Несмотря на коронавирус, пляжный туризм по-прежнему остается основной силой, определяющей стоимость жилья на полуострове. Там, где отдыхающих нет, стартовая цена новостроек - в два раза меньше, чем на ЮБК.
Первичный рынок недвижимости Крыма можно подразделить на три сегмента: побережье, Симферополь и внутренние степные районы полуострова. Коронавирус сумел повлиять лишь на средний ценовой сегмент - столицу республики. На ЮБК и в степных районах Крыма стоимость жилья осталась неизменной. ЮБК остается ценовым лидером, в то время как внутренние районы полуострова характеризуются наименьшей стоимостью недвижимости как за отдельно взятый объект, так и квадратный метр.
ЮБК: цены из-за коронакризиса не изменились
Лидирующий по уровню цен рынок жилья ЮБК коронавируса не заметил. Девелоперы на ЮБК не снижают цены и не предлагают длительных рассрочек и скидок. Для желающих сэкономить ЮБК традиционно предлагает объекты, возведенные по серым схемам. Они в любой ситуации стоят дешевле легальных.
ЮБК характеризуется дефицитом предложения и огромным спросом. Что, в свое очередь, порождает высокий уровень цен. Стимулировать спрос за счет увеличения предложения и снижения цен девелоперы не могут. Ведь полноценное индустриальное домостроение из-за сложных геологических условий и дефицита земли здесь фактически исключено. Поэтому традиционные многоэтажки являются дефицитом.
В общем объеме застройки доминируют дома малой и средней этажности из мелкоштучных строительных материалов. Такие объекты легче всего возвести по серым схемам, чья привлекательность и заключается в низкой цене. Да, это опасно, зато дает возможность в любое время года получить дисконт, не задавая лишних вопросов девелоперу. Во всех остальных случаях снижение цен на ЮБК не предусмотрено. Это правило действовало и в период пандемии.
К примеру, садовое товарищество «Яблоня» в Севастополе является типичным примером серых схем строительства жилья. Там извилистые улицы на склоне холма застраиваются двух-трехэтажными коттеджами. Каждая комната в таком называется студией и предлагается гражданам по цене от 600 тыс. и выше.
Какой барыш это приносит серым застройщикам, видно на улице Сарандинаки. Там студии в недостроенном доме продаются за 611 тыс. или 35 941 руб. за кв. м. А такие же коморки, но в законченном строении, уже реализуются за 1 млн. руб.
Навар почти двукратный, если не больше. Ведь в первом случае речь идет не о нулевом цикле, а о коробке, возведенной уже наполовину. Ожидать, что спрос, позволяющий столько зарабатывать, спугнет кризис, не приходится. Покупали и будут покупать, ведь самые доступные легальные новостройки стоят почти на половину дороже. К примеру, ЖК «Испанская деревня» в Алупке. Строящийся проект с начальной стоимостью студий в 1,3 млн руб. или 48 148 руб. за кв. м. Это является наименьшим уровнем цен из всех обнаруженных объектов, чье возведение не ставится под сомнение при первичном рассмотрении.
Цены на квартиры в Симферополье не растут из-за коронакризиса
Рынок недвижимости Симферополя больше приближен к любому континентальному городу России, чем ЮБК. Город, являющийся больше административным, а не курортным центром, стал единственным, где цены под воздействием пандемии перестали привычно расти.
Немногие случаи прироста цен демонстрируют их повышение в пределах нескольких десятков тысяч рублей за отдельно взятую квартиру. Справедливости ради стоит отметить, что и сокращение цен происходит в такой же амплитуде.
Сильнее всего подешевела однокомнатная квартира в ЖК «Лаванда» на улице Киевская. Ее стоимость сократилась в мае на 628 тыс. руб. до 1,89 млн. Это фактически равняется предшествующему подорожанию с марта 2019 по январь 2020 года. Для сравнения, наибольший прирост цен был отмечен на однушку в ЖК «Изумрудный» на Севастопольской улице. Данный объект подорожал в мае на 200 тыс. руб. до 3,3 млн руб.
В целом, из 118 новых ЖК в Крыму изменение цен отмечено лишь в 9. И все они расположены в Симферополе. На имеющиеся там же ЖК предлагаются рассрочки в полгода при 50% предоплате и официальные скидки в размере 7%. При этом серых схем строительства в столице республики не наблюдается.
Степной Крым: реальные цены на жильё
Степной Крым также невосприимчив к кризису. Однако это стало возможно по диаметрально противоположным причинам, чем на ЮБК. Новостройки в данной части полуострова встречаются крайне редко. В условиях отсутствия спекулятивного спроса они ориентируются на доходы местных жителей, что заведомо предопределяет минимальный уровень цен. В складывающейся ситуации снижать цены попросту незачем и некуда. Прибыль минимальна, а спрос ценовой дисконт не подстегнет.
В Красногвардейском сельском поселении, расположенном на железной дороге между Симферополем и Джанкоем, реализуется самая дешевая новостройка Крыма. Там в пятиэтажном доме, возведенном по индустриальной технологии, предлагается квартира площадью в 55 кв. м. Цена объекта составляет 1,3 млн руб. или 23 636 руб. за кв.м!
«Документы все готовы сделке! Право собственности на руках! Дом сдан в эксплуатацию», - лаконично характеризует свое предложение продавец.
Цена данного предложения очень символична. Столько стоило бы в Крыму жилье, если бы полуостров не являлся туристическим центром. Жить в данном жилье можно лишь с целью создания семьи, воспитания детей и отдыха после работы. Курортная жизнь с поселком не связана. Он равноудален от любого побережья Крыма, находясь фактически в его центре. На побережье из-за спекулятивного накала цен стоимость легального жилья в два раза выше!
Комментарии