Эксперты Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) ожидают очередной виток экономического кризиса в 2025-2026 годах. Аналитик рынка недвижимости рассказал, как это отразится на стройотрасли. Счетная палата опасается появления новых обманутых дольщиков — застройщики под угрозой, стройки рискуют остановиться из-за роста цен на стройматериалы. Об этом и других новостях читайте в дайджесте от 29 июня.
Стрессовый режим. Как прогнозирует ЦМАКП, пандемия продлится до середины 2022 года, а ВВП в России будет расти по 2-3% в год. Однако к тому моменту, как экономика выберется из пандемии, придет время нового спада — рост ВВП может приблизиться к нулевым значениям, считают эксперты организации. Рынок недвижимости на это отреагирует неоднозначно.
«Предыдущие экономические кризисы приводили к изменениям цен на рынке недвижимости. В 1998-99 годах цены в долларах США упали на 36%, но выросли в рублях почти в 2 раза. В 2008-09 годах цены на недвижимость упали не только в долларах, но уже и в рублях — примерно на 25%. В период 2014-15 годов цены в рублях стояли на месте. В остальные годы, начиная с 1990, цены на недвижимость только растут и за 30 лет выросли в 150 раз. Количество новых проектов носит колебательный характер. На выдачу разрешений на строительство влияет много факторов. И экономическая, и политическая ситуации, и количество земли под застройку. Так, в 2018-2019 годах количество разрешений на строительство снизилось в 5 раз по отношению к периоду 2016-2017 годов. Связано это было с переходом на эскроу», — комментирует Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «БЕНУА».
Металл льет масла в огонь. Стройки рискуют остановиться, застройщики под угрозой, в России могут появиться новые тысячи обманутых дольщиков, предупреждает Счетная палата. Действующий принцип расчета ценообразования в строительстве не учитывает возможные резкие скачки цен на строительные ресурсы, предупреждают аудиторы Счетной палаты. При этом с марта 2020-го по январь 2021 года рост цен на металлоизделия для строек составил 70–75% на всей территории РФ. Ведомство предупреждает о рисках остановки реализуемых строек и увеличения количества обманутых дольщиков в России из-за подобного резкого повышения себестоимости строительства. Первыми «падут» девелоперы с низкомаржинальными проектами.
«Рост себестоимости негативно влияет и на госконтракты, и на рынок жилья. Счетная палата опасается, что рост себестоимости повлияет на спрос, поставит под угрозу соглашения застройщиков с банками (о проектном финансировании) и может привести к срыву сроков. Риски реальные, но пока не рассчитываемые — нет прецедентов», — прокомментировал Дмитрий Синочкин, шеф-редактор NSP.
Недоступное. При росте ипотечной ставки на 1% количество домохозяйств, которые могут себе позволить комфортно обслуживать ипотеку, сокращается в среднем на 4-5%, подсчитали в «Открытие Research». Чтобы компенсировать рост стоимости ипотеки и сохранить объемы рынка, по данным экспертов, девелоперам необходимо снизить цены на жилье в среднем на 8%. Однако, благодаря сверхприбыли за прошлый год, девелоперам будет легче перенести снижение темпов продаж, нежели падение цены, отмечает Константин Енин, управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие».
«Это еще раз подтверждает, что в ближайшее время не стоит рассчитывать на значимое падение цен на жилье: скорее, они продолжат находиться в равновесном состоянии. В то же время, ожидается, что на конкурентных и высоколиквидных рынках (Москвы, Петербурга, их областей и Краснодара — прим. ред.) застройщики и банки смогут предложить спецпрограммы с фактической ставкой около 6%», — отмечает Константин Енин.
Обход системы. Застройщики ищут деньги в облигациях. Они стали выпускать больше бондов, отмечает «Коммерсантъ». В январе—апреле российские застройщики выпустили облигации почти на $2,23 млрд, подсчитали в Moody`s на основе данных Cbonds. В 2020 году объем облигационных займов отрасли составил эквивалент $1,26 млрд, в 2019 году — $1 млрд.
Сейчас, как утверждает Михаил Никонов, директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА», общий объем облигаций застройщиков в обращении составляет около 404 млрд рублей, в то время как сумма текущей задолженности по договорам проектного финансирования с использованием эскроу-счетов по итогам апреля 2021 года составила 1,43 трлн рублей. По его словам, рост популярности облигаций у застройщиков обусловлен введением системы эскроу-счетов: «Теряя доступ к бесплатным средствам дольщиков, строительные компании вынуждены искать альтернативные источники финансирования».
То ли еще будет. Финансовые затраты застройщиков в случае обязательной вакцинации трудовых мигрантов на стройках РФ могут подстегнуть рост цен на жилье, сообщил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
«Расходы застройщиков на вакцинацию строителей-мигрантов в масштабах всей страны будут исчисляться сотнями миллионов рублей. Ответ на вопрос, каким образом девелоперы будут компенсировать финансовые потери, лежит на поверхности — за счет увеличения стоимости квадратного метра», — цитирует «Интерфакс» эксперта.
Комментарии 1
Пожалуй отложу создание семьи и продолжение рода. Стране надо мигрантов привить.