Квартира в лизинг: преимущества и подводные камни

• Что такое лизинг
• Ипотека, рассрочка, лизинг: сравнение вариантов покупки жилья
• Кому подходит лизинг
• Какую недвижимость можно купить в лизинг
• Преимущества лизинга жилья
• «Подводные камни» лизинга жилья
• На что обратить внимание, чтобы с лизингом не было проблем
• Требования к лизингополучателю и жилому объекту
• Пакет документов для оформления лизинга
• Какие документы подписывают при оформлении лизинга
• Как купить квартиру в лизинг: пошаговая схема

Что такое лизинг

Под этим термином понимают долгосрочную аренду с правом последующего выкупа. Средства на приобретение жилья выделяет не банк, а лизинговая компания. Покупатель делает первоначальный взнос и вносит ежемесячные платежи по оговоренной схеме, оформляет страховку.

На практике все происходит так:

• Покупатель выбирает объект на первичном или вторичном рынке.
• Лизинговая компания (ЛК) выкупает его у застройщика или владельца.
• ЛК заключает с покупателем договор долгосрочной аренды.
• Каждый месяц он перечисляет указанную в договоре сумму, оплачивает коммунальные услуги, при этом проживает на жилплощади, имеет право прописать членов семьи и сделать капитальный ремонт.
• По истечении срока договора выкупает квартиру по остаточной стоимости и становится ее полноправным владельцем.

Ипотека, рассрочка, лизинг: сравнение вариантов покупки жилья

Ипотека.

Квартира, купленная по ипотечной программе в банке, с самого начала, после подписания договора купли-продажи, принадлежит покупателю. До полного погашения долга на ней числится обременение. Банк не имеет права выселить жильцов, а в случае задолженности подключает коллекторов и суд.

Лизинг.

При оформлении жилья в лизинг недвижимость остается собственностью лизинговой компании до последнего платежа. ЛК имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае банкротства лизингополучателя и выселить семью, в том числе с детьми.

Рассрочка.

В этой схеме квартира остается собственностью застройщика, однако такой вариант, в отличие от лизинга, возможен только на первичном рынке жилья.

Кому подходит лизинг

Лизинг – вариант для тех, кто имеет стабильный, но неофициальный доход, поэтому не может оформить классическую ипотеку. В таких случаях банки отказывают клиентам, как и тем, кто имеет испорченную кредитную историю. Для лизинговых компаний эти моменты не важны, ведь они ничем не рискуют: недвижимость остается в их собственности до полного покрытия долга.

Чаще всего к лизингу прибегают:

• молодые семьи со стабильным доходом;
• родители, которые хотят приобрести квартиру ребенку к моменту его совершеннолетия.

Какую недвижимость можно купить в лизинг

Физическое лицо может приобрести таким способом:

• квартиру;
• таунхаус;
• коттедж;
• апартаменты;
• коммерческую недвижимость;
• долю в объекте жилой недвижимости.

Преимущества лизинга жилья

Оформить лизинг можно без дополнительного обеспечения – поручительства третьих лиц или залога (но если они есть, ЛК принимает решение быстрее).

Первоначальный взнос низкий – от 10 %.

ЛК относятся лояльно к платежеспособности клиентов.

ЛК берет на себя дополнительные манипуляции по сделке, в том числе страхование недвижимости (стоимость этих услуг включают в ежемесячные платежи).

Возможны индивидуальные условия погашения, например раз в месяц или раз в квартал.

Можно выбрать аннуитет (платежи равными частями в течение всего срока) или дифференцированную схему (ежемесячное уменьшение платежа).

ЛК проверяют недвижимость более тщательно и глубоко, чем банки, поскольку объект будет находиться в их собственности.

Цена квадратного метра в договоре лизинга фиксируется на весь срок. Налог на имущество на протяжении всего периода оплачивает ЛК.

В европейских странах доля лизинга недвижимости в портфеле лизинговых компаний составляет 10–20 %. В России – пока 2–4 %, поскольку многие ЛК, являясь дочерними структурами банков, предпочитают ипотечное кредитование.

«Подводные камни» лизинга жилья

Проценты по лизингу примерно в полтора раза выше, чем по ипотеке.

Максимальный срок действия договора – 10 лет, поэтому при высокой стоимости недвижимости регулярные выплаты будут ощутимыми.

Жилье остается в собственности ЛК до полного погашения задолженности.

Сдавать такую квартиру или дом в аренду третьим лицам запрещено.

В лизинговый платеж, помимо арендной платы, входит вознаграждение ЛК.

Теоретически ЛК как владелец жилья имеет право взять кредит в банке под залог этого имущества, а затем может обанкротиться.

На что обратить внимание, чтобы с лизингом не было проблем 

Заключать договор необходимо с компаниями, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке.

Нужно удостовериться, что лизинговый договор зарегистрирован в Росреестре.

Настаивайте на наличии в договоре пункта о досрочном погашении и пересчете процентов. Это позволит быстрее получить право собственности.

Чтобы регулярные платежи были меньше, стоит внести сумму аванса больше, чем минимальные 10 %.

Рассчитайте обе схемы: возможно, выгоднее на старте одолжить определенную сумму под низкий процент, чем переплачивать десять лет по высокой процентной ставке.

Требования к лизингополучателю и жилому объекту

Оформить лизинг может любой гражданин РФ в возрасте от 21 до 65 лет при соблюдении следующих условий:

• он не должен находиться на стадии банкротства;
• против него не должно вестись исполнительное судебное производство;
• он должен иметь источник постоянного дохода.

ЛК предъявляют жесткие требования к объекту, поскольку рискуют своими средствами:

• квартира, дом или таунхауз должны быть пригодны к постоянному проживанию;
• объект должен числиться в Росреестре как «жилая недвижимость»;
• объект на первичном рынке должен быть полностью достроенным;
• на нем не должно быть обременений – ареста или залога;
• обязательное условие – отсутствие неузаконенных перепланировок и реконструкций;
• объект должен находиться в неаварийном здании, не требующем капитального ремонта.

Пакет документов для оформления лизинга

Стандартный пакет документов включает:

• паспорт;
• ИНН или СНИЛС;
• документы, подтверждающие платежеспособность (при покупке более дорогих объектов).

При оформлении экспресс-лизинга с минимальным пакетом документов первоначальный взнос часто увеличивается до 50 %.

Какие документы подписывают при оформлении лизинга

При оформлении лизинга подписывают договор аренды с правом выкупа. В нем указывают паспортные данные арендодателя и арендатора жилья, сведения об объекте и условия, при которых квартира или дом впоследствии перейдут в собственность арендатора.

Как купить квартиру в лизинг: пошаговая схема

1. Вы выбираете квартиру и обращаетесь в лизинговую компанию лично или оставив заявку на сайте. В ней указываете стоимость объекта, желаемый срок лизинга, размер аванса и контактную информацию.
2. Менеджер ЛК составляет для вас коммерческое предложение с графиком платежей и пакетом необходимых документов.
3. ЛК получает от вас документы, оценивает объект и вашу платежеспособность, принимает решение. Если оно положительное, вам предоставляют проект договора, окончательный график платежей и реквизиты для оплаты аванса.
4. Делаете первоначальный взнос не менее 10 %.
5. ЛК покупает объект и сдает его вам в аренду – вы подписываете договор аренды с правом выкупа.
6. Договор лизинга регистрируется в Росреестре. В нем указывается, что по окончании срока аренды недвижимость перейдет в собственность покупателя.
7. Вы выплачиваете ЛК регулярные платежи, прописанные в договоре.
8. По окончании срока лизинга жилье переходит в вашу собственность.

Покупка жилья в лизинг – это реальная возможность перестать, наконец, оплачивать аренду «в никуда». Вы будете все так же вносить арендную плату, но уже за недвижимость, которая скоро станет вашей. Лизингодатель, в отличие от арендодателя, не попросит вас неожиданно освободить квартиру. Главное – регулярно оплачивать счета.