Белый пароход, мало поношенный смокинг, лакей-японец, собственный бильярд, платиновые зубы, целые носки… Всё это уже неактуально! Бурдж-Халифа и Пальма Джумейра — вот о чём грезят сегодня многие россияне. Как вы уже наверняка догадались, сегодня Novostroy решил узнать, сколько стоят квартиры в Дубае.
Повышенный спрос на недвижимость в Дубае наблюдался среди российских покупателей ещё со времён пандемии. Так, по данным издания «Газета.Ru», за прошлый год на долю покупателей из стран бывшего СССР приходилось порядка 35-40% от общего объёма продаж в ОАЭ.
Ну а события начала 2022 ещё сильнее увеличили спрос со стороны наших сограждан. Как пишет Prian.ru, за первый квартал этого года продажи недвижимости россиянам в эмиратах выросли на 67%.
«Дубай традиционно считается одной из самых популярных локаций для приобретения россиянами недвижимости. Рынок ОАЭ предоставляет выгодные условия для бизнеса, релокации, поскольку страна проводит лояльную налоговую политику для инвесторов и компаний, которые сейчас сюда перемещаются. Иностранные граждане, инвестирующие в экономику страны, имеют возможность получить аналог ВНЖ – Emirates ID.
Кроме того, застройщики предлагают привлекательные проекты с беспроцентной рассрочкой. Инвесторами здесь выступают не только граждане России, но и покупатели из Европы, Китая, Индии, а также выходцы из стран Ближнего Востока», — рассказывает о преимуществах Дубая Марина Шалаева, региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Russia.
Рынок недвижимости в Дубае
О том, что крупнейший город Объединённых Арабских Эмиратов является настоящей Меккой для туризма, знают многие. Но а как там обстоят дела с жильём? Об этом расскажет Александра Шутова, брокер элитной недвижимости в компании ENSO:
«Дубай — это развивающийся в геометрической прогрессии эмират с железобетонной экономикой. Город перспектив, роскоши и бизнеса, при этом безопасный, юридически защищённый и наименее коррупционный.
Земельный департамент Дубая с начала 2022 зарегистрировал на 75% больше сделок с недвижимостью по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. При этом сумма всех этих сделок выросла на 145%.
Такой существенный минус, как специфический климат с порой испепеляющей жарой, не умаляет достоинств направления. Стремительное развитие (с внушительным новым генпланом до 2040 г.) и колоссальные вложения обещают невозможное, вплоть до изменения климатических условий искусственным вмешательством.
С 2020 года жилищный рынок в эмирате побил все рекорды по росту, в том числе благодаря инвестициям извне. Государственная поддержка инвестиционной политики с помощью реформ и упрощения визового режима, перспектив для релокации бизнеса, создаёт благодатную почву и высочайший потенциал рынка в Дубае.
Так, по данным CBRE (некогда крупнейшей международной консалтинговой компании), средние цены на жилье в эмирате по сравнению с прошлым годом выросли на 11,3% за первый квартал нового года. Рост цен на квартиры составил порядка 10%, а элитное и премиум жильё — более чем на 20%.
При этом пик цен ещё далеко, и сегодня “взойти на борт этого лайнера” — очень своевременное решение».
Так что крупнейший город ОАЭ вполне заслуженно конкурирует с Москвой и Санкт-Петербургом за кошельки российских инвесторов. Кстати, а чем рынок недвижимости в РФ отличается от дубайского? Есть ли отличия в вопросах покупки и оформления жилья?
«Сфера недвижимости здесь не агрессивна, безопасна и максимально лояльна к инвесторам. Стать обладателем собственных квадратов в фантастическом городе гораздо проще, чем в России. Особая система рассрочки на новостройки позволяет совершить сделку при внесении 15-20%, а дальше оплачивать кварталами или полугодиями от 5%.
Московский рынок – более локальный, все участники сосредоточены внутри. В то время как развитие эмирата нуждается в инвесторах. Именно для них и придуманы льготные условия рассрочки.
Ещё одно отличие от московского рынка – отсутствие налоговой нагрузки на недвижимость, на доходы физических лиц (НДФЛ), на прирост капитала, наследование. При регистрации сделки однократно вносят 4% от стоимости объекта. Инвестировать можно в активы в долларах и евро.
Эти условия, а также нейтралитет города в политической ситуации, позволил ему захватить большую долю российских инвесторов. О чём и свидетельствуют рекорды продаж» — добавляет Александра Шутова.
Где и за сколько покупать
Ещё одно различие между Москвой и Дубаем — уровень цен на недвижимость. Сейчас в российской столице цена кв. м на вторичном рынке составляет в среднем 316 тыс. рублей. По официальному курсу ЦБ — это примерно 5412 долларов США. Ну а сейчас посмотрим, что со стоимостью жилья в Дубае.
«Разбег цен может быть колоссальным, и зависит он, в первую очередь, от локации. Равно, как и рост стоимости на объект. Например, район Palm Jumeirah демонстрирует рост цен более чем на 70%. Популярная Dubai Marina и Downtown — всего на 22,7% и 11,2% соответственно.
Пример: Локация — Downtown. ЖК из башен с собственным бассейном, спортивным залом, ресторанами и прогулочными зонами. S - 61 м2, две спальни, гостиная - кухня 13 м2, моповое помещение с постирочной зоной. Цена — 1,7 млн дирхам ОАЭ, что в рублях составляет примерно 35 млн. Около 600 тысяч рублей за 1 м2.
Москва Сити — дорогой район Москвы, но апартаменты за 940 тысяч рублей за м2 в ЖК поблизости значительно проигрывают данному объекту в Дубае», — считает Александра Шутова.
А вот как оценивают цены на рынке в SORP Group, консалтинговой компании, предоставляющей услуги по ведению бизнеса и релокации в ОАЭ:
«В Дубае ярко выраженная градация районов, есть более бюджетные, в которых предпочитают жить люди со средним заработком, а есть более престижные — для жителей с высоким доходом.
Стоимость недвижимости в Эмиратах формируется из нескольких факторов: престижность района, выбор обслуживающей компании жилого комплекса, планировка и общее состояние объекта.
Приблизительная стоимость квартиры в бюджетном районе Discоvery Garden Village — 2 900 долларов США за один квадратный метр.
В районе “Дубай Марина” квартиры элитного застройщика с хорошей обслуживающей компанией будут стоить 4 200 долларов США за один квадратный метр, как и район Downtown.
Квартиры в хорошем элитном доме в районе “Пальм Джумейра” начинают свою стоимость от 5 500 долларов США за квадратный метр».
А если вам важны не только цены на квартиры, но и наличие соседей-соотечественников, то вот совет от Льва Евстратова, эксперта по недвижимости ОАЭ Russia Sotheby's International Realty:
«Русские покупатели элитной недвижимости предпочитают селиться в районах “Мадинат Джумейра”, “Пальма Джумейра” и “Дубай Марина”. Так, в последнем районе можно чаще всего встретить русскоговорящих жителей. Ещё один очень популярный район — “Джумейра Вилладж Сёркл” (JVC), правда, там уже представлена более бюджетная недвижимость».
Не без нюансов
Если вы уже готовы сорваться покупать авиабилеты в Эмираты для приобретения квартиры, то немного подождите. Покупателей недвижимости всегда ждёт немало подводных камней. Особенно в чужой стране. Поэтому мы спросили экспертов: на чём нужно заострить внимание и какие советы они бы дали своим клиентам, перед покупкой квартиры в Дубае.
Игорь Бутаков — финансовый директор КПК «Капитал Регионов»:
Эмираты при всей дружественности РФ, пристально смотрят на происхождение капитала потенциального покупателя и на наличие его в так называемом SDN листе. Не все банки дают возможность осуществлять сделки путём перевода денежных средств из банков РФ.
Часто основная сложность заключается в прохождении клиентом процедуры Complience в выбранном банке, которая схожа с проверкой клиента при открытии счёта в европейских банках гражданину РФ. При этом не стоит забывать о требованиях нашего законодательства.
Открывая счёт за пределами России, гражданин обязан уведомить налоговую о наличие такого и о всех операциях по нему за календарный год. А в случае получения материальной выгоды, нужно заплатить налоги на территории РФ.
Александра Шутова:
Главный совет — искать только проверенных риелторов, профессиональных брокеров с безупречной репутацией.
Не всегда стоит покупать напрямую у застройщика. Покупка у брокера ничуть не дороже, но скорость сделки, с которой происходят все процессы в Дубае может осилить только брокер. Просто менеджер ЖК вряд ли успеет занять очередь при старте продаж отличных вариантов.
Не старайтесь выбирать наиболее популярные «раскрученные районы». Многие их них демонстрируют не самые доходные показатели. В то время как далеко не туристические объекты заявляют обратное. Непопулярный сегмент меньше подвержен падению и корректировкам. Конъюнктура мирового рынка оказывает на него наименьшее давление.
Для инвестиций лучше подойдут недорогие объекты — студии и однокомнатные квартиры. Они всегда пользуются спросом.
Следуя мировой тенденции, ценность приобрели и загородные дома, стоимость которых стабильно растёт. Можно обратить внимание на другие эмираты: Абу-Даби или Рас-эль-Хайма, где стоимость жилья в 2-4 раза ниже, а перспективы огромны. Скоро города соединит скоростное метро, инфраструктура разовьётся, и стоимость объектов существенно вырастет.
Николай Винидиктов, президент AREA — Ассоциации агентств элитной недвижимости:
Особых трудностей для приобретения недвижимости в Дубае нет. Но важно нанять юриста, который знаком с местным законодательством и будет наблюдать за сделкой. А вот для того, чтобы жить в Дубае, необходимо получить визу, которая доступна далеко не каждому. Также визу могут получить наёмные работники местных компаний, студенты вузов, учредители компаний.
Совет при приобретении недвижимости в Дубае — нанять соответствующего специалиста, который будет сопровождать сделку и поможет избежать ошибок.
В заключение можно сказать, что покупка недвижимости в Дубае имеет свои плюсы. К ним можно отнести невысокую стоимость на фоне Москвы. А также высокую окупаемость в среднем до 15 лет. Когда в Москве окупаемость в среднем 30 лет. Из минусов — оформление визы резидента, территориальное ограничение на покупку.
Комментарии