Экономим до трети денег на строительстве дома в Подмосковье

Выгоды от покупки недостроенного коттеджа

Сам факт незавершенного поселка никак на стоимость жилья в нем не влияет. По крайней мере, об этом свидетельствуют имеющиеся примеры. Дом в таком месте стоит примерно столько же, сколько и жилье в сопредельных с ним проектах. Например, в поселке «Боярово» на 50 км Новорязанского шоссе за 3,15 млн руб. реализуется двухэтажный дом площадью в 123 кв. м. Цена объекта за квадратный метр составляет 25 610 руб. Рядом с этим же участком шоссе реализуется как минимум 16 домостроений по цене от 3 до 3,5 млн руб. и площадью от 110 до 130 кв. м, т.е. фактически за такую же цену кв. м, как и дома в «Боярово».

При выборе недостроя огромное значение играет внимание к деталям.

Первой является месторасположение дома, так как этот фактор затем никакими усилиями не изменить. К счастью, недострои есть на любом удалении от МКАД, а это позволяет участвовать в сделках покупателям с бюджетами любого уровня.

Второе - это изменение динамики цены в зависимости от этапа строительных работ. Вне зависимости от самого расстояния до МКАД в изменении стоимости недостроенных домов отмечается одна и та же динамика. Так, участок с электричеством, водой и фундаментом стоит в два раза дешевле, чем уже возведенная коробка на этом же наделе. Та, в свою очередь, стоит в два раза дешевле, чем полноценный дом с внутренней отделкой. Любое изменение в этой динамике в пользу покупателя делает объект более привлекательным для покупки и наоборот.

Еще одной тонкостью является внутреннее состояние дома или этап идущего в нем строительства. Объекты, в которых завершился один этап и только начался другой, обычно продаются по цене с учётом лишь завершенного этапа.

Оптимальным предложением по приобретению недостроенного дома в Подмосковье может быть коттедж в СНТ Ордынцы, что в 12 км от МКАД по старому Варшавскому шоссе. Дом площадью в 320 кв. м реализуется за 7,4 млн руб. или 23 125 руб. за кв. м. Особняк представляет собой полностью готовую коробку с частично начатой отделкой. Две больших комнаты в доме уже пригодны для проживания, в них завершен ремонт. Цена этого предложения в два раза ниже, чем уже готового в этом же СНТ. Например там же продается за 15,5 млн руб. дом площадью в 327 кв. м, что составляет 47 401 руб. за кв. м. При цене в два раза меньшей, чем готовое к эксплуатации жилье, первый дом обладает одним важным достоинством. У него две комнаты уже отремонтированы, что видимого влияния на цену не оказало, но позволяет покупателю сэкономить как минимум четверть суммы на отделке. Обе комнаты занимают половину второго этажа дома, в которые можно сразу заселиться и проживать там по крайней мере с мая по сентябрь. Именно в этот период обогрев помещения не имеет критического значения, что позволяет подготовиться к отопительному сезону, установив котел и продолжив ремонт.

Возможность переезда позволяет существенно сэкономить на аренде жилья и контроле за выполняемыми работами. Например, для покупателей, арендующих однокомнатную квартиру, экономия за пять месяцев составит не менее 150 тыс. руб., чего должно хватить для установки, к примеру, системы отопления.

Еще одним примером оптимальной покупки дома является объект, реализуемый в Подольске на улице Полевой. Там за 2,3 млн. руб. продается двухэтажный дом площадью в 240 кв. м. На участке есть электричество и вода. Фундамент и первый этаж дома построены. Но владелец продаёт дом без учета наполовину возведенных стен, что при ремонте эконом-класса позволяет завершить объект «под ключ» за 2,5 млн. руб., о чем сообщает сам продавец. А это позволяет исключить из ценообразования целый этап строительства - возведение стен или треть от общей цены объекта. В противном случае полная достройка дома стоила бы в два раза дороже - 5 млн руб.

Риски, связанные с покупкой недостроя

При всех имеющихся достоинствах недостроенный объект скрывает и недостатки. Например, качество работ, выполненных предшественниками. Для выявления возможных строительных дефектов на просмотр объекта необходимо приглашать профессионального строителя, никак не заинтересованного в одобрении самого объекта. Причем проверять необходимо не только имеющееся здание, но и его соответствие заявленному проекту и статусу самого участка земли.

Оптимальным способом избежать финансовых рисков является приобретение частично готового дома, что вне зависимости от состояния финансовых дел сразу же позволит использовать его в качестве жилья. Помимо этого сложности могут возникнуть на этапе подключения коммуникаций. Поэтому приобретать недострой уже лучше со всеми полученными разрешениями на их прокладку. Несомненным плюсом при этом станут коммуникации, уже заведенные на объект.

Также риски возникают с неправильным ценообразованием на строительство. Обычно реализация работ оказывается дороже, чем планировалось заранее. Избежать этого почти невозможно, но стоит попытаться контролировать стройку и не допускать превышения сметы более чем на 5-10% от первоначальной, жестко контролируя расход материалов, их качество и закупочные цены.

Неожиданным, но зачастую важным фактором риска являются хлопоты с продолжением самого строительства. Работы могут затянуться на несколько лет, что вовсе не гарантирует сохранение у домовладельца желания решать вопросы, связанные со стройкой, из-за этого дом вновь превращается в недострой, после чего горестроитель узнает о том, что незавершенный объект продать намного труднее, чем готовый.

Приобретение незавершенного дома при твердой воле и достаточных финансовых ресурсах оказывается выгодным мероприятием. Приведенные примеры свидетельствуют о том, что правильный подбор объекта позволяет сэкономить 25-33% от общей стоимости недвижимости. Однако добиться этого можно лишь при завершении самого проекта. В противном случае вложенные в него деньги могут надолго выйти из оборота, а то и вовсе быть утерянными. Ведь недостроенная недвижимость разрушается быстрее эксплуатирующейся.