Из-за дальнейшего роста «ключа» ипотечные проценты «полетят» к 30% годовых – эксперт о ставках без предела

Крупнейшие банки, включая Сбер и ВТБ, повысили ставки по рыночным ипотечным программам. Как итог – всего за неделю прирост ставок в среднем составил 3%. Почему кредиторы сделали ипотеку еще менее доступной, не дожидаясь решения ЦБ по «ключу»? А главное – откатят ли банки проценты назад? С такими вопросами Novostroy обратился к экспертам.

Почему банки повысили проценты, не дожидаясь решения ЦБ по ключевой ставке?

Собеседником редакции выступил исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак:

Среди причин резкого роста ипотечных ставок в октябре сразу несколько факторов. Часть из них – традиционные, они связаны с конъюнктурой рынка. Речь о текущей высокой ключевой ставке (КС) ЦБ и о прогнозах банкиров о новом «шаге» регулятора вверх — плюс 1-2% (комментарий эксперта получен накануне заседания ЦБ – ред.). Но выделим и две другие причины, которые повлияли на то, что «потолок» процентов в 24% (у Сбербанка 24,6%) был пробит и теперь его строят на уровне выше 25,5% (ВТБ – 26,7%, «Альфа-Банк» – 25,99%).

Очевидно, что поводом для повышения ставок стало решение ЦБ об отмене полной стоимости кредита (ПСК) по ипотеке. Напомним, регулятор ежеквартально, опираясь на средний уровень ПСК по всем банкам за период кварталом ранее, устанавливает максимальную стоимость кредитов, в том числе ипотеки. Согласно законодательству, она не должна превышать среднее расчетное значение больше, чем на треть. Так, с начала четвертого квартала 2024 года предельная ставка по ипотеке на новостройку была установлена на уровне 22,4%, при покупке вторичного жилья – чуть больше 24,5%. Отметим, назначая ПСК для ипотеки, ЦБ опирался на статистику второго квартала, когда КС была 16%.

В результате «потолок» регулятора не давал банкам повышать ипотечные ставки. Это, в свою очередь, делало экономику ипотечного кредитования невыгодной. Работать себе в убыток для банкиров непозволительная роскошь. Вот почему они вновь стали использовать лазейки в виде комиссий от клиентов и застройщиков. Но, как проверено временем, такие схемы дают импульс к росту цен на недвижимость. Поэтому ЦБ, взвесив за и против, сделал неожиданный шаг и отменил требование к ПСК по ипотеке с 10 октября 2024 года по 31 марта 2025 года. Говоря простыми словами, разрешил банкам устанавливать любые проценты по рыночным жилищным кредитам. Поэтому мы не исключаем, что из-за дальнейшего роста КС ипотечные проценты «полетят» к 30% годовых.

Сам регулятор так объяснил решение об отмене ПСК: «Тем самым сохранится возможность получения ипотечных кредитов заемщиками – хотя и по более высоким ставкам, но без дополнительного завышения стоимости жилья».

Еще один фактор, толкнувший ставки вверх, на наш взгляд, связан с ужесточением требований ЦБ к риск-аппетитам банков. Напомним, если они выдают ипотеку (и другие кредиты) клиентам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН), то обязаны создавать повышенные резервы, а по сути отвлекать капитал. Повышая ипотечные ставки, банки руководствуются правилом: будем кредитовать только платежеспособных клиентов – меньше и дороже.

Те немногие «счастливчики», которые пройдут по зарплатам и ПДН для одобрения ипотеки по ставкам 24-26%, за пару лет, пока ждут рефинансирование, принесут банкам неплохой доход.

Если ЦБ не изменит ключевую ставку, то откатят ли банки проценты назад и почему?

На этот вопрос Ярослав Баджурак ответил так:

 Вероятность того, что ЦБ сохранит КС на уровне 19%, в теории есть, хотя и небольшая. Но гораздо важнее, каким будет сигнал регулятора о дальнейшей динамике показателя. В позитивном сценарии, допустим, на ожиданиях снижения КС в декабре, банки могут немного «порезать» рыночные проценты. Например, предложив акции к новогоднему сезону со ставками на 0,5-1% меньше текущих. Ведь годовые планы продаж ипотеки никто не отменял, поэтому в ноябре-декабре банкиры всегда уменьшали аппетиты.

Но повторим, октябрьский рост процентов спровоцирован несколькими факторами, а не только ключевой ставкой. Поэтому вряд ли мы увидим «откат» процентов к уровню хотя бы 20%, ведь банки рассчитывают свои доходы, балансируя между предложением на конкурентном рынке и клиентским спросом. Интересно отметить, что ЦБ отменил ПСК до конца первого квартала 2025 года. Получается, что на ближайшие полгода у банков «развязаны руки» в плане назначения максимальных ипотечных ставок.

Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.