Рассказываем, может ли лизинг стать заменой льготным ипотечным программам в случае с жильем, как предлагают в Госдуме.
Председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов в начале этого месяца заявил, что лизинг жилья (тип аренды на длительный срок с последующим выкупом) способен заменить льготные ипотечные программы. По словам народного избранника, при таком подходе для покупателя снимается проблема первого взноса и необходимости параллельной аренды квартиры. «Также развитие рынка некоммерческого найма может дать дополнительный кислород этому сегменту отрасли», – процитировал тогда ТАСС депутата. Какие еще имеются плюсы у предложения, а главное – минусы, и есть ли вообще перспективы у подобной идеи – Novostroy поинтересовался у экспертов.
Мнения
Директор по развитию компании «Нацпромлизинг» и кандидат экономических наук Алексей Вольнов:
Лизинг объектов жилой недвижимости разрешен в России более 10 лет, но количество сделок лизинга жилья на несколько порядков меньше, чем ипотечных кредитов. Лизинг для физических лиц не получил распространения из-за особенностей отечественного лизингового рынка. Российские лизинговые компании преимущественно ориентированы на сотрудничество с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, с заемщиками-физическими лицами исторически больше взаимодействуют банки, использующие в методиках оценки кредитоспособности заемщиков большие массивы информации о движении денежных средств по счетам физических лиц, оплате покупок кредитными и дебетовыми картами, расходах на здравоохранение и платежной дисциплине оплаты счетов.
У лизинговых компаний отсутствуют правовые ограничения на заключение сделок лизинга жилья, но экономическая целесообразность лизинговых сделок ниже, чем ипотечное кредитование. Ставка по договору лизинга выше, так как лизинговая компания привлекает финансирование под лизинговую сделку в банке и не имеет доступа к льготным программам, аналогичным ипотечному кредитованию. Кроме относительно высокого процента удорожания, препятствуют распространению лизинга жилой недвижимости еще несколько факторов:
1. Особенности менталитета среднестатистического клиента – по договору лизинга квартира находится в собственности лизинговой компании. Приобретение объекта недвижимости физическое лицо рассматривает как инвестицию, защиту своих накоплений. Риск потерять квартиру в результате банкротства лизинговой компании играет важное значение. В случае с кредитованием квартира находится в собственности заемщика, но обременена залогом в пользу банка-кредитора.
2. Отсутствие практики уменьшения лизинговых платежей при частично-досрочном погашении. В отличие от банков, лизинговые компании в редких случаях корректируют график платежей для клиента, предпочитая направлять переплату в счет будущих лизинговых платежей, что связано с особенностями учетной политики и амортизации предмета лизинга.
Стимул для распространения лизинга жилой недвижимости – это программы социального найма или аренды служебного жилья. Например, компания-работодатель приобретает квартиры в лизинг с последующей сдачей в субаренду своим сотрудникам. Таким образом, компания может обеспечить жильем молодых специалистов или мотивировать переезд сотрудников в другие регионы для работы на новых производственных площадках, что важно для агропромышленных предприятий и производств, территориально удаленных от крупных городов.
Кандидат экономических наук и доцент РЭУ им. Плеханова Дмитрий Осянин:
Лизинг жилья может стать заменой льготным ипотечным программам, но данный способ в перспективе будет набирать популярность только среди людей без первоначального взноса и с отрицательной кредитной историей. Простыми словами, программа лизинга подразумевает покупку квартиры в форме ее аренды с последующим правом выкупа, то есть арендные платежи в зачет сумм оплаты за квартиру.
Отмечу, что лизинг жилья не противоречит гражданскому кодексу РФ и федеральному закону «О финансовой аренде (лизинге). Согласно законодательству, в лизинг можно передавать любую жилую недвижимость: квартиру, дачу, коттедж, апартаменты, загородный дом и пр.
Плюсы лизинга жилья будут в первую очередь зависеть от размера ежемесячного платежа по аренде и процентной ставки по нему. Если покупка квартиры в лизинг будет сильно отличаться от ипотечной, то такой механизм приобретения жилья вряд ли станет перспективным. Кроме того, лизинг будет привлекательнее ипотеки только для людей с высокими доходами с учетом личного финансового плана, так как здесь важно своевременно вносить ежемесячные платежи.
Что касается минусов у подобного предложения, то квартира в лизинг остается в собственности кредитной организации, с которой заключен договор по лизингу квартиры до последнего платежа. Поэтому в случае банкротства кредитная организация имеет право расторгнуть договор по лизингу и направить требование об освобождении квартиры, проживающих там людей.
Комментарии