Может ли Китай стать альтернативой популярным направлениям у россиян для покупки жилья в других странах — рассказали эксперты. Спойлер: скорее нет, но рынок интересный.
Рынок недвижимости Китая, который превосходит даже США, пережил серьезный спад за годы пандемии. Сказались невыплаты застройщиками займов от государства, долги перед инвесторами, стремительный рост цен на стройматериалы, последующее падение доходов населения и многочисленные банкротства, которые возникли на фоне локдаунов.
До декабря 2022 года рынок находился в полосе кризиса. Однако сейчас эксперты говорят о восстановлении и фиксируют активный рост цен. В то же время в стране есть ограничения на покупку недвижимости иностранцами. Узнали у экспертов, могут ли россияне сейчас приобрести квартиру в Поднебесной и реально ли обойти запрет на инвестиции.
Что происходит
Пандемийные годы полностью перевернули рынок недвижимости Китая, рассказывают эксперты.
До 2020 года китайцы с любым достатком предпочитали вкладывать свои сбережения в покупку квартир (одной, двух, трех и больше), девелоперы ради этого разворачивали многомиллионные проекты по всем городам КНР, отмечает основатель и генеральный директор компании «Экспро» и портала о бизнесе и жизни в Китае Kitau.ru Сергей Напрейкин.
«Сегодня интерес к квартирам в стране угас, — рассказывает эксперт. — Разворотом на рынке недвижимости стал курс председателя КНР Си Цзиньпина, который провозгласил, что “жилье должно быть предназначено для проживания, а не для спекуляций”. Это и положило конец привычке китайцев бездумно скупать квартиры, чтобы просто следить, как растет их себестоимость, так и не используя новое жилье для жизни».
Сейчас, после кризисных пандемийных лет рынок недвижимости Китая восстанавливается благодаря господдержке, рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
«В частности, два ведущих банка КНР благодаря субсидированию, снизили девелоперам ставки по проектному финансированию, а клиентам – упростили условия получения ипотеки. Однако это касается только тех, кто намерен жить в квартирах. Инвестиционный спрос в Китае признается спекулятивным, с ним ведется борьба. Например, покупателям придется столкнуться с повышенным первоначальным взносом при покупке второй квартиры», — комментирует эксперт.
Как добавляет директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева, из-за недостатка предложения в Китае при покупке недвижимости иностранцами действует ряд ограничений. Самые доступные по цене квадратные метры могут приобрести только граждане Поднебесной, Представителям других стран придется выбрать жилье более высокой ценовой категории.
Условия
Сегодня в Китае официально разрешено покупать квартиры иностранцам, если они отвечают базовым условиям для приобретения недвижимости. Для этого необходимо легально прожить в КНР минимум год и намереваться купить одну квартиру «для себя» без последующей сдачи в аренду, рассказывает Сергей Напрейкин. Чтобы купить коммерческую недвижимость, необходимо зарегистрировать компанию в Китае.
Но не все так просто. В отдельных городах и провинциях зачастую выдвигают дополнительные условия к тем, кто намеревается стать собственником китайской недвижимости, отмечает эксперт.
«Например, в Пекине иностранцам нужно на протяжении пяти лет выплачивать налоги и делать отчисления на социальное страхование, чтобы вам одобрили сделку, в Шанхае необходимо быть женатым (замужней) и исправно платить налоги в течение двух последних лет. В маленьких городах покупка квартиры чаще всего проходит по упрощенной схеме и ничуть не отличаться от обычной процедуры, в которой участвуют сами китайцы», — рассказывает Напрейкин.
Показателем серьезности намерений зарубежного покупателя будет и готовность заплатить местные налоги, такие как гербовый сбор, взнос в общественный фонд, налог на передачу прав собственности и другие в зависимости от локации, соглашается Ася Левнева.
«Иностранец может купить только одну квартиру или дом с правом владения в течение ограниченного срока. Обычно этот срок составляет 50 лет для коммерческих объектов и 70 лет для жилых. То есть, об автоматическом переходе недвижимости в Китае нескольким поколениям одной семьи речи не идет. Впрочем, за такой срок могут поменяться законы или статус семьи», — говорит аналитик.
При этом, добавляет Напрейкин, при покупке вторичного жилья из пользования квартирой вычитают срок проживания его прошлого владельца. «Сейчас в Китае пока действует формальное правило, что если у квартиры вышел ее “срок годности”, то право собственности можно продлить с небольшой доплатой – не менее 15,6 юаней (197 рублей по курсу на момент написания материала) за квадратный метр, а общая сумма не должна превышать 10 тыс. юаней (185,5 тыс. рублей). Сколько будут действовать эти законы, в особенности в отношении иностранных граждан, неизвестно», — говорит аналитик.
По словам Левневой, покупка жилья в Китае через местных агентов обойдется дешевле, чем через профильные фирмы в своей стране. «Новостройки обычно реализуются без отделки с минимальными коммуникациями. Клиенту, который умеет торговаться и сможет заплатить всю сумму сразу, обязательно пойдут навстречу и дадут ощутимую скидку», — комментирует эксперт.
Сколько стоит
Разброс цен за квадратный метр внутри Китая очень широкий, отмечает Сергей Напрейкин. Если в городах «третьего уровня»* цена «квадрата» в среднем 3-4 тыс. юаней (37-50 тыс. рублей), то в Шанхае — 50 тыс. юаней, а в Пекине – около 60 тыс. юаней (628-754 тыс. рублей).
«Даже несмотря на высокие цены, люди рвутся в большие города, чтобы заполучить заветную прописку, устроить детей в лучшие детские сады, школы и в целом довольствоваться развитой инфраструктурой мегаполисов», — отмечает эксперт.
Гипотетически, по словам эксперта, иностранцам даже доступны ипотечные программы. Нужно предоставить документы с работы, подтвердить свое пребывание в КНР визой или ВНЖ и иметь достаточно средств для первого взноса.
«Однако на практике я ни разу не слышал, чтобы хоть кому-то согласились выдать даже кредитную карту. Вероятно, это связано с опасениями банков, что рано или поздно кто-то из экспатов решит покинуть Китай, позабыв о своих кредитных обязательствах», — отмечает Сергей Напрейкин.
Стоит ли покупать?
Руслан Сырцов: «Перспективы инвестиций в рынок жилья КНР выглядят противоречивыми. С одной стороны, преодолев период стагнации, он демонстрирует положительную динамику по ценам. С другой, для частных инвесторов в Китае созданы непривлекательные условия».
Вложения в российский, в частности, московский рынок новостроек, традиционно показывающий устойчивость даже на фоне серьезных внешних потрясений, выглядят гораздо более надежным вариантом, особенно если приобретать квартиру на этапе котлована.
Ася Левнева: «В целом, покупка недвижимости в Китае – не лучшее решение, так как страна испытывает сложности с перенаселением. Во многих локациях, например, в популярном Шанхае, действуют очень строгие ограничения при приобретении жилья даже самими китайцами. Граждане Поднебесной в поисках свободных территорий для жизни мигрируют по всему миру».
Сергей Напрейкин: «Приобретение квартиры в Китае не только не дарит иностранцу гражданство, но и не предоставляет никаких других преимуществ, даже по визе. Иностранные граждане могут получить только грин-карту сроком на 10 лет, только за определенные заслуги – нужно занимать высокую должность, иметь высокооплачиваемую работу, исправно платить налоги, либо быть супругом гражданина КНР и на протяжении 5 лет проживать в Китае».
*неофициальная классификация китайских городов в КНР. В основе классификации лежат: численность населения, ВВП и административная иерархия. По версии Yicai Global-2017 на первом уровне находится Пекин, Шанхай, Гуанчжоу, Шэньчжэнь. На «новом первом уровне» — Чэнду, Чунцин, Ханчжоу, Ухань и еще 11 городов. На втором — Сямынь, Фучжоу, Уси, Хэфэй, Куньмин, Харбин и еще 26 городов. На третьем — Вэйфан, Баодин, Чжэньцзян и еще 68 городов.
Комментарии