на новостройки зависит, прежде всего, от мастерства девелопера. Так как в условиях снижения доходов населения и спада спроса рост цен становится прежде лекарством от финансовых потерь из-за летних нововведений. Но вовсе не здоровой реакцией на рыночные тренды.
Самые умелые из застройщиков при использовании эскроу-счетов потеряют 7-8% прибыли. Такие потери будут у компаний-«молодцов», реализующих квартиры по конкурентным ценам на ранних стадиях строительства. Середняки по потенциалу, ценам и срокам продаж упустят 10-11% прибыли. Ребята, торгующие втридорога, даже после ввода дома в эксплуатацию утратят 14-16%, а возможно, и больше.
То есть финансовые потери от введения экскроу-счетов обязуют застройщиков повысить цены в размере 7-16%. Что же они сделали? Или, вернее, как они себя оценили? В Москве и в Санкт-Петербурге ситуации отличаются. Московские застройщики выставили уровень цен на «молодец», в то время как их питерские коллеги сработали на «середняк».
По данным консолидированного рейтинга РБК, в третьем квартале 2019 года стоимость новостроек в Москве увеличилась на 8,7% по сравнению с годом ранее. В массовом сегменте, составляющем 51% всего предложения в границах «старой» Москвы, средний уровень цен составил 171 555 руб. за кв. м. Там же бизнес и премиум-класс оценивались в 237,9 и 501,2 тыс. руб. за кв. м. Элитное жилье стоило 1,080 млн руб. за «квадрат». Об этом сообщает компания Metrium.
В Санкт-Петербурге за этот же период средняя стоимость новостроек выросла, по данным БН, на 12,1%, достигнув в массовом сегменте средней цены в 116 584 руб. за кв. м. Бизнес и премиум-класс отметились средней ценой в 145 и 200 тыс. руб. за кв. м. По данным Knight Frank, жилье элитного класса реализовывалось по средней цене в 345 тыс. руб. кв. м.
То есть большинство застройщиков в Москве увеличило стоимость новостроек с учетом минимальных потерь в размере 7-8%. Питерские девелоперы перестраховались и разогрели ценник до средних потерь в размере 12%. Учитывая показатели двух рынков, оба решения можно признать правильными. В Москве предложение новостроек растет, а спад продаж намного больше, чем в Санкт-Петербурге. Поэтому и прирост цен в городе меньше. В условиях неблагоприятной рыночной конъюнктуры московским застройщикам нечего не остается, как сыграть в «молодцов», попытавшись быстро распродать все. Город на Неве, наоборот, дает оптимизм застройщикам за счет обвала нового предложения и умеренного спада продаж. В нем можно затянуть реализацию по более высокой цене, рискуя стать «середняком». Так, в Москве объем предложения по итогам третьего квартала вырос на 2,4%, а спад сделок составил 60%. В Санкт-Петербурге новое предложение, наоборот, сократилось на 13%, в то время как продажи снизились на 15%.
Прогноз
Повышения цен до весны не будет. Мало того, в январе-феврале на фоне послепраздничного затишья возможна если не коррекция цен, то сохранение дисконтов и подарков на аномально высоком для этого сезона предпраздничном уровне.
Объясняется это тем, что спрос на рынке снижается, а цены, и порой даже предложение, растет. Экономические потери в этой ситуации вынудили застройщиков поднять цены в соответствии с оценкой эффективности собственной работы. Это был тяжелый и вынужденный шаг, идущий вразрез с логикой рынка. Продолжать данную суицидальную политику при сложившихся рыночных трендах застройщики не будут. Так как это усугубит их проблемы.
Косвенно об этом свидетельствует статистика о дисконтах на новостройки Москвы. В ноябре 2019 года 85% проектов реализовывалось с различными скидками. Годом ранее снижение цены предлагалось в 84% проектах. Об этом сообщает компания PROобмен.
То есть, несмотря на прирост цен дисконты не сократились, а даже незначительно увеличились, что свидетельствует о неудовлетворенности строителей продажами по декларируемым ценам. В условиях послепраздничного затишья первого квартала оснований для повышения цен станет еще меньше. Ведь спрос, скорее всего, рухнет. На что застройщикам придется реагировать соответствующим образом. Ведь поддержать их за счет дешевой ипотеки правительство уже не сможет.
Комментарии