Страхование недвижимости: где лучше страховаться и как не остаться у разбитого корыта?

Novostroy.ru: Какие виды страхования недвижимости сейчас есть на рынке страховых услуг?

Упомянутые организации

Компания

Группа ПСН

Рейтинг B/6 объектов

Михаил Фенченко, вице-президент по финансам Группы ПСН: Для частных лиц имущественное страхование рассчитано на защиту квартиры, дома и ипотеки, поскольку собственник обладает имущественными правами на строящийся объект. У юридических лиц страхование направлено на защиту здания, сооружений.

В основном, жилье страхуют по принципу «от всех рисков» или выборочно. Это зависит от степени угрозы. В городах жилую недвижимость страхуют от пожара, потопа, кражи. А в районах с повышенной сейсмической активностью или в пройме водоемов, где популярны риски природных явлений, лучше застраховать имущество от всех возможных рисков.

Давид Шарковский, эксперт, участник международного сервиса Financer: Чаще всего используется не формулировка «страхование недвижимости», а формулировка «страхование имущества», потому что, условно говоря, в пакет страхования недвижимости входит не только «коробка», но и то, что находится внутри – отделка, мебель и т.д.

Можно выделить следующие виды:

• ипотечное страхование (почти всегда выделяется отдельно, потому что во многих компаниях включает в себя пакет услуг по страховке недвижимости, жизни, здоровья и трудоспособности заемщика, а также страхование титула – то есть, защиту от рисков утраты права собственности на данную недвижимость)
• страхование квартиры/страхование дома от ущерба (в результате пожара, аварий, стихийных бедствий, действий злоумышлеников)
• страхование нежилых помещений от ущерба (также вследствие пожара, аварийных ситуаций, стихийных бедствий, действий третьих лиц)
• страхование гражданской ответственности (когда уже по вашей вине, например, ваши соседи понесли ущерб – например, прорвало трубы, и вы затопили соседей снизу)

N.RU.: Какие из них сегодня самые популярные и почему?

Ромил Чумаков, эксперт по страхованию физических и юридических лиц: Самым популярным видом страхования недвижимости несомненно является страхование имущественного интереса банка, поскольку без этого вида страхования в кредите отказывают, а при непролонгации полисов страхования предусмотрены санкции в виде увеличения процентной ставки по кредиту или штрафа. Вторым в списке популярности идут так называемые коробочные решения по добровольному страхованию квартир. Эта услуга как «Особая серия» в модификациях автомобилей - все что нужно есть, ничего лишнего. Суммы ущерба фиксированы и находятся на уровне средних цен за квартиру, квадратный метр отделки и включают небольшую сумму по движимому имуществу при его страховании от уничтожения и кражи.

N.RU.: Есть отличия между страхованием жилья и нежилых помещений?

Валерия Юрова, руководитель управления по страхованию имущества СК «Сбербанк страхование»: Конечно. В частности, при страховании жилых и нежилых помещений разные подходы к предстраховой экспертизе имущества. Так, при страховании коммерческой недвижимости почти в ста процентах случаев обязателен осмотр и индивидуальный андеррайтинг, а для граждан очень распространены стандартизированные коробочные продукты, не требующие предварительного осмотра и оценки объекта.

Р.Ч.: При страховании и жилых и нежилых помещений основными объектами страхования являются — конструкция, отделка, инженерные системы, движимое имущество. Специализированными объектами к страхованию в нежилых помещениях могут являться орудия труда компаний, станки, оборотная продукция на складской части помещения.

N.RU.: Какие компании сегодня лидируют в сфере страхования недвижимости и почему?

Д.Ш.: С одной стороны, это компании с наиболее высоким рейтингом надежности. Подобные рейтинги публикуют различные агентства – в том числе, RAEX. Естественно, та часть клиентов, которая пристально изучает страховую компанию, обращает на это внимание. Рейтинг надежности отражает финансовую стабильность компании. И чем стабильнее финансы, тем меньше рисков не получить компенсацию ущерба.

С другой стороны, у данных компаний уже сложившаяся репутация на рынке страхования – множество отзывов, они на слуху.

В-третьих, если проанализировать работу с клиентами (а подобная информация тоже есть в открытом доступе), именно у данных компаний меньше всего отказов по страховым случаям, меньше всего судебных исков (когда клиенту приходится получать возмещение ущерба через суд).

Определенную роль играет и проработанные каналы предложения услуг – аккуратно оформленные сайты, на которых все подробно расписано, вплоть до терминов. Естественно, когда человек видит, за что и сколько он платит, видит подробные инструкции, что делать при страховом случае, он скорее оформит страховку в этом месте, чем пойдет в какое-то малоизвестное «ООО Страх-бах-тибидох», где непонятно, за что и кому ты платишь, и как в итоге будешь получать компенсацию.

В.Ю.: По данным Банка России, в тройке лидеров по итогам 2018 года – «Росгосстрах», «Сбербанк страхование» и «ВТБ страхование». В 4-м квартале 2018 года лидером по объему сборов по страхованию имущества физлиц была СК «Сбербанк страхование».

N.RU.: Какие страховки нужны при ипотечном кредитовании?

М.Ф.: Поскольку, приобретая квартиру в ипотеку, подразумевается привлечение банковского кредита, то банк вправе попросить застраховать квартиру. Если квартира приобретается без отделки, то страховка распространяется на конструктивные элементы: стены, перекрытия, балконы и лоджии, окна, двери. Если квартира с отделкой – в стоимость страхования будет включена внутренняя отделка.

Д.Ш.: В первую очередь, страхование имущества. Оно включает в себя защиту недвижимости от любого ущерба, начиная от аварий, связанных с коммуникациями (потекли трубы) и заканчивая действиями злоумышленников.

Кроме того, рекомендуется оформить страховку жизни, здоровья и трудоспособности – с одной стороны, это гарантия для банка, что он все-таки получит свои деньги. С другой – это больше спокойствия для самого заемщика. Потому что ипотечный кредит оформляется на длительный срок, и что случится за это время, неизвестно.

Также рекомендуется страхование титула – защита на случай прекращения права собственности на залоговую недвижимость.

Последние два пункта не являются обязательными, но они существенно повышают шанс на одобрение по заявке на ипотеку. Кроме того, снижение рисков для банка со стороны заемщика обычно вызывает ответный шаг – снижение процентной ставки.

Тут просто нужно один раз сесть и посчитать – учитывая возможность оформить достаточно недорогую страховку по последним двум пунктам, зачастую снижение процентной ставки оказывается куда более выгодным, чем возможность сэкономить и не покупать страховку.

N.RU.: Сколько сейчас может стоить страховка квартиры от юридических неурядиц или разрушения?

Д.Ш.: Многое зависит от характеристик самой квартиры, от региона проживания владельца. Например, у Ингосстрах сейчас действует программа для москвичей. По ней страховка квартиры будет стоит 1,87 р. за квадратный метр.

То есть, среднюю однокомнатную квартиру можно застраховать примерно за 70 рублей в месяц. При этом страховая компенсация составляет до 42.000 рублей за 1 квадратный метр. Страховка включает в себя как повреждение, так и полное уничтожение жилья.

Без подобной программы в среднем страховка квартиры стоит около 300 рублей в месяц, если включать страхование отделки, мебели, бытовой техники и гражданской ответственности. Общие страховые выплаты – в районе 1 миллиона рублей. То есть, в целом, страхование недвижимости – вполне доступная по цене услуга.

Р.Ч.: Страховка от разрушения квартиры сама по себе стоит недорого, объясняется это тем, что вероятность наступления такого события равна менее 0,1%. Именно поэтому в государственной думе рассматривался вариант обязательного страхования жилья от уничтожения, чтобы разгрузить бюджет от выплат по социально-резонансным случаям стихийных бедствий и взрывов в жилых домах и переложить ответственность за выплаты при возникновении таких случаев на страховщиков.

В.Ю.: Все зависит от лимита, на который планируется застраховать квартиру, будет это «коробочное страхование» или индивидуальное, будет ли входить в страховку гражданская ответственность и т.д. В СК «Сбербанк страхование» минимальная стоимость страхования квартиры на 1 год на общую страховую сумму 600 000 руб. составляет 2,5 тыс. руб. В полис входит страхование внутренней отделки и инженерное оборудование на сумму 250 000 руб., страхование движимого имущества на сумму 200 000 руб. и гражданская ответственность перед соседями на 150 000 руб.

N.RU.: Как можно сэкономить на страховке?

Д.Ш.: Один из главных советов – самому выбирать страховщика. При оформлении ипотеки банки часто предлагают собственные страховые компании. Нередко это оказывается дороже. Кроме того, при таком варианте просто отсутствует выбор. Как показывает практика, самостоятельное страхование обходится дешевле.

Обязательно нужно сравнивать расчет в разных компаниях и до буквы уточнять, что входит в страховку. Если компания предлагает сразу оплатить и получить полис на сайте – хорошо. Если появляется сообщение, что это «предварительная цена, сейчас вам позвонит менеджер», стоит задуматься. Возможно, все в порядке. Но, к сожалению, чаще всего при такой формулировке цена изменяется в большую сторону. Плюс, клиенту начинают навязывать лишние услуги. И далеко не каждый сможет твердо сказать «нет» или сориентироваться в телефонном разговоре, что действительно нужно.

Выгодный ход – отслеживать акции у страховщиков. Они тоже бывают. Чаще всего, это, конечно, акции в отношении краткосрочного страхования – на период отпуска. Но можно отловить и какое-нибудь акционное предложение на традиционное страхование недвижимости.

Стандартная сейчас практика – поощрение постоянных клиентов. То есть, включение скидки, если клиент в той же компании оформляет ОСАГО, КАСКО, туристическую страховку и т.д. Снижение цены может доходить до 60%.

Обязательно при расчете страховки нужно смотреть, что в нее входит, чтобы не оплатить «лишнюю», ненужную опцию.

В остальном все сводится к тому, на чем владельцу недвижимости выгоднее экономить. На цене полиса? Тогда все довольно просто – чем меньше услуг, тем дешевле. С позиции экономии в долгосрочной перспективе нужно трезво оценить возможные убытки и выбрать пакет, который действительно покроет ущерб в страховой ситуации.

Например, если вы затеваете ремонт, страхование гражданской ответственности точно будет не лишним – ситуаций, когда в процессе ремонтных работ каким-либо образом страдают соседние квартиры, довольно много.

N.RU.: Если страховой случай наступил, каков порядок действий страхуемого?

Р.Ч.: При наступлении страхового случая первое, что следует сделать - это постараться купировать дальшейший ущерб: вызвать пожарных, бежать к соседям наверху и информировать их о протечке, искать кран для перекрытия воды в стояке, вызвать милицию при краже и т.д. Второе, позвонить в диспетчерскую страховой компании и описать ситуацию, проинформировав о том, что все соответствующие органы поставлены в известность и едут на место страхового случая. Далее - следовать инструкциям данным от оператора страховой компании и представителей служб.

Д.Ш.: Как только произошел страховой случай, сразу же нужно связаться со страховой компанией. У каждого страховщика может быть индивидуальный порядок заявления об ущербе. Поэтому первое и главное – это звонок. По телефону вам расскажут, что делать дальше, какие документы нужно передать в страховую и т.д.

У некоторых компаний заявить о страховом случае можно через онлайн-кабинет. Но мы все-таки советуем связаться лично. От технических сбоев не застрахован никто. Подвис сервер. Не обновили список документов, которые нужны. А пострадаете вы. Личный контакт в финансовых вопросах всегда надежнее.

После передачи документов страховая принимает решение о возмещении ущерба (обычно в течение 5 рабочих дней) и сообщает об этом решении клиенту. Если все благополучно, компенсация поступает на ваш счет. Сроки здесь индивидуальны в зависимости от компании, поэтому этот вопрос стоит уточнить заранее при заключении договора.

N.RU.: На какое возмещение может рассчитывать застрахованный после пожара или наводнения своей квартиры?

Д.Ш.: Размер компенсации будет зависеть от нескольких моментов – какая максимальная компенсация указана в полисе, какой ущерб был нанесен квартире, была ли застрахована отделка, мебель, бытовая техника. Также нужно учитывать, что компенсация не может быть больше реальной стоимости застрахованного имущества.

Например, в Ингосстрах предельная сумма возмещения сейчас составляет 500 тысяч по движимому имуществу (мебель, бытовая техника), 600 тысяч по отделке и инженерному оборудованию и 510 тысяч – по страховке гражданской ответственности.

Однако страховое покрытие можно расширить по индивидуальному согласованию со страховой компанией. В таком случае онлайн-оформление, конечно, не получится, но сумму компенсации (при наличии ценных вещей, дорогой отделки) можно повысить многократно. Конечно, и стоить такой полис тоже будет дороже.

Р.Ч.: В случае пожара или наводнения в квартире владелец может рассчитывать на выплату по следующим объектам. В отделке в размере стоимости строительных материалов и средней цены работы по демонтажу и монтажу по количеству квадратных метров ремонта, утраченных при страховом случае. Это означает, например, что если затоплена одна комната, то страховая выплатит за смену только испорченных обоев и паркета только в этой комнате, а не во всей квартире. По движимому имуществу будет выплачена стоимость имущества с учетом возрастной амортизации, то есть если уничтожен телевизор с диагональю 51 дюйм UltraHD 2015 года, то страховая выплатит сумму, на которую вы сможете купить подержанный телевизор этой модели или аналог на сайтах объявлений производства 2015 года. Как правило на расчет страхового покрытия и выплаты может уйти до 1 месяца.

N.RU.: Какой обычно срок получения возмещения?

М.Ф.: Сроки возмещения регламентированы каждой страховой компанией индивидуально. При добровольном страховании жилых помещений по Городской программе Страхования жилья в рамках проекта Правительства Москвы (оплата страховки вместе с коммунальными платежами) часть возмещения (85%) берет на себя страховая компания. Оставшуюся часть (15%) выплачивает ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования». Возмещение выплачивается в течение месяца с даты осмотра и составления акта представителем страховой компании.

В.Ю.: У разных компаний по-разному – все зависит от того – нужно ли проводить независимое расследование, чтобы установить причину страхового случая, все ли документы предоставлены и т.д. В СК «Сбербанк страхование», например, действует так называемый «Зеленый коридор», когда ущерб на небольшие суммы выплачивается в срок до 3 дней.

Д.Ш.: От 5 до 15 рабочих дней занимает оценка ущерба со стороны страховой компании и принятие решения о выплате. После этого компенсация перечисляется на счет в течение 1 – 5 рабочих дней (тут уже все зависит от работы банков).

Но нужно понимать, что срок начинает отсчитываться от предоставления последнего документа, подтверждающего страховой случай.

N.RU.: Как застрахованному понять, что его страховая компания пытается уйти от ответственности?

Р.Ч.: Для того, чтобы понять уходит ли страховая компания от ответственности, в первую очередь, стоит найти и прочитать на сайте компании документ "Правила страхования имущества физических лиц". В этой методичке размером 20-30 страниц написано все, что нужно знать о каждом этапе взаимодействия со страховой. Там описаны все действия, сроки и документы, которые должны передавать друг другу страхователь и страховщик. В случае, если в правилах страхования написано одно, а компания делает диаметрально противоположное, тогда можно бить тревогу. Но как правило, в большинстве случаев сами страхующие не знают своих прав и обязанностей, которые конечно тоже описаны в правилах страхования, поэтому им кажется, что их пытаются обмануть.

М.Ф.: Если компания не реагирует на полученное заявление о наступлении страхового события, не заводит номер страхового дела и не отвечает на запросы или затягивает сроки, требуя дополнительные документы, застрахованному лицу следует сразу написать заявление в надзорные органы – Департамент страхового рынка при ЦБ РФ.

N.RU.: Какие есть законные возможности страховой компании отказать в возмещении застрахованному?

М.Ф.: Страховая компания вправе отказать в возмещении при предоставлении недостоверных сведений от страхователей о предмете страхования, умышленной порче имущества, двойном страховании или иных мошеннических схемах. При признании события не страховым случаем страховая компания вправе отказать в выплате возмещения застрахованному лицу.

Д.Ш.: Единственная законная возможность – доказать, что ущерб был намеренно нанесен самим страховщиком для получения выгоды.

Второй вариант – если произошедшая ситуация в принципе не подпадает под страховой случай. Но тут скорее речь не о «законной возможности отказать», а о том, что произошедшая ситуация в принципе не относится к взятым компанией на себя обязательства. Это может быть случай, на который не распространяется страховка (например, затопление соседей, если не была оформлена страховка гражданской ответственности). Или же случаи, заведомо исключенные из страхового покрытия. К данной категории обычно относятся: недвижимость в аварийном состоянии, неработоспособная техника, наличные деньги и драг.металлы, рукописи, планы, документы, ценные бумаги, расходные материалы (медикаменты, косметика и т.д.), продукты питания.

Полный список должен быть указан на сайте компании страховщика. Обязательно ознакомьтесь с ним перед заключением договора.